1、1“黄石模式”探索住房保障新路保障性安居工程是重要的民生工程和发展工程，随着今年我国城镇居民和外来人口层次逐渐多样化，以廉租房和经济适用房为主的住房保障体系已无法覆盖所有的住房需求群体。2010 年，由住建部等 7 部门联合制定发布的关于加快公共租赁住房的指导意见指出，要通过大力发展公共租赁住房，建立更为广泛的城镇居民住房保障体系，切实解决城市中低收入家庭住房困难，尤其是处于现有住房保障体系夹缝中的“新生代” 、 “夹心层” 、外来务工人员等的住房问题。自 2009 年住建部将黄石市列为公共租赁住房建设试点城市和国家开发银行金融支持保障性住房体系建设试点城市以来（下称“两个试点” ） ，该市解
2、放思想、大胆创新，通过积极探索创新型公共租赁房制度将“三改” （城市和国有工矿棚户区、城中村、危旧房改造）与保障房体系有机联系起来，不断完善制度设计，有力地推进了住房保障工作。在探索的过程中，黄石市在公共租赁住房的供给、配置、流转、融资、运行等五项机制中进行了创新，形成了具有鲜明特色的“黄石模式” 。一、黄石市住房保障工作进展黄石市是中部地区的老工业基地和资源枯竭型城市，住房困难居民数量庞大，有各类棚户区 164 片，占地面积达 200 万平方米，棚户区居民达 12 万户，其中低收入家庭占 80%。加之大量“新生代” 、 “夹心层” 、外来务工人员进入城市，更进一步加剧了住房保障的压力。2压力
3、逼着黄石对现行保障体系体制进行创新。在借鉴发达国家和地区住房保障经验基础上，结合本地实际，黄石市整合了全市的保障资源，构建了全新的住房保障制度体系。自 2004 年实施廉租住房保障以来，黄石市坚持多渠道、多途径解决中低收入家庭的住房困难。作为“两个试点”以来，黄石市通过新建（1.3 万套） 、改建（0.1 万套） 、配建（0.22万套，在商品房中无偿配建 5%的公租房，在公租房中配建 10%的商品房） 、吸纳（社会出租房和闲置住房 0.1 万套）和转化（国有直管公房、行政事业单位和国有企业住房 0.5 万套）等方式筹集各类保障性住房 2.22 万套，实施各类棚户区改造 1 万户，发放租赁补贴
4、3.6 万户、4966 万元。在黄石最大棚户区十三排，这里占地 270 亩，居住近万人，40%的房屋建筑面积不到 50 平方米。通过国有投融资公司平台运作，这个最大的棚户区居民将全部搬入金广厦小区。目前，金广厦项目贷款 6 亿元已投入建设。金广厦二期 22 亿元资金也已通过国开行总行审批并获得授信，正陆续下拨。二、 “五个一”的公共租赁住房制度“黄石模式”创新型的共有产权公共租赁房制度体系，系统完备而庞大。简言之，其特色可用“五个一”来概括。1.一个产品归并，多种渠道筹集所有保障性住房、政策性住房和符合条件的社会住房统一并为公共租赁房。试点以来，通过新建、改建、配建、吸纳和转化等方式筹集房源。
5、同时，实施各类棚户区改造 1 万户。黄石市将全市保障性住房归并为公共租赁住房，不仅使政策的推行更有效率，而且多渠道筹集整合了3公共资源，同时也提高了地方政府在解决住房问题时的主动性和创造性。2.一个口子保障，覆盖多类人群优先满足低收入住房困难家庭的住房问题，对人均月收入 680 元以下、人均住房面积 14 平方米以下的家庭实行应保尽保；到 2013 年，筹集公租房 113 万平方米，逐步覆盖新生代、外来务工人员、城市“夹心层”家庭和其他住房困难群体，保障覆盖面占总人口的 23%；最终实现所有住房困难家庭的全覆盖。3.一个平台汇集，多股力量支撑坚持政府主导、政策引导与市场运作相结合，由政府出资
6、1.35 亿元，搭建保障性住房专业投融资平台众邦城市住房投资有限公司，负责保障性安居工程融资、投资、建设、营运和管理，按照“政府主导、专业平台、市场运作、滚动发展”的机制，带头做、做大头、做托底，引导各类资本参与，转化国有住房、归集各类政策资源、吸收社会闲置房，实现多股力量支撑，发挥聚集效应和放大作用。4.一个杠杆调节，促进公平公正在保障性住房建设和分配中，通过市场机制配置资源。一方面，实行租金市场定、补贴收入定，按照“市场租金、分类补贴、租补分离”的办法，变暗补为明补；另一方面，按市场价格，采取出让办法供应保障房建设用地，变有限产权为全部产权，便于融资、出售。通过市场杠杆，促进保障房建设和分
7、配的公平公正。5.一个系统管理，固化制度成果4以“简单、高效、公平、透明”为原则，研发“外网申请、内网审核、外网公示”的公租房信息管理系统，实现“一网管保障” 、 “一图知保障” ，固化制度创新成果。黄石作为全国首个保障房电脑智能分配试点城市，预计到 2014 年底，可以全面运行。这将大大提高保障房的分配效率，而且将更为科学合理。三、 “黄石模式”实施的几个重点“黄石模式”在实践中不断发展完善，体系构建已逐渐成型，在实施过程中有几个方面非常关键。1.健全制度设计地方政府对住房保障的发展起着决定性的作用。黄石市政府对住房保障的发展给予了高度的重视，大力推动了住房保障制度和体系的改革与创新，曾出台
