1、“买卖不破租赁”原则的适用和修正摘 要 “买卖不破租赁”是现代民法中的一项重要制度，然而我国立法和司法实践中存在诸多争议。本文肯定了该原则在我国民法中的确立，讨论了该原则的效力和适用范围。在此基础上，重点讨论了该原则在我国司法实践中出现的问题，探讨了修正该原则的建议。 关键词 买卖不破租赁 依据 适用 效力 修正 作者简介：李国正，北京市朝阳区人民检察院反贪局侦查一处。 中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-115-02 一、 “买卖不破租赁”的法律依据 一般认为， “买卖不破租赁”原则确立于合同法第二百二十九条，即租赁物在租赁期间发生所有权变
2、动的，不影响租赁合同的效力。但是对于这条规定确立了买卖不破租赁原则，尚存在很多争议。 否定说认为：从文意上理解， “不影响租赁合同的效力”指的只能是不影响租赁物原所有人和承租人之间的租赁合同的效力，因为买受人和承租人间根本不具有合同关系；买受人享有租赁物的所有权也就是物权，而承租人仅仅是与原所有人之间的一种基于租赁合同的债权，物权效力优先于债权，当然可以对抗承租人对租赁物的占有；合同具有相对性，其效力不因一方与第三人间的法律行为而改变，原所有人出卖租赁物导致合同履行不能，应承担违约责任而非导致合同效力变更；合同的订立要遵循私法自治的原则，由法律直接规定在买受人和承租人间成立债权债务合同，违反了
3、私法上的意思自治原则。 肯定说认为：“买卖不破租赁”原则的确立具有正当性，承租人多为社会生活中的弱势一方，出租人处置出售租赁物将会给承租人造成严重不利影响，所以需要给予承租人特别保护，激励承租人充分利用租赁物，保护承租人在租赁物上的投资和利益，实现物尽其用，推动经济社会发展。从比较法的视角来看，绝大多数国家也都确立了“买卖不破租赁”原则。 物权法第一百九十条和最高法关于贯彻执行若干问题的意见（试行） 第一百一十九条都有关于买卖不破租赁原则的类似规定。从上述两款规定看，应当认为合同法第二百二十九条确立了“买卖不破租赁”原则。 二、 “买卖不破租赁”的效力 在肯定“买卖不破租赁”的立场下，关于该原
4、则的效力，主要有三种主张。法定概括承受说、有权占有说和折中说。其中，法定概括承受说的主要内容是说租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人形成新的合同关系，买受人概括承受原出租人的权利义务。有权占有说的主要内容是说租赁物或出租物的权利发生变化后，承租人依照原租赁或出租合同而据以取得的对该租赁物或标的物的占有权利将继续有效，这种有权占有的权利可以对抗此标的物或租赁物的买受人，买卖合同不应影响租赁合同的效力。而折中所的主要内容是指在决定承租人和买受人两者权利的优先权时，应当首先区分受让人即租赁物的购买方是否对标的物已经出租的事实已知，如果买受人在签订买卖合同的时候实际并不明知或应知该标的物已经被出租的
5、事实，则买受人较承租人享有优先权。相反，如果买受人在签订买卖合同的时候，就已经知晓了此标的物已经被出租而有实际承租人的事实，在这种明知或应知的情况下，仍执意购买，也就表示了买受人承认了承租人的权利，那么承租人的权利较买受人有优先权，此种情况下承租人的租赁使用权利可以对抗买受人。三种主张各有其合理之处，但相比之下法定概括承受说则显得更为合理，受到理论界和实务界的多数认可。 三、 “买卖不破租赁”原则的适用范围 （一）关于适用对象 尽管有很多学者主张买卖不破租赁只适用于不动产，但从合同法第二百二十九条采用“租赁物”一词来表述，可以看出从立法原意上来讲，该条规则无意区分动产还是不动产，重在保护承租人
