1、住房公积金贷款风险预警指标体系研究摘 要：本文首先分析了住房公积金贷款风险产生的原因，然后构建了一套比较全面的风险预警指标体系，共包含 4 大方面、24 个指标，接着对指标进行了量化，最后提出了一些保障风险预警效果的措施。 关键词：住房公积金;贷款风险预警;指标体系 一、住房公积金贷款违约行为风险产生的原因分析 （一）被迫违约行为。被迫违约是借款人由于某种客观原因使得其收入受损，而无力按期偿还贷款的行为，也可以理解为借款人的实际还款能力与银行估计产生的偏差。这种违约行为的发生一般是由于借款人突发的意外事故如疾病、失业等导致其家庭收入下滑，以致其无法再按期支付剩余贷款，与房地产市场的变化无关。
2、（二）理性违约行为。理性违约是指借款人基于自身利益最大化的考虑，在权衡损益后，认定继续偿还贷款的成本比违约所带来的损失要更高，并且可以预见未来一段时间也将如此，那么借款人根据经济利益原则进行判断的结果是停止还贷。与被迫违约不同，理性违约行为的发生通常是受到房地产市场价格的影响，而与其实际支付能力无关。 （三）恶意违约行为。目前我国尚未建立起一套完整的个人征信体系，也没有对居民个人的信用状况进行调查评估的专门机构，所以作为贷款人很难对借款人的信用情况做出准确判断。同时个人住房贷款业务的服务对象是众多独立的个体，而且其还款期限最长可以达到 30 年，在这么长的时间内借款人的资信状况很可能会产生巨大
3、的波动，往往就造成了个人住房抵押贷款的恶意违约风险。 二、住房公积金贷款风险预警指标体系构建 （一）借款人特征。 （1）借款人年龄。一般来说，年轻人刚开始工作，心理还不很成熟，收入也较低，但富于冒险精神;随着年龄的增加和社会经验的积累，心理开始成熟，考虑问题比较全面，收入也有大幅提高;而当年龄接近或达到退休年龄时，心理上趋于保守，收入也会有下降。因此，借款人年龄可能会成为影响贷款违约的一个重要因素。 （2）借款人性别。已有研究认为，借款人的性别对住房按揭贷款的违约风险有一定的影响，这主要基于男人和女人在风险偏好上的不一致性。因此将借款人性别作为影响贷款违约的一个重要因素。 （3）婚姻状况。婚姻
4、状况的不同意味着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自于借款人一个人的收入还是已婚夫妻双方的收入。 （4）教育程度。以借款人在申请贷款时填写的最高学历来代表其受教育程度。一般而言，借款人的学历越高，找到工作的可能性越大，在相同的行业背景下其收入可能越高，且收入稳定性也高。因此，受教育程度高的人发生财务危机的可能性相对较小。（5）户口性质。按照户口所在地不同，可将借款人分为本地借款人和外地借款人。由于信贷资料有限，很难在借款数据中区分借款人购房是自住还是投资，因此，只能选择间接指标“户口所在地”来代替借款人购房目的。 （6）单位性质。这是研究影响贷款违约因素的一个特殊性指标。众所周知，在我国，不同
5、性质单位的员工，其实际收入的差距与稳定性都有着很大的不同。 （7）行业类别。即使单位性质相同，处于不同行业的借款人收入水平也有着较大的差异。 （8）职业类型。该指标是用来衡量借款人财务状况、分析其未来财务变动和财务稳定性的重要因素，由于借款人未来收入的稳定性无法测定，因而考虑用借款人职业类型这个间接指标来代替。 （9）技术职称。技术职称是客户工作能力的见证，相对来说，有各等级工程师、经济师、会计师、优秀教师等职称的借款人，往往信用较好。 （10）家庭月收入。这个指标是从借款人整个家庭绝对收入角度研究按期还款的能力、研究贷款发生违约的可能性。 （11）月还本金。这个指标是从绝对支出额角度研究借款
6、人每月还款的压力、研究贷款发生违约的可能性。 （12）月还本金占家庭月收入比例。这个指标综合了前述两个绝对指标，直接反映了借款人家庭因贷款而承担的债务情况。（13）借款人公积金月缴存额。公积金缴存是由职工个人公积金缴存和职工所在单位为职工公积金缴存的公积金两部分构成，属于职工个人所有。 （14）借款人配偶公积金月缴存额。如果借款人配偶每月也缴纳了公积金，则可以进一步降低贷款违约风险。 （15）个人信用记录。中国人民银行有比较完善的征信系统，能够及时查询个人信用记录，显然，拥有差的信用记录的个人，其违约风险越大。 （16）申请次数。显然，多次申请过贷款的个人，其违约风险可能越大。 （二）房屋特征
7、。 （1）房屋性质。即贷款按揭的房产是期房还是现房。如果是期房，从借款人办理贷款到拿到房子还要一段时间，会有许多不确定性因素影响借款人对房子的期待和还款意愿。 （2）房屋面积。房屋面积主要反映了人们对居住需求的满足程度，也反映了借款人的收入现状或其未来预期，间接反映了借款人未来的偿还能力。 （3）房屋单价与市场平均价格比。房产价值是决定借款金额的重要依据，也是对贷款的最终保证。 （三）贷款特征。 （1）贷款价值比。贷款价值比就是贷款额度与抵押或者质押物价值的比值，该指标反映了借款人初期的权益投入。在购房时，借款人初始投入的权益比例越大，在借款人收入水平、贷款利率和贷款期限不发生变化情况下，借款
