1、住房公积金贷款支持保障性住房建设的问题及对策探析【摘 要】我国的保障性住房制度起着平抑房价、改善中低收入者住房条件的作用；住房公积金以其贷款利率较低的特点对于城市职工购房起着保障性、互助性的重要意义。城镇职工住房公积金贷款制度支持保障性住房既可以缓解我国的广大低收入者住房困难问题，同时对于国家来说又有着降低房价，减少房地产泡沫的形成，可谓是国家与个人“双赢”的结果。然而，从目前来看以住房公积金贷款的形式支持保障性住房的建设还存在一定的问题，本文将探究两者之间的问题以及解决问题的相应对策。 【关键词】公积金贷款；保障性住房；问题；对策 2007-2008 年，在美国发生的“次贷危机” ，对美国的
2、房地产行业、金融行业产生了极大的破坏性影响。与此同时，由于全球经济一体化的原因使得“次贷危机”的对世界经济的影响扩展到大多数国家。从 2007年起，我国的房地产市场开始出现房价爆发式增长的局面，政府为了防范中国式的次贷危机，采用压缩银行信贷规模、提高贷款利率，限购等措施对限制房价过快增长起到了一定的作用。然而从其效果上看不是十分的明显，随后政府推出了保障性住房政策来保证房地产的供给量。住房公积金贷款作为我国房屋信贷融资渠道的有益补充，可以缓解保障性住房建设的一部分资金压力，但从目前的实际情况来看，在运作过程中的问题也是较为明显的。在这里，我们将对现实存在的问题进行简要的分析，并提出一些解决方案
3、。 一、住房公积金贷款与保障性住房建设的分析 1.住房公积金贷款的分析 （1）住房公积金制度概述。住房公积金制度，是国家机关、企事业单位及职工个人缴纳的，同时可以长期储蓄的住房公积金，用于将来职工个人购买、自建或维修房屋费用的长期储金制度。我国的住房公积金制度是从上海率先开始试点的。在 1991 年，上海市借鉴新加坡经验，在全国率先试行住房公积金制度，并很快的在全国得到了推广。1994 年 4月，国务院颁布了住房公积金管理条例 。2002 年 3 月，国务院又发布了国务院关于修改（住房公积金管理条例）的决定 ，并自公布之日起施行。 （2）住房公积金运行现状分析。据中国新闻图片网报道，6 月12
4、 日，中国官方 6 年来首次披露全国住房公积金运营情况。2014 年中国有近 1.19 亿职工缴存公积金，住房公积金缴存额约为 1.3 万亿元人民币。截至去年年末，中国累计住房公积金缴存总额约为 7.49 万亿元，扣除提取后的缴存余额约 3.7 万亿元，分别比上年年末增长 20.88%和 16.97%。从上述的报道可以看出 3 个方面的问题：一是，我国公积金缴存人数较多、缴存基础较大，且每年的增长幅度较高，其资金来源具有很大的潜力。二是，从住房公积金的结存来看，结余较多说明住房公积金的利用效率不高。三是，政府为保障住房公积金的安全性，住房积金不得进行投资，大量的住房公积金只能存放在银行账户里面
5、得到很少的一部分存款利息，使得住房公积金存在贬值的风险。 2.保障性住房建设分析 （1）保障性住房建设概述。保障性住房是国家为中低收入住房困难者提供的，限定标准、限定价格或是房租的住房。具体分为三大类：廉租房、经济适用房、和政策性租赁房，保障性住房完全有别于由市场定价所形成的商品房。 （2）保障性住房建设的现实意义。保障性住房的建设具有着居住保障性、带动行业发展、刺激消费等现实意义。 首先，随着我国经济的快速向前发展，个人由于能力、受教育程度、身体状况、家庭等原因造成个体收入的差距逐步拉大，且贫富差距日趋加大的态势，给社会的稳定造成了很大的不确定性。而住房问题，在“衣、食、住、行”的四大要素中
6、占有重要的位置。解决住房问题，从某种意义上讲对社会的稳定起着重要的作用，我国政府出台的保障性住房政策，也是考虑到这一民生问题。 其次，在加快保障性住房建设的同时，可以起到带动其他行业发展的作用。保障性住房在建设过程中，需要消耗大量水泥、钢材、装饰、装修材料以及各类大量的建筑工人。这样，就可以解决我国钢铁及建材产量过剩问题，同时也解决了城市及农村人口的就业问题。最终，增加了国家的税收收入，为国家 GDP 的增长做出了很大贡献。 最后，加大保障性住房建设的投资力度，可以起到刺激消费的作用。众所周知，出口、投资、消费是拉动国家 GDP 增长率的三驾马车。目前，我国由于人民币升值、国内劳动力价格上涨等
