1、1“营改增”对房地产行业的影响及筹划对策摘要：本文在房地产行业实行“营改增”的背景下，对房地产行业的税负和现金流量进行分析，并提出了相应的筹划对策。 关键词：“营改增” 房地产行业 加权平均进项税率 2011 年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税（以下简称“营改增” ）试点方案。2012 年 1 月 1 日，上海率先在交通运输业和部分现代服务业拉开了“营改增”试点改革的序幕。2013 年 8 月 1 日， “营改增”已推广至全国。2016 年 5 月 1 日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也纳入“营改增”范围。房地产业作为第三产业的重要组成部分，实施“营改增”
2、后，对房地产企业的税负和现金流有何影响，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。 一、营业税与增值税 营业税一般以营业收入额全额作为计税依据，实行比例税率，是价内税。 “营改增”之前房地产企业销售不动产，适用营业税销售不动产税目，税率为 5%。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是价外税。增值税税制的核心是税款的抵扣制，在企业计算其缴纳的增值税时，以不含税的销售额乘以税率计算销项税额，允许抵扣其购入的应税货物、劳务或者应税服务取得的进项税额。 “营改增”前，房地产企业计算缴纳营业税，计入“营2业税金及附加” ，会影响企业所得税的计算。
3、 “营改增”后，房地产企业缴纳增值税，计入“应交税费应交增值税” 。表面上看不会影响企业所得税的计算。但是以增值税、消费税、营业税（以下简称“三税” ）为计税依据的城市建设维护税、教育费附加以及地方教育费附加（以下简称城建税及教育费附加）仍计入“营业税金及附加” ， “营改增”后会影响“三税”的金额，从而进一步影响企业所得税。 二、 “营改增”对房地产企业税负和现金流的影响 （一）具体分析。 假设 1：房地产企业的应税收入为 S（含税收入） ，发生的除“营业税金及附加”以外的成本费用为 C，城市建设维护税的税率为 7%，教育费附加为 3%，地方教育费附加为 2%，企业所得税的税率为 25%。销
4、售房产占到房地产企业营业收入的绝大部分，企业整体的税负仅考虑营业税或者增值税和企业所得税，计算结果保留小数点后四位，不考虑其他影响因素。如表 1 所示。 假设 2：同假设 1， “营改增”后，该房地产企业被认定为小规模纳税人。根据现行增值税法规定，小规模纳税人按照应税收入缴纳增值税，不允许抵扣进项税额。如表 2 所示。 通过表 1 可知，在“营改增”前，房地产企业的税负率为 28.6%-25%C/S，通过表 2 可知，在“营改增”后，房地产小规模纳税人企业的税负率为 29.62%-25%C/S， “营改增”使房地产企业的税负率上升了 1.02%。通过表 1 可知，在“营改增”前，房地产企业的现
5、金流量净值为370.8%S-75%C，通过表 2 可知，在“营改增”后，对于房地产小规模纳税人企业来说，其现金流量净值为 69.81%S-75%C， “营改增”使房地产企业的现金流量净值下降了 0.99%。 房地产行业的产业链条较长，生产环节较多，与很多行业有着密切联系，如交通运输业、金融保险业、建筑材料、建筑施工、工程设计等。而上游企业所涉及的行业适用不同的税率，如金融保险业适用 6%的税率，建筑施工适用 11%的税率，建筑材料适用 17%的税率，上游企业可能还会取得小规模纳税人由税务机关代开的税率为 3%的增值税专用发票。因此我们不能简单地认为房地产行业的进项税率为 11%，这里需引入加权
6、平均进项税率。计算公式为：加权平均进项税率=不同税率水平的进项税额/外购业务的含税金额。因此提出： 假设 3：同假设 1，进行“营改增”后，该房地产企业被认定为一般纳税人，假设房地产企业的加权平均进项税率为 B，能够取得的增值税可抵扣金额占成本的比例为 N。 通过表 1 可知，在“营改增”前，企业的税负率为 28.6%-25%C/S，通过表 3 可知，在“营改增”后，对于房地产一般纳税人企业来说，其税负率为 34.61%-25%C/S-CNB/（1+B）S97%，令两者相等，得到 N=6.20%（1+B）/BS/C。当 N6.20%（1+B）/BS/C 时， “营改增”后的税负率低于“营改增”
7、前的税负率。 通过表 1 可知，在“营改增”前，房地产企业的现金流量净值为70.8%S-75%C，通过表 3 可知，在“营改增”后，对于房地产一般纳税人企业来说，其现金流量净值为 64.2%S-75%C+109%CNB/（1+B） ，令两4者相等，得到 N=6.06%（1+B）/BS/C。当 N6.06%（1+B）/BS/C时， “营改增”后的现金流量大于“营改增”前的现金流量。 （二）结论分析。 “营改增”后，房地产企业如为小规模纳税人，其整体税负上升，但是上升的幅度较小；现金流量减少，但是减少的幅度不大。 “营改增”对房地产小规模纳税人企业来说，影响不大。 “营改增”后，房地产企业如为一般
8、纳税人，其税负率和现金流量的影响因素有：成本与收入的比（C/S） 、加权平均进项税率（B）和可抵扣的成本占成本的比（N） 。在 C/S 和 B 不变的情况下，N 越大，企业的税负率越低，现金流量越多；在 C/S 和 N 不变的情况下，B 越大，企业的税负率越低，现金流量越多；在 N 和 B 不变的情况下，C/S 越大，企业的税负率越低，现金流量要视具体情况具体分析。 三、房地产企业相应的筹划建议 （一）合理选择纳税人身份。如果房地产企业的规模较小，其从上游取得增值税专用发票较为困难，可以选择成为增值税小规模纳税人。如果房地产企业的上游企业多为一般纳税人，或者虽然是小规模纳税人，但是可以取得由税
9、务机关代开的增值税专用发票，则可以选择成为一般纳税人。 （二）加强增值税发票管理。 “营改增”实施后，房地产企业要加强增值税发票的管理和使用。加强与上游企业的沟通协调，及时取得增值税抵扣票据，使得增值税的抵扣链条完整，税收环环相扣。在建筑业和金融保险业也进行“营改增”之后，房地产企业进行建筑施工可以取得5相应的增值税专用发票，因此，房地产企业在选择施工企业时，应尽可能地选择建筑业一般纳税人，不仅可以确保工程质量，还可以为企业抵扣增值税进项税额创造条件。房地产企业在日常的生产经营过程中，要实施增值税发票专人保管和专人开具，在销售收入实现后，及时认证取得的增值税专用发票，提高企业内部的管理水平。
10、（三）合理选择收款方式。由于房地产企业开发时间较长，在销售时可以采取分期收款的方式，现行增值税对纳税义务发生时间的规定是：纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。因此，房地产企业在签订销售合同时，可以约定采取分期收款的方式销售，而不是直接在合同中约定总的销售价款。这样，可以通过分期收款销售方式，在收到款项时再开具发票，而不是将要收取的款项一次性开具在一张发票上。这样可以获取递延纳税的时间价值，间接减轻了企业的实际税负。 （四）合理划分企业的经营业务。房地产企业的业务范围涉及较多行业，适用不同的税率，要分别核算销售额，现行增值税法对兼营的规定是：兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，如果不能分别核算销售额，从高适用税率。因此，房地产企业要合理划分其经营业务，分别核算适用不用税率的销售额，以降低企业整体的税负。S 参考文献： 1桑广成，焦建玲.“营改增”后建筑企业定价策略研究J.财会通讯，2015， （10）. 62王燕.房地产企业“营改增”后的财税问题研究J.商业会计，2016， （8）.
