本科生毕业论文《我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究》.doc

1、河 南 财 经 政 法 大 学 成 功 学 院 本 科 生 毕 业 论 文我 国 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 的问 题 及 对 策 研 究院 系 名 称 管 理 系姓 名 学 号 专 业 指 导 教 师 2012 年 5 月 4 日I 摘 要长 久 以 来 ， 会 计 界 和 金 融 界 对 公 允 价 值 的 争 议 从 未 停 止 ， 2008 年 的 世 界 经 济 危 机使 本 就 熊 熊 的 争 论 之 势 更 加 难 分 难 解 。 我 国 房 地 产 价 格 不 断 攀 升 ， 对 投 资 性 房 地 产 进 行投 资 这 个 新 兴 且 热 门 的

2、社 会 现 象 随 之 产 生 ， 对 其 计 量 的 模 式 也 成 为 大 家 关 注 的 焦 点 。 笔者 认 为 ， 虽 然 现 阶 段 我 国 房 地 产 市 场 发 展 仍 有 上 升 空 间 ， 近 期 内 仍 不 会 有 太 多 企 业 立 即加 入 到 应 用 公 允 价 值 计 量 投 资 性 房 地 产 的 队 伍 中 去 ， 但 从 未 来 发 展 方 向 看 ， 公 允 价 值 计量 模 式 与 投 资 性 房 地 产 的 “强 强 联 合 ”将 势 不 可 挡 。 鉴 于 这 种 发 展 趋 势 ， 本 文 从 公 允 价值 和 房 地 产 概 念 入 手 ， 对

3、我 国 新 企 业 会 计 准 则 相 关 规 定 进 行 回 顾 ， 在 与 国 际 上 其 他国 家 、 组 织 的 会 计 准 则 的 比 较 中 ， 思 考 准 则 间 的 异 同 。 分 析 实 施 过 程 中 存 在 的 主 要 问 题 ，并 针 对 问 题 提 出 一 些 完 善 对 策 。展 望 未 来 ， 我 们 要 在 尊 重 我 国 具 体 国 情 的 基 础 上 ， 采 取 相 关 有 力 措 施 ， 使 公 允 价 值在 各 行 各 业 得 到 广 泛 应 用 ， 不 断 满 足 信 息 使 用 者 和 各 利 益 相 关 者 对 信 息 质 量 的 要 求 ， 实现

4、 向 国 际 靠 拢 。关 键 词 ： 投 资 性 房 地 产 ； 公 允 价 值 ； 企 业 会 计 准 则 ； 国 际 会 计 准 则II AbstractFor a long time, a fierce dispute about fair value between the financial circle and the accounting profession has never stopped. Because of the financial crisis in 2008, the dispute is much more argued-over. In fact, it

5、becomes a hot phenomenon that put money into the investment property with the real estate price going up in China, and this pattern for the measurement as well. In my opinion, the real estate market in China is still developing at the present stage, and there will be few enterprises enter the mainst

6、ream of applying fair value to calculate. However, forming a strong alliance between this kind of measurement pattern for fair value and the investment property is pretty overwhelming in the long term. In view of this economic trend, I start with fair value and the concept of one real estate, and re

7、trospect the new Chinas “ASBE (Accounting Standards for Business Enterprises)” and other related provisions, to compare with the accounting standards of other countries and organizations, so that we can know the differences. Then, I will analyze the major item in the implementation process and intro

8、duce some corresponding perfection measures.For the future, China should follow the requirements of Policy-making Opinion and adopt various powerful measures based on the situations in China. Government should take a responsibility to expand the scope of the application of fair value, to realize the

9、 international identical trend, in order to offer the users of financial and other stakeholders more reliable information.Key Words: Investment Property; Fair Value; ASBE (Accounting Standards for Business Enterprises); International Accounting StandardsIII 目 录摘 要 .IABSTRACT .II目 录 .III引 言 .1一 、 公 允

10、 价 值 及 房 地 产 企 业 概 述 .2（ 一 ） 公 允 价 值 的 内 涵 .21 公 允 价 值 的 定 义 .22 公 允 价 值 的 特 征 .3（ 二 ） 房 地 产 的 概 念 .3（ 三 ） 我 国 应 用 公 允 价 值 计 量 投 资 性 房 地 产 的 可 行 性 .31 真 实 反 映 投 资 性 房 地 产 的 价 值 .32 与 国 际 会 计 准 则 趋 同 .4二 、 国 内 外 会 计 准 则 关 于 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 的 比 较 .5（ 一 ） 我 国 投 资 性 房 地 产 准 则 公 允 价 值 运 用 的 相