6、的利益。不动产对承租人有很大重要性，某些动产租赁物对于承租人也会产生很大影响，如果仅保护不动产，完全把动产排除在外，既无法律依据，又不合理。妥当的做法是将动产纳入到“买卖不破租赁”原则之下，至于何种情况下适用，则依司法解释或法院权衡。 （二）关于所有权变动形式 合同法第 229 条采用的是“所有权变动”的文字表述， “买卖不破租赁”原则并不限于买卖，抵押、赠与、互易等同样适用，这点在理论界和实务界已取得广泛共识，在此不赘。 （虽如此，为论述方便，下文所述“买卖不破租赁”原则仍主要以“不动产” 、 “买卖”为例。 ） 四、对“买卖不破租赁”原则的反思 实务中，坚持“买卖不破租赁”这一原则对于保护
7、承租人的利益、稳定社会经济秩序起了积极作用，但同样也产生了诸多问题，需要重新考察“买卖不破租赁”这一原则的现实适用。 （一） “买卖不破租赁”损害承租人的现实利益 法定概括承受模式下，出租人所承担的权利义务概括地由买受人承担，而买受人主张权利和履行义务均会对承租人产生影响，甚至严重危及承租人利益。买受人主张权利方面，承租人履行交付租金义务的时间、地点等均可能发生变化，可能给承租人带来不便，特别是这些要素具有法律意义，关涉诉讼时效、管辖等问题。买受人履行义务方面，买受人具有维修租赁物、保障承租人正常使用、收益的义务，而买受人的履行义务的意愿和能力对承租人至关重要，买受人不履行义务或者履行瑕疵均会
8、对承租人利益造成损害。 （二） “买卖不破租赁”损害承租人的期待利益，尤其是商业承租人的利益 商业承租人开展经营活动，对经营环境有较高的要求，若买受人改变经营环境，势必对承租人的商业活动产生影响。例如，承租人为开展经营活动欲在大型商场内承租店铺，选址时必然会考察整个商场的经营品类、入住商铺档次、商场经营人的经营能力、广告投入等多个要素。如果承租商铺后，商场的所有权发生变动，上述要素亦必然发生改变。如果不考虑实际情况，强迫承租人继续履行租赁合同，则可能损害承租人的商业利益。 （三） “买卖不破租赁”原则损害买受人利益 一方面，买受人出于使用的目的购买租赁物，而原所有人故意隐瞒该租赁物上存在租赁关
9、系的事实，致使买受人目的不达。另一方面，与前述第 1 条类似，承租人主张权利、履行义务同样会对买受人产生影响，在此不赘。 （四）原所有人虚构租赁合同规避执行恶意损害债权人利益 执行程序中，所有人作为债务人与案外人恶意串通或者与其他债权人恶意串通，虚构租赁合同规避执行的案例屡见不鲜。虽然很多租赁关系存疑，但受法院各方面资源条件所限，很难查清事实，也不能从法律或证据方面做出否决，只能带租拍卖，或者拍卖所得不公平的在债权人间分配，很大程度上影响债权人合法权益的及时有效实现。 （五）原租赁合同部分内容显失公平正义 法定概括承受模式下，买受人替代原所有人成为合同一方，则须受整个合同的约束。但合同中部分内
10、容显失公平正义，概括承受对买受人甚至是承租人造成损害。比如，续租条款、转租条款、租金条款等。 五、对“买卖不破租赁”原则的修正 从上述论述可知，僵硬的法定概括承受模式下的“买卖不破租赁”原则，一方面，其立法目的虽是保护承租人利益，但完全排除私法自治，在承租人和买受人间强加合同关系，却会在实践中出现严重损害承租人利益的情形；另一方面，不利于保护买受人利益或其他债权人利益；特别是，原所有人可能恶意利用“买卖不破租赁”原则使自己受益。 当今社会，不动产已经很丰富，具有很强的可替代性，对承租人给予特殊保护的必要性已经大为降低，可以适当突破。针对上述弊端，本文主张应严格限制“买卖不破租赁”原则的适用，同时改变僵硬的法定概括承受模式，允许承租人与买受人之间协商，改变合同中明显违反公平正义条款的部分内容，以期达成新的协议。若达不成新协议，则赋予承租人一定期限内的任意解除权，或有条件的允许买受人解除合同但同时给予承租人合理补偿，再或者在目的不达的情况下允许买受人任意解除与出卖人间的买卖合同。如此，则既能平衡承租人和买受人间的利益保护，又可加重原所有人的责任，防止规则的滥用。