8、人月还款负担也越小，发生违约事件的可能性就越低。 （2）贷款期限。贷款期限越短，借款人月还款金额越大，还款压力和财务负担就越重，发生还款违约风险的可能性就越低;同时，期限越短，借款人在按揭房权益中积累的属于自己的部分就越多，对借款人而言，逾期直至实质性违约的潜在权益损失也越大，借款人在短期内没有发生重大变故的情况下，贷款发生实质性违约的可能性较小。（3）还款方式。贷款的还款方式有多种，如等额本息法、等额本金法、按年递增递减法、等本按月计息法、双周供等，借款人选择采用较多的是前两种。由于这两种方法在还款总金额、前后还款压力上不同，所以不同年龄段的借款人会选择不同的还款方式。在一般的情况下，等额本
9、息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。（4）首付比例。显然，首付比例越高，其违约风险越低。 （四）区域特征。区域特征对借款人收入稳定性和未来房产价值有着重要影响。房产升值将导致借款人住房权益的增加，借款人财务负担能力也同样增强，因此，在一个房价上涨的环境里，借款人违约的可能性会下降。 三、住房公积金贷款风险预警指标量化 （1）借款人年龄的量化。根据不同年龄段人口收入、职业稳定性等因素划分为不同区间，分别赋值为：25 岁以下分值为 2 分，26-30 岁分值为 5 分，31-35 岁以下分值为 8 分，35-40 岁分值为 10 分，41-45 岁分值为 8 分，46-
10、50 岁分值为 5 分，51 岁以上分值为 2 分。 （2）借款人性别的量化。一般而言，女性比男性更加保守，因此男性风险度高于女性，这里将其分别赋值为：女性分值为 2 分，男性分值为 1 分。 （3）婚姻状况的量化。类别分为已婚有子女、已婚无子女、未婚、离婚和再婚，前三者的风险度依次升高，考虑到婚姻的变化可能使借款人变得更加理性，因此，离婚和再婚者的风险度有所降低。 （4）教育程度的量化。借款人的学历被划分为六类，博士研究生、硕士研究生、大学本科、大学专科/电大、高中/中专/技校、普及教育及以下。为了统计分析的方便，我们讲上述学历归纳为五个等级，分别赋值为：硕士研究生及以上分值为 9分，本科分
11、值为 8 分，科/电大分值为 6 分，高中/中专/技校分值为 4 分，普及教育及以下分值为 1 分。 （5）户口所在地的量化。该指标被分为四种类型，分别赋值为：本地城镇户口分值为 5 分，本地农村户口分值为4 分，外地城镇户口分值为 2 分，外地农村户口分值为 1 分。 （6）单位性质的量化。借款人的单位性质被划分为七类，对不同性质的单位，我们按照对其收入多少的一般认识由高到低分类并赋值为：国家机关、事业单位、社会团体分值为 15 分，三资企业分值为 13 分，股份制企业分值为 10 分，民营企业分值为 6 分，个体工商户分值为 5 分，退休领退休金分值为 8 分，其他分值为 1 分。 （7）
12、行业类别的量化。借款人工作单位所处的行业类别被划分为八类，我们按照对其收入多少的一般认识由高到低分类并赋值为：公务员分值为 10 分，科研教育医疗分值为 9 分，金融电信电力分值为 8 分，注册事务所分值为 6 分，邮政交通公用分值为5 分，媒体文艺体育分值为 5 分，工业商业贸易分值为 4 分，其他分值为2 分。 （8）职业类型的量化。首先依据单位性质，分为机关事业单位和企业单位，然后再划分不同性质单位的职业类型，对于机关事业单位的职业类型赋值为：厅局级以上分值为 10 分，处级分值为 8 分，科级分值为6 分，一般干部分值为 4 分，其他分值为 2 分。 （9）技术职称的量化。技术职称被分
13、为四类，分别赋值为：高级分值为 5 分，中级分值为 4 分，初级分值为 2 分，无职称分值为 1 分。 （10）家庭月收入的量化。家庭月收入被分为七个档次，分别赋值为：10000 元以上分值为 12 分，80009999 元分值为 10 分，50007999 元分值为 9 分，40004999 元分值为 8 分，30003999 元分值为 6 分， 20002999 元分值为 4 分，10001999 元分值为 2 分。 （11）月还本金的量化。月还本金被分为六个档次，分别赋值为：500 元以下分值为6 分，5011000 元分值为 5 分，10012000 元分值为 4 分，20013000