11、 关 规 定 .51 目 的 .52 总 则 .5（ 二 ） 国 内 外 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 的 比 较 .61 我 国 新 企 业 会 计 准 则 与 国 际 会 计 准 则 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 的 比 较 .62 我 国 与 其 他 国 家 投 资 性 房 地 产 准 则 应 用 公 允 价 值 的 比 较 .6三 、 我 国 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 存 在 的 问 题 .7（ 一 ） 市 场 环 境 .7（ 二 ） 制 度 规 定 .71 公 允 价 值 计 量 处 于 附 属 地 位 .72

12、 对 相 关 内 容 的 说 明 过 于 笼 统 .7（ 三 ） 实 际 执 行 .81 成 本 效 益 .82 监 管 机 制 .83 人 员 素 质 .8（ 四 ） 税 赋 增 加 .8（ 五 ） 利 润 波 动 .8四 、 完 善 我 国 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 的 对 策 .10（ 一 ） 构 建 活 跃 的 房 地 产 市 场 .10IV （ 二 ） 完 善 公 允 价 值 计 量 准 则 .101 开 发 简 单 易 行 的 公 允 价 值 测 算 模 型 .102 进 一 步 规 范 公 允 价 值 信 息 披 露 .103 加 强 理 论 研 究

13、 ， 建 立 准 则 体 系 .11（ 三 ） 加 大 对 房 地 产 评 估 机 构 的 监 管 力 度 .11（ 四 ） 提 高 会 计 从 业 人 员 素 质 .111 不 断 更 新 理 念 .112 增 强 法 律 意 识 ， 构 建 职 业 道 德 .113 进 行 有 计 划 的 深 度 培 训 .11（ 五 ） 建 立 和 完 善 公 允 价 值 审 计 制 度 .12五 、 结 束 语 .13参 考 文 献 .14致 谢 .161 引 言公 允 价 值 作 为 近 年 来 国 际 会 计 尖 端 课 题 是 焦 点 、 是 难 点 、 有 争 议 、 有 挑 战 。 应 用

14、公允 价 值 是 经 济 发 展 的 需 求 ， 也 是 不 可 逆 转 的 潮 流 。 随 着 公 允 价 值 计 量 在 国 外 各 行 业 的 广泛 应 用 ， 我 国 新 企 业 会 计 准 则 也 于 2006 年 应 运 而 生 ， 在 众 多 亮 点 中 ， 公 允 价 值 的重 新 使 用 成 为 最 璀 璨 夺 目 的 一 个 。房 地 产 业 在 持 续 不 断 的 发 展 中 ， 已 成 为 国 民 经 济 重 要 产 业 、 支 柱 产 业 ， 我 们 有 必 要了 解 新 准 则 中 公 允 价 值 计 量 对 这 一 行 业 会 产 生 怎 样 的 影 响 。 在

15、金 融 危 机 这 个 大 背 景 下 ，我 国 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 的 现 时 状 况 究 竟 如 何 ， 实 施 中 有 哪 些 问 题 需 要 解 决 ，为 使 公 允 价 值 在 今 后 发 挥 最 佳 功 效 有 哪 些 意 见 可 供 参 考 ， 都 成 为 学 术 界 研 究 的 重 要 课 题 。本 文 运 用 规 范 研 究 法 、 文 献 资 料 法 和 比 较 研 究 的 方 法 ， 共 分 五 部 分 做 出 浅 析 。 一 是理 论 分 析 ， 探 讨 公 允 价 值 的 内 涵 及 房 地 产 概 念 ， 指 出 投 资 性 房

16、地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 是切 实 可 行 的 。 二 是 比 较 分 析 国 内 外 会 计 准 则 关 于 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 的 规 定 。 三是 列 出 我 国 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 存 在 哪 些 问 题 。 四 是 提 出 解 决 这 些 问 题 的 建议 及 对 策 。 五 是 结 束 语 ， 对 全 文 做 简 明 扼 要 的 总 结 。2 一 、 公 允 价 值 及 房 地 产 企 业 概 述（ 一 ） 公 允 价 值 的 内 涵当 今 的 市 场 环 境 风 云 变 幻 ， 衍 生 金 融 工 具

