1、 房地产司法执行估价报告 估价报告编号： 重庆同诚 2016成估字第 10-019 号 估价项目名称： 成都市高新区交子大道“中海城南 1 号” 7 栋 1 单元-1 层 457 号 的 车位 房地产市场价值评估 估价委托人： 成都市中级人民法院 房地产估价机构： 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师： 原玉东（ 6520060021） 黄启伟（ 5120150034） 估价报告出具日期： 二一六年十月三十一日 致估价委托人函 成都市中级人民法院 ： 承蒙委托，我公司对贵方拟司法执行的房地产价值进行了评估，并 完成房地产司法执行估价结果报告，现将报告主要内容呈报如下（详细内容见
2、房地产司法执行估价结果报告正文）： 一、估价目的： 为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。 二、估价对象 ： 陈兰 拥有产权的 成都市高新区交子大道“中海城南 1 号” 7栋 1 单元 -1 层 457 号 的 车位 房地产（房屋及分摊的土地使用权）， 建筑面积为32.16 平方米 。 三、价值时点： 2016 年 10 月 25 日 。 四、价值类型： 市场价值。 五、估价方法： 比较法。 六、估价结果 坐落 建筑面积 （ ） 评估单价 （元 / ） 评估总价 （万元） 成都市高新 区交子大道“中海城南 1 号” 7 栋 1 单元 -1 层 457 号 32.16 7990 25.7 大
3、写（人民币） 贰拾伍万柒仟 元整 特别提示： 1、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价值； 2、评估总价取整至仟元。 特致此函！ 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 法定代表人：甘光辉 二一六年十月三十一日 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 1 页 目 录 估价师声明 . 2 估价假设和限制条件 . 3 估价结果报告 . 6 一、估价委托人 . 6 二、房地产估价机构 . 6 三、估价目的 . 6 四、估价对象 . 6 五、价值时点 . 9 六、价值类型 . 9 七、估价原则 . 9 八、估价依据 . 10 九、估价方法 . 11
4、 十、估价结果 . 11 十一、注册房地产估价师 . 12 十二、实地查勘期 . 12 十三、估价作业期 . 12 附 件 . 13 1、 成都市中级人民法院 委托 书 【（ 2016）成法技评字第 100 号】 复印件。 2、 商品房买卖合同摘要 复印件 。 3、估价对象位置图。 4、价对象现场查勘情况和相关照片。 5、可比实例位置图和外观照片。 6、专业帮助情况和相关意见说明。 7、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。 8、注册房地产估价师估价资格证书复印件。 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 2 页 估价师声明 1、注册房地产
5、估价 师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及 估价利害关系人 没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及 估价利害关系人 没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（ GB/T 50291-2015）、房地产估价基本术语标准 （ GB/T 50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
6、 注册房地产估价师：原玉东 注册房地产估价师：黄启伟 注册号： 6520060021 注册号： 5120150034 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 3 页 估价假设和限制条件 一、一般假设 1、 估价 利害关系人 提供了估价对象的权属证明文件，我们对所提供文件资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价 委托人 提供的权属证明文件合法、真实、准确、完整，并以所提供 的权属证明文件作为估价依据。 2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐
7、患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3、本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、 电梯、 通讯及道路交通等使用的权益为前提。 4、 注册房地产估价师 经现场查勘观察估价对象房屋建筑面积与 商品房买卖合同摘要 复印件记载建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与 商品房买卖合同摘要 复印件 记载建筑面积一致。 5、根据估价目的，假设估价对象处于以下市场状况： 适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意； 熟悉情况，
8、即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买。卖方不是盲目地出售； 谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事； 不受强迫，即买方和卖方都是出于需要进行估价对象交易的，买方不是急于购买（不是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可），同时买方不是被强迫 地从特定的卖方哪里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方； 公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易，没重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 4 页 有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。
9、 二、未定事项假设 1、 估价利害关系人提供的 商品房买卖合同摘要 复印 件 未记载估价对象的 建成年代，本次估价房屋建成年代以估价人员实地调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。 三、背离事实假设 1、根据估价 利害关系人 提供的资料，截止价值时点， 估价对象存在 查封 情况 。考虑本次估价目的是为司 法执行提供价值参考依据，故本次未考虑估价对象存 在 的 查封 情况对其评估价值的影响。 四、不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致的事项，故本估价报告无不相一致假设。 五、依据不足假设 1、估价 利害关系人 所提供的 商品房买卖合同摘要 为复印件，未提供原件。我们进行了审慎的