14、元分值为 3 分，30015000 元分值为 2 分，5001 元以上分值为 1 分。（12）月还本金占家庭月收入比例的量化。月还本金占家庭月收入比例被分为六个档次，根据已有数据计算而得，分别赋值为：010%分值为10 分，1120%分值为 8 分，2130%分值为 6 分，3140%分值为 5 分，4150%分值为 2 分，50%以上分值为 0 分。 （13）借款人公积金月缴存额的量化。借款人公积金月缴存额被分为五个档次，分别赋值为：800 元以上分值为 12 分，600799 元分值为 10 分，400599 元分值为 6 分，200399 元分值为 4 分，199 元以下分值为 2 分。
15、 （14）借款人配偶公积金月缴存额的量化。 （15）个人信用记录的量化。个人信用记录情况被分为五种类型，即很好、较好、一般、较差、很差。 （16）申请次数的量化。申请次数被分为两种情况，即首次和多次，分别赋值为：首次分值为 5分，多次分值为 2 分。 （17）房屋性质的量化。房屋性质被分为两种类型，即期房和现房，分别赋值为：现房分值为 5 分，期房分值为 2 分。 （18）房屋面积的量化。房屋面积被分为四个档次，分别赋值为：100 平方米以上分值为 6 分，9099 平方米分值为 4 分，8089 平方米分值为 2 分，79 平方米以下分值为 1 分。 （19）房屋单价与市场平均价格比的量化。
16、（20）贷款价值比的量化。贷款价值比采用贷款额度与房屋价值的比值来表示，其值越大，分值越低，被分为六个档次，分别赋值为：010%分值为 10 分，1120%分值为 8 分，2130%分值为 6 分，3140%分值为 5 分，4150%分值为 2 分，50%以上分值为 0 分。 （21）贷款期限的量化。贷款期限被分为三个档次，分别赋值为：5 年以下分值为 10 分，610 年分值为 8 分，1115 年分值为 6 分，1620 年分值为 4 分，21年以上分值为 2 分。 （22）还款方式的量化。还款方式被分为两种类型，分别赋值为：等额本金法分值为 5 分，等额本息法分值为 3 分。 （23）首
17、付比例的量化。 （24）区域特征的量化。商品房价格指数被分为四个档次，分别赋值为：100 以上分值 10 分，9099 分值为 8 分，8089 分值为 4分，79 以下分值为 0 分。 四、住房公积金贷款风险预警效果的保障措施 （一）建立严格的的贷前审核制度。针对贷款人，要着重考察贷款人的实际情况、购房需求是否与申报的情况一致、是否存在假按揭行为，同时还要确认贷款人的住房公积金缴存情况及对借贷款所在单位及从事的职业等信息，判断贷款人申报收入的合理性。加强对开发商的考察，防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况;其次要了解开发商的经营情况;第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土
18、地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等，是不是存在一房多售的情况。这些措施的主要目的是排除担保房产的市场不确定性的影响。建立以风险评估和控制为核心的贷款风险预警制度。住房公积金贷款应该遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，参考风险预警系统报告的结果，完善项目贷款的审批机制，建立并完善风险预警机制与应急应变机制，及时反馈贷款者的资产质量以及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。 （二）加强风险预警系统的基础信息管理。对附属住房公积金贷款风险预警系统的贷款信息系统进行升级改造，使其功能更加完善，效率
19、更加高效，终端操作更加简便。加强各环节的风险控制措施进，进一步提高住房公积金业务的安全性和效率性。建立可靠完备的灾难备份计划和应急处理机制，对业务信息数据采取多介质备份与异地备份相结合，确保业务信息数据的安全完整。完善档案管理和交接制度，对各类纸质档案包括名种会议记录与决议、住房公积金缴存人资料、贷款合同、抵押权证、凭证帐册以及各类法规、文件等进行分类管理。应统一公积金业务管理信息系统，实现数据集中管理，并建立公积金监管数据库，确保原始数据信息的安全。 （三）加强队伍素质建设，提高业务技能和信息管理水平。随着住房公积金制度的发展，住房公积金管理队伍素质建设也日益重要，迅速提高住房公积金管理中心工作人员综合素质，是确保贷款信息准确的有效手段。住房公积金管理中心要制定队伍培训规划，定期开展业务知识和计算机培训，尤其是金融知识、国债知识的培训，组织职工学习业务政策和相关法规，提高职工理论水平和操作技能，对于新录用人员，进行上岗培训、持证上岗。应该要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化;强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。