17、的 出 现 及 被 广 泛 运 用 ， 使 得 缺 乏 相 关 性 和及 时 性 的 历 史 成 本 计 量 模 式 渐 渐 不 能 满 足 信 息 使 用 者 对 信 息 质 量 的 高 标 准 和 严 要 求 。 当下 正 处 在 经 济 、 金 融 、 市 场 各 个 方 面 层 层 出 新 的 大 环 境 下 ， 经 济 资 源 价 值 需 要 更 好 的 计量 模 式 来 确 保 其 客 观 真 实 性 。 公 允 价 值 （ Fair Value） 因 具 备 潜 在 的 极 高 关 注 性 ， 在 传统 领 域 也 渐 渐 看 到 了 她 的 身 影 ， 可 见 其 运 用 范

18、围 正 在 逐 步 扩 展 。1公允价值的定义若 想 对 公 允 价 值 进 行 深 入 研 究 ， 最 好 不 过 是 从 公 允 价 值 概 念 入 手 ， 这 也 是 为 什 么 国内 外 学 术 界 将 公 允 价 值 概 念 作 为 不 变 的 研 究 重 点 的 原 因 。 以 下 列 举 几 个 有 代 表 性 的 定 义 ，见 表 1-1表 1-1 世 界 主 要 国 家 或 组 织 关 于 公 允 价 值 的 定 义国 家 年 份 准 则 名 称 定 义国 际 会 计 准 则委 员 会（ IASC）1995 年 国 际 会 计 准 则 第 32号在 公 平 交 易 中 ， 熟

19、 悉 情 况 的 当 事人 自 愿 据 以 进 行 的 资 产 交 换 或 负债 结 算 的 金 额 。 美 国 财 务 会 计准 则 委 员 会(FASB)2006 年 财 务 会 计 准 则 第 157号 公 允 价 值 计 量 在 计 量 日 市 场 交 易 者 在 有 序 交 易中 ， 销 售 资 产 收 到 的 或 转 移 负 债支 付 的 价 格 。 英 国 会 计 准 则委 员 会 1994 年英 国 财 务 准 则 第 7 号 购 买 会 计 中 的公 允 价 值 公 允 价 值 是 熟 悉 情 况 的 、 自 愿 的双 方 在 公 平 交 易 而 不 是 强 迫 或 清算 拍

20、 卖 交 易 中 ， 交 换 一 项 资 产 或一 项 负 债 所 使 用 的 金 额 。中 国 财 政 部 2006 年 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 在 公 允 价 值 计 量 下 ， 资 产 和 负 债按 照 在 公 平 交 易 中 ， 熟 悉 情 况 的交 易 双 方 自 愿 进 行 资 产 交 换 或 者债 务 清 偿 的 金 额 计 量 。 资 料 来 源 ： IASC.IAS32 FASB.FAS157:Fair Value Measurement.2006,(9).273 财 政 部 .企 业 会 计 准 则 M.北 京 :经 济 科 学 出 版 社 ,2006.国

21、际 上 对 公 允 价 值 的 定 义 既 有 差 异 之 处 ， 也 有 达 成 共 识 的 地 方 。 但 基 本 上 都 是 围 绕着 现 时 、 市 场 、 公 开 、 公 平 这 几 个 关 键 字 展 开 的 。 我 国 对 公 允 价 值 的 定 义 ， 既 充 分 借 鉴国 际 上 各 会 计 准 则 的 优 秀 经 验 又 充 分 考 虑 了 我 国 的 具 体 国 情 ， 既 符 合 实 际 又 顺 应 市 场 经3 济 发 展 的 需 求 。2公允价值的特征（ 1） 满 足 持 续 经 营 假 设 。 对 公 允 价 值 进 行 合 理 测 算 ， 对 经 营 状 态 有

22、 特 别 要 求 ， 即必 须 在 非 清 算 、 非 强 制 下 的 正 常 经 营 中 进 行 。（ 2） 广 泛 的 计 量 对 象 。 像 资 产 、 负 债 ， 及 某 些 具 有 所 有 者 权 益 特 征 的 特 定 项 目 。（ 3） 完 全 市 场 。 完 全 市 场 是 取 得 公 允 价 值 的 场 所 ， 在 这 个 场 所 中 进 行 公 平 自 愿 交易 的 理 智 双 方 ， 对 市 场 信 息 做 出 全 面 分 析 、 综 合 考 虑 后 得 出 的 一 致 交 易 价 格 ， 即 为 公 允价 值 。（ 4） 时 空 性 。 公 允 价 值 的 公 允 性