10、检查但未与原件核实，在无理由怀疑其真实性的情况下，假设 估价委托人 提供的资料是真实的并与原件一致。 2、本次估价利害关系人仅提供了估价对象的商品房买卖合同摘要复印件，未提供估价对象的房屋所有权证，本次估价是以商品房买卖合同摘要复 印件的房屋信息与房产部门办理的房屋所有权证房屋信息记载内容一致为假设前提。 3、 估价委托人及估价利害关系人均 未提供估价对象国有土地使用证，估价对象为 商品住宅小区 内的地下车位 。 故 本次估价假设估价对象所占宗地为国有土地，并且是以出让的方式取得的 住宅用地 使用权。 六、估价报告使用限制 1、本估价报告和估价结果仅供估价委托人为本次估价目的使用。 2、本估价
11、报告必须完整使用方可有效，对仅使用报告中部分内容所导致的损失，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 3、我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不 可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 5 页 对估价对象市场价值产生的影响。如有上述事项出现，则不宜使用本估价报告。 4、本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为壹年，自二一六年十月三十一日 起至二一七年 十 月 三十 日止。 5、如发现本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司
12、进行更正。 6、 本估价结论包含建筑物及其附属设施设备 (水、电 、讯 、电梯 等 )和分摊的土地使用权的价值 。该土地使用权和附属的设施设备 (水、电、 讯 、电梯 等 )与建筑物分割处置，本 估价结果无效。 7、本估价报告的使用者是估价委托人。 8、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释 200416 号）第三十一条规定：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权利人的债权，但利害关系人另有约定的除外。 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 6 页
13、估价结果报告 一、估价委托人 名称： 成都市中级人民法院 地址： 成都市金牛区抚琴西路 109 号 二、房地产估价机构 名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 住 所：重庆北部新区星光大道 62 号（海王星科技大厦 D 区 9 楼 3 号） 法定代表人姓名：甘光辉 资质等级：一级 资质证书编号：渝房评准字 2016第 1-003 号 有效期限： 2016 年 7 月 20 至 2019 年 7 月 19 日 名 称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司成都分公司 营业场所：成都市青羊区王家塘巷 8 号 负责人：原玉东 联系电话： 028-62100377 三、估价目的 为估价委托人进行司法执
14、行提供价值参考依据。 四、估价对象 估价对象为 陈兰 拥有的位于 成都市高新区交子大道“中海城南 1 号” 7 栋 1单元 -1 层 457 号 的 车位 房地产，建筑面积 为 32.16 平方米 （房屋和分摊的土地使用权）。详细情况如下： （一） 估价对象权益状况 根据估价 委托人 提供的 商品房买卖合同摘要 复印件显示的估价对象登记状况如下表： 1、 房屋权益状况 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 7 页 合同签约备案号： 1786870 签约备案时间 ： 2013/1/20 10:30:46 初始登记权证号： 权 1758631 出卖
15、人： 中海振兴（成都）物业发展有限公司 买受人 姓名 证件类型 证件号码 份额 陈兰 身份证 511027196909161489 买受人所购项目名称 中海城南 1 号地块 房屋信息 房屋地址 栋号 单元 楼层 房号 建筑结构 用途 建筑面积 房价 装修价 合计 套内面积 公摊面积 合计 195000 0 195000 高新区交子大道 7 1 -1 457 框剪 车位 14.5 17.66 32.16 合同价款： 壹拾玖万伍仟 元整 合同备注 本合同无备注信息 房屋贷款信息（仅反映房屋签约备案时的贷款情况） 贷款银行 贷款年限 房屋查封信息（反映本次查询时的房屋查封 情况） 限制登记号 限制登
16、记单位 限制登记文号 限制登记法律文书送达时间 531847 成都市中级人民法院 （ 2015）成民保字第 594-3 号，（ 2015）成民保字第 594-3 号 2015/3/31 14:48:20 540925 四川省资阳市中级人民法院 （ 2015）资执字第 46 号，（ 2015）资执字第 46 号 2015/8/4 14:56:32 548601 四川省简阳市人民法院 （ 2015）简阳执字第 1292-4 号，（ 2015）简阳执字第 1292 号 2015/11/25 13:33:32 544946 成都市锦江区人民法院 （ 2015）锦江民保字第 478 号，（ 2015）锦
17、江民保字第 478 号 2015/6/29 14:16:34 543952 成都市青羊区人民法院 （ 2015）青羊民初字第 5928-1 号，（ 2015）青羊民初字第 5928-1 号 2015/9/16 15:31:58 出卖人向买受人出示房屋销售所需证件： 1、 国有土地使用证，编号：成高国用（ 2008）第 8092 号 2、商品房预售许可证，编号： 8122 3、房屋所有权证，编号：权 1758631 2、 土地权益状况 估价委托人及估价利害关 系人均未提供估价对象国有土地使用证，估价对象为商品住宅小区内的地下车位。故本次估价假设估价对象所占宗地为国有土地，并且是以出让的方式取得的
18、住宅用地使用权 。 3、 他项权利情况 根据估价 利害关系人 提供的资料 ， 截止价值时点，估价对象存在 查封 情 况。 （二） 估价对象实物状况 根据估价人员现场查勘及领勘人现场指认的情况，估价对象实物状况如下： 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司 重庆同诚 2016成 估字第 10-019 号 第 8 页 1、 房屋实物状况 登记地址 成都市高新区交子大道“中海城南 1 号” 7 栋 1 单元 -1 层 457 号 实地查勘地址 成都市高新区交子大道“中海城南 1 号” 7 栋 1 单元 -1 层 457 号 配套设施 水 、电、电梯、通讯 等齐全。 建筑结构 框剪 建成时间 2008 年
19、【 楼盘调查 确定】 外墙 墙砖 建筑面积 32.16 平方米 所在楼层 -1 层 层高 约 3.8 米 电梯 有 消防 消火栓 新旧程度 维护状况较好，约九成新 物业管理 专业物管 （中海物业） 入住率 较高 室内装修状况 地面 内墙 天棚 地漆 乳胶漆 乳胶漆 2、土地实物状况 位置 估价对象所在宗地位于 成都市高新区交子大道 。 实地查勘地址 成都市高新区交子大道 。 四至 所在宗地四至，北临 交子大道 ，南临 锦尚西二路 ，东临 益州大道 ，西临 成汉南路 。 形状 较规则多边形 地质、土壤 未见不良地质现象 开发程度 估价对象所在宗地已达到“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯），小区已建 有独 栋房屋。 土地使用期限 未提供 土地面积（平方米） 未提供 地形、地势 土地坡度 3，地势基本平坦。 3、估价对象占用状况 根据估价人员现场查勘，估价对象 均为 自用 ，不存在损毁、灭失、改建、扩建、被征收或征用等情况。 （三） 区位状况