7、原因，使得出口形势较为严峻，从而导致 GDP 增长下降。而保障房建设以其低廉的价格、产品性价比较高、优惠的税收政策等已经逐步地受到了我国低收入群体的青睐。不论是廉租房租金、抑或是经济性适用房的房价都能让低收入者承受的起，保障性住房的销售或是租赁的最终结果都会刺激消费者进行消费，带动国内的消费市场，从而带动我国 GDP 的增长。 二、住房公积金贷款支持保障性住房建设存在的问题 住房公积金贷款在支持保障性住房建设过程中，存在融资缺乏相应法律支持、投资回收期长、投资收益率低等问题，这些融资过程中存在的问题也成为住房公积金贷款对其进行融资的短板。 1.缺乏法律支持 我国最开始借鉴新加坡的经验引进住房公
8、积金制度，是先由地方政府发起的，而后推广至全国范围。其初衷是为了解决我国职工住房问题，而支持“安居工程”贷款的目的。然而，运行一段时期，住房公积金贷款出于管理机制问题出现了不少呆、死、坏账问题，使得各个地方的住房公积金出现了亏空。国家因此而停止了公积金支持安居工程的做法。1999 年及 2002 年先后出台的管理条例及其修改细则明确的规定了住房公积金贷款用于个人住房消费贷款以及维修、翻建个人住房等。而就当前，公积金贷款支持保障性住房建设也仅仅是依靠行政命令的手段，与现行的管理条例相冲突，不符合当今依法治国的理念。 2.保障性住房投资回收期长、投资收益率低 一般性的商品性住房，从设计、投资建设、
9、预售以及最后竣工验收一般需要 3-5 年的时间。而保障性住房，以其售价低、租金少特征，使得保障性住房的投资回收期较长。以廉租房为例，廉租房的福利性特点，使其租金较低，租金低意味着其回收期较长，甚至有不能收回全部投资的风险。因此，其融资资金的投资回收期长，是住房公积金贷款支持其建设的难点之一。保障性住房由于其带有很大的公益性、福利性等特征，使其运作过程中不能完全考虑投资收益率的问题，使其收益率较低，不能满足投资的要求，成为住房公积金贷款对保障性住房建设支持的又一个短板。 三、住房公积金贷款支持保障性住房建设存在问题应对策略的探析 1.加紧修订公积金管理条例 目前来看，公积金贷款支持保障性住房建设
10、仅为试点工作，然而随着试点工作的逐步深入，最终会是在全国范围内推广运行的。截止到2014 年，我国住房公积金缴存余额达 3.7 万亿元，如此大量的公积金余额若要进行保障性住房建设的投资没有相应的法律规定作为依据，出了问题是相当严重的。据悉，目前关于住房公积金的管理条例修订工作正在进行当中，其中对保障性住房建设有了很大的支持。可以看出，公积金贷款支持保障房的建设，首先应从法律层面得到认可。 2.拓宽公积金贷款的投资渠道 我国目前公积金余额存在逐年增加的态势，这从某种层面上说明，公积金贷款投资渠道相对单一，从而致使公积金保值增值存在一定的问题。我国应该从政策上扶持保障性住房建设，改变其以前那种投资
11、回收期长、投资回报率低的特点，从而使得公积金贷款能够积极主动的投资于保障性住房建设，通过加大对其投资达到住房公积金保值、增值的目的。最终，使得公积金贷款在一个相对安全的环境下运行，让每个有公积金贷款要求的职工用得上住房公积金。 四、总结 通过对住房公积金贷款与保障房建设运作过程中存在的问题及相应的解决策略分析，可以看出，只有加大住房公积金贷款对保障房建设的支持力度，才能达到平抑目前高房价的目的，并且起到住房公积金保值、增值作用，最终，使得我国中低收入群体能够实现“居者有其屋”的目的，让国家的大多数人都能享受到“改革红利”带来的益处。 参考文献： 1肖方桥.宏观调控下的住房公积金政策调整评析J.中国房地产，2011.01 2谢颖宁.住房公积金要在加快保障性住房建设中竭尽全力J.广西经济，2010.03 3王淑娟，王磊.社会转型期构建全民低保的障碍因素分析J.理论与改革，2009.