8、一系列的地方性政策、法规完善制度建设。黄石市出台了黄石市公共租赁住房制度试点工作方案 ，明确界定公共租赁住房制度建设的指导思想、工作目标、基本原则，详细阐述试点内容和保障措施等。确定公共租赁住房主要筹集渠道，并突出黄石特色，将棚户区改造、解决新区、园区新就业人员住房问题作为公共租赁住房建设主渠道和主要载体，制定关于加快推进城市和国有工矿棚户区改造工作的意见 、 黄石市公共租赁住房建设“十二五”规划 、 黄石市城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划 ，全面部署2011-2015 年黄石市公租房建设和棚户区改造工作。黄石市完善制度建设相关配套文件，出台并实施黄石市公共租赁住房管理暂行办法 、
9、 黄石市国有住房清理和转换实施方案 、 黄石市5公共租赁住房市场租金指导意见 、 黄石市公共租赁住房租金和补贴管理实施细则 、 黄石市公共租赁住房租赁管理实施细则 、 黄石市商品房项目配建公共租赁房实施细则 、 黄石市保障性住房建设项目审批暂行办法 、 黄石市关于落实保障性住房相关服务性收费优惠政策的通知等一系列文件，为房源筹集、租金补贴标准制定、租赁补贴管理、房源分配、入住管理、物业管理等具体工作提供政策依据。 2.落实项目责任一是实行市领导亲自挂点，定期听取项目进展情况报告，解决项目建设难题。二是明确部门责任，重在解决问题。召开专题会议，将省定目标分解到县市区，与大冶市、阳新县和各城区（开
10、发区）政府签订目标责任状。通报在建的公租房项目进展情况和需要解决的具体问题，明确责任部门和落实时限，变工作布置会为项目建设督办会。各部门积极为公租房项目建设开设“绿色通道” ，梳理、合并流程，项目建设审批时限由原来的 274 天压缩到 90 天。三是强化检查督办。将公租房项目建立房产（住房保障）部门和市两级督办体系，检查督办项目进展。检查督办通报既下发各县市区，又直接上报书记、市长，对未按进度完成的县市区和项目，严格执行问责制度。此外，还从市直各部门抽调优秀青年干部对口服务项目建设，将其表现情况作为考核任用的重要依据。目前，2012 年 21976 套（户）的目标责任已分解到位，其中实物建房
11、19576 套（户） ，开工 12895 套（户） ，开工率 65.87%，公共租赁房项目建设呈现较好态势。3.确保项目质量6在项目实施过程中，建立全程监管机制，注重把好配套、设计、招标、材料、质检“五关” 。把好配套关，按照配套齐全、适宜居住、便捷出行、方便就业等的要求，搞好公共设施配套；把好设计关，对新开工的项目，小区设计充分考虑绿化率、容积率及公共设施等，户型设计既控制户型标准，又注重实用，并进行简单装修，力求“简约而不简单，户型不大而功能全” ，建成即可入住；把好招标关，瞄准项目定企业、瞄准业绩选经理、瞄准目标签合同，以优良的建设和管理团队打造优良的保障房项目；把好材料关，发挥行业管理
12、优势和资金充足优势，针对住宅建设质量通病，在合同中明确建筑用材、附属配件品种规格，确定钢筋水泥高标准配比；把好质检关，严格实行合同制、招标制、监理制、质量终身责任制，建立项目自检、项目之间互检、专家抽检、监理公司全程监管、人大代表和保障对象跟踪监督等质量检查体系。此外，在项目各标段开展劳动竞赛活动，在项目现场张榜公示竞赛情况，确保工程质量，防范风险隐患。在该市建设主管部门组织的工程质量抽查抽检中，公租房项目位居第一，优于普通商品房开发项目。其中有多个项目申报市优工程， “金广厦”项目申报国家“广厦”奖。4.重视分配管理黄石市为确保公共租赁住房分配公平公正，主要采取以下措施：一是建立“三审两公示
13、”的审核机制。即对保障对象资格和标准实行社区、城区、保障中心（民政部门）三级审核和两级公示制度。由社区负责入户调查，采集第一手资料，负责受理、登记和资料初审，城区再复审，房产、民政等部门联合审批；在街道和住房保障部门进行二级7公示。二是完善网络申报与公开机制。按照“外网申请、内网审核、外网公示”分配模式，坚持个人住房收入（资产）诚信申报的原则，实行网上申请与纸质资料申请同步、相关部门审核与社会监督相结合，公开保障对象和房源，公开审批过程与审批结果，公开补贴发放和房屋配租，公开监督与投诉电话，实现新闻媒体、社区和黄石住宅与房地产网上公示同步，确保公开、公平和公正。5.强化技术支撑黄石市十分重视构
14、建房地产综合管理信息系统。2009 年以来，先后投入资金 700 余万元，建设涵盖住房保障、房屋征收、房屋登记、档案管理等 23 个子系统的房屋综合信息系统。结合公租房制度创新要求，与多所高校联合开发住房保障系统。一是实现公租房“外网申请、内网审核、外网公示” 分配模式。二是按照“市场租金、分类补贴、租补分离”的制度设计，探索采取“一卡拖几卡”的方式（即补贴发放与租金、物业费、水电费收取均以一卡实现） ，解决公租房退出难、租金及物业费收取难等问题。三是构建“以需定建、以网促管、以图管房、以房管人”的全新格局，从而发挥信息系统在掌握公租房需求，指引项目建设与布局上的积极作用。四是探索社会管理新模式。无缝对接民政、工商、公安、房屋登记、房产测绘等系统，探索以房屋租赁管理为核心，涵盖计划生育、流动人口、社会治安、综合治理等内容的社会管理体系。目前，住房保障系统已经开通，信息化管理平台基本定型。李求军/责任编辑