23、随 着 时 间 、 空 间 环 境 的 变 化 而 变 化 ， 是 特 定 的 时空 性 对 公 允 价 值 形 成 起 到 约 束 作 用 的 体 现 。（ 5） 价 值 估 计 性 及 相 对 性 。 利用一些估值技术在缺乏市场价格的不活跃市场中合理估计以取得公允价值体现了价值估计性特征。以当前市场情况为蓝本，对未发生交易或事项时已发生变化的资产和负债的市值进行再一次的计量，体现了相对性特征。（ 二 ） 房 地 产 的 概 念房 地 产 （ Real Estate） 又 称 不 动 产 。 以 下 文 章 中 提 到 的 “房 地 产 ”是 指 土 地 、 建筑 物 及 其 上 不 可 分

24、 离 的 部 分 ， 还 包 括 附 带 的 各 种 权 益 ， 是 狭 义 的 房 地 产 。用 唇 齿 相 依 来 形 容 房 地 产 的 物 质 实 体 与 权 益 的 关 系 是 再 贴 切 不 过 的 了 。 物 质 实 体 作为 权 益 的 “地 基 ”， 是 所 有 经 济 活 动 的 下 层 基 础 。 依 托 于 房 地 产 物 质 实 体 上 的 权 益 是 指有 法 律 设 定 的 房 地 产 各 种 权 利 以 及 享 有 这 些 权 利 所 能 获 得 的 利 益 或 收 益 。房 地 产 企 业 拥 有 最 为 丰 富 的 房 地 产 资 源 ， 其 中 ， 有 用

25、 于 生 产 经 营 和 自 身 管 理 的 房 地产 ， 有 作 为 存 货 对 外 销 售 的 房 地 产 ， 还 有 用 于 赚 取 租 金 或 增 值 收 益 的 房 地 产 即 投 资 性 房地 产 。本 文 主 要 对 我 国 房 地 产 企 业 中 的 投 资 性 房 地 产 ， 应 用 公 允 价 值 计 量 的 问 题 及 对 策 进行 研 究 。（ 三 ） 我 国 应 用 公 允 价 值 计 量 投 资 性 房 地 产 的 可 行 性公 允 价 值 计 量 模 式 的 重 新 引 用 已 有 一 段 时 间 ， 在 此 期 间 我 国 房 地 产 价 格 持 续 走 高 ，

26、房 地 产 市 场 也 向 着 日 益 成 熟 和 完 善 的 方 向 不 断 发 展 。 从 理 论 结 合 实 际 的 角 度 出 发 ， 应 用公 允 价 值 计 量 投 资 性 房 地 产 将 会 是 大 势 所 趋 。1真实反映投资性房地产的价值 我 国 市 场 经 济 在 快 速 的 发 展 ， 现 阶 段 物 价 水 平 起 伏 不 定 ， 公 允 价 值 符 合 更 加 真 实 、准 确 地 反 映 市 场 对 企 业 整 体 价 值 评 价 的 要 求 ， 也 更 加 吻 合 各 个 财 务 报 表 的 填 报 要 求 ， 使得 企 业 信 息 更 加 透 明 。2与国际会计

27、准则趋同在 国 际 上 ， 公 允 价 值 计 量 在 投 资 性 房 地 产 的 应 用 已 经 较 为 成 熟 。 虽 然 我 国 在 这 方 面4 起 步 较 晚 ， 市 场 环 境 也 存 在 缺 陷 ， 但 公 允 价 值 在 新 企 业 会 计 准 则 中 的 重 新 使 用 ， 是积 极 与 国 际 会 计 准 则 接 轨 的 表 现 。 这 将 会 促 进 我 国 构 建 和 规 划 各 类 市 场 ， 提 高 房 地 产 的评 估 能 力 ， 大 大 方 便 了 投 资 者 横 向 比 较 国 内 外 企 业 资 产 的 价 值 并 据 此 作 出 正 确 决 策 。现 阶

28、段 ， 认 可 并 大 力 推 广 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 时 机 正 好 。 我 国 市 场 经 济发 展 态 势 良 好 ， 房 地 产 市 场 虽 然 存 在 价 格 暴 涨 等 问 题 ， 但 前 进 的 脚 步 是 不 可 阻 挡 的 。 公允 价 值 计 量 模 式 的 应 用 符 合 国 际 会 计 趋 势 ， 符 合 实 际 工 作 需 要 ， 符 合 决 策 有 用 观 。 所 以 ，我 们 应 当 积 极 推 动 公 允 价 值 计 量 模 式 在 投 资 性 房 地 产 中 的 应 用 ， 并 努 力 将 这 个 有 待 深 入研 究 的

29、领 域 推 进 到 一 个 新 的 阶 段 。5 二 、 国 内 外 会 计 准 则 关 于 投 资 性 房 地 产 应 用 公 允 价 值 计 量 的 比 较（ 一 ） 我 国 投 资 性 房 地 产 准 则 公 允 价 值 运 用 的 相 关 规 定1目的使 企 业 投 资 性 房 地 产 的 会 计 处 理 和 相 关 信 息 披 露 有 规 可 循 。2总则（ 1） 投 资 性 房 地 产 的 定 义 、 范 围 和 确 认投 资 性 房 地 产 是 指 为 赚 取 租 金 或 资 本 增 值 或 两 者 兼 有 而 持 有 的 、 能 够 单 独 计 量 和 出售 的 房 地 产 。

30、 包 括 已 出 租 的 土 地 使 用 权 、 长 期 持 有 并 准 备 增 值 后 转 让 的 土 地 使 用 权 、 企业 拥 有 的 已 出 租 的 建 筑 物 。 凡 是 满 足 企 业 能 够 取 得 与 该 项 投 资 性 房 地 产 相 关 的 租 金 收 入或 增 值 收 入 ， 该 项 投 资 性 房 地 产 的 成 本 能 够 可 靠 计 量 这 两 个 条 件 即 可 确 认 为 投 资 性 房 地产 。（ 2） 初 始 计 量 与 后 续 计 量初 始 计 量 ： 企 业 最 初 取 得 一 项 投 资 性 房 地 产 时 ， 入 账 价 值 等 于 取 得 时 的

31、 实 际 成 本 。后 续 计 量 ： 新 准 则 中 对 采 用 公 允 价 值 模 式 进 行 后 续 计 量 的 规 定 还 是 比 较 谨 慎 的 ， 强调 取 得 的 该 投 资 性 房 地 产 的 公 允 价 值 必 须 是 持 续 可 靠 的 ， 并 且 有 证 据 有 事 实 做 支 持 。 对如 何 可 靠 取 得 也 有 相 关 规 定 ： 即 房 产 所 在 地 有 活 跃 的 房 地 产 交 易 市 场 ， 且 企 业 能 够 从 房地 产 交 易 市 场 上 取 得 同 类 或 类 似 房 地 产 市 场 价 格 及 其 他 相 关 信 息 。采 用 公 允 价 值

32、计 量 模 式 的 投 资 性 房 地 产 不 计 提 折 旧 或 进 行 摊 销 ， 在 需 要 对 账 面 加 以调 整 的 会 计 期 末 ， 以 资 产 负 债 表 日 的 公 允 价 值 为 依 托 ， 账 价 差 作 为 当 期 损 益 予 以 确 认 ，计 入 公 允 价 值 变 动 损 益 科 目 。企 业 已 经 确 定 使 用 公 允 价 值 计 量 模 式 计 量 投 资 性 房 地 产 的 ， 不 得 再 次 使 用 历 史 成 本计 量 模 式 。（ 3） 转 换投 资 性 房 地 产 转 为 自 用 时 ， 以 转 换 日 公 允 价 值 作 为 账 面 价 值 ，

33、 新 的 账 面 价 值 与 原 账面 价 值 若 有 差 额 计 入 当 期 损 益 中 。 转 换 双 方 对 调 位 置 ， 自 用 房 地 产 以 转 换 日 公 允 价 值 作为 入 账 价 值 ， 在 当 期 损 益 中 确 认 其 小 于 原 账 面 价 值 的 差 额 ； 其 大 于 原 账 面 价 值 的 差 额 计入 所 有 者 权 益 。（ 4） 处 置 与 披 露处 置 时 ， 先 终 止 该 投 资 性 房 地 产 的 确 认 ， 再 将 处 置 金 额 减 去 其 账 面 金 额 再 减 去 相 关税 费 后 ， 得 到 的 差 额 作 为 当 期 损 益 予 以 确 认 。披 露 采 用 公 允 价 值 计 量 模 式 的 投 资 性 房 地 产 时 ， 确 定 公 允 价 值 的 依 据 、 方 法 ， 公 允