1、1“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2015）24-0037-03 摘要： 2013 年 4 月，国务院常务委员会会议决定，自 2013 年 8 月1 日起扩大“营改增”试点范围至全国，努力完成“十二五”规划的“营改增”改革任务。房地产业“营改增”已迫在眉睫，这必将对房地产行业产生巨大的影响。本文主要通过预估房地产企业“营改增”后会计核算、财务报表和财务指标的变化，从财务数据分析的角度指出税改对房地产企业财务的影响，为房地产企业应对“营改增”后变化提供参考。 关键词：“营改增” 会计处理变化 财务
2、报表影响 财务指标影响 一、案例概要 某房地产开发公司准备开发一个居民小区，开发规划建造 A 居民楼10 000m2 和 B 居民楼 15 000m2。在此开发建设过程中，主要发生了下列有关业务：（1）公司用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费 1 500 万元、前期工程费 111 万元和基础设施费 777 万元。 （2）待土地全部开发完工后，公司按建筑面积比例计算并作结转土地的开发成本。 （3）将两栋居民楼的建筑安装工程发包给一家建筑公司施工，合同上标明的工程价款为 2 220 万元，房地产公司早已预付建筑公司工程款 1 200 万元，现工程完工验收后用银行存款支付其余款项。已知 A、B 居民楼
3、的建筑安装预2算成本分别为 1 100 万元、1 400 万元，按建筑安装预算成本分配工程款。（4）所有工程全部竣工计算并作结转完工的 A、B 居民楼的开发成本。（5）出售 B 居民楼，出售价 3 700 元/平方米，收到款项存入银行。 二、 “营改增”后房地产企业会计处理的变化 （一）核算假设 由于房地产业尚未实行“营改增” ，本文先根据案例预设一些条件。（1）房地产企业统一按一般纳税人交纳增值税。 （2）对房地产行业采用11%的增值税税率。因为相关学者认为，房地产企业是资本密集型行业，不属于国家鼓励发展的现代服务业，其税率理应会比其他服务业偏高一些，又比工商企业偏低一些，因而不会为 6%，
4、也绝不会为 17%，只有 11%较为合理可行。 （3）凡是购买商品接受劳务能取得增值税发票的均能按11%抵扣增值税进项税额。4.由于房价关乎民生，房地产企业不能随意调高房价将新增的增值税转嫁到消费者身上，故房价在税改前后不变。 （二）会计处理的变化 1.营业税制下的会计核算。 支付土地征用及拆迁补偿费： 借：开发成本 15 000 000 贷：银行存款 15 000 000 支付前期工程费： 借：开发成本 1 110 000 贷：银行存款 1 110 000 支付基础设施费： 3借：开发成本 7 770 000 贷：银行存款 7 770 000 按建筑面积计算并结转土地开发成本： 借：开发成本
5、房屋开发A 楼 9 552 000 B 楼 12 432 000 贷：开发成本土地开发 21 984 000 将此建筑安装工程发包给施工单位： 借：开发成本房屋开发A 楼 9 768 000 B 楼 12 432 000 贷：应付账款 22 200 000 工程完工验收后结算工程款： 借：应付账款 22 200 000 贷：预付账款 12 000 000 银行存款 10 200 000 结算完工商住楼的开发成本： 借：开发产品商品房A 楼 19 320 000 B 楼 26 760 000 贷：开发成本房屋开发A 楼 19 320 000 B 楼 26 760 000 出售 B 商住楼： 借：
6、银行存款 55 500 000 贷：主营业务收入 55 500 000 4借：主营业务成本 26 760 000 贷：开发产品商品房B 楼 26 760 000 计提营业税、城建税、教育费附加： 借：营业税金及附加 3 052 500 贷：应交税费应交营业税 2 775 000 应交城建税 194 300 应交教育费附加 83 200 2.增值税制下的会计核算： 支付土地征用及拆迁补偿费： 借：开发成本 15 000 000 贷：银行存款 15 000 000 支付前期工程费： 借：开发成本 1 000 000 应交税费应交增值税（进项税额） 110 000 贷：银行存款 1 110 000
7、支付基础设施费： 借：开发成本 7 660 000 应交税费应交增值税（进项税额） 110 000 贷：银行存款 7 770 000 按建筑面积计算并结转土地开发成本： 借：开发成本房屋开发A 楼 9 200 000 B 楼 13 800 000 5贷：开发成本土地开发 23 000 000 将此建筑安装工程发包给施工单位： 借：开发成本房屋开发A 楼 8 800 000 B 楼 11 200 000 应交税费应交增值税（进项税额）2 200 000 贷：应付账款 22 200 000 工程完工验收后结算工程款： 借：应付账款 22 200 000 贷：预付账款 12 000 000 银行存款
8、 10 200 000 结算完工商住楼的开发成本： 借：开发产品商品房A 楼 18 000 000 B 楼 25 000 000 贷：开发成本房屋开发A 楼 18 000 000 B 楼 25 000 000 出售 B 商住楼： 借：银行存款 55 500 000 贷：主营业务收入 50 000 000 应交税费应交增值税（销项税额）5 500 000 借：主营业务成本 25 000 000 贷：开发产品商品房B 楼 25 000 000 计提营业税、城建税、教育费附加： 6借：营业税金及附加 242 000 贷：应交税费应交城建税 169 400 应交教育费附加 72 600 由以上对比分录
9、可以看出， “营改增”后，房地产企业在支付相关开发建设费用时要核算增值税进项税额，在取得收入时要核算增值税销项税额，在计提营业税金及附加时不用再核算应交营业税。 三、 “营改增”对房地产企业三大财务报表的影响 （一）对利润表项目的影响 由于“营改增”后，企业要缴纳的增值税是价外税，需要从收取的销售款中剥去，故营业收入减少；由于“营改增”后因购买商品和获得劳务取得的进项税额可以抵扣，故营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故营业税金及附加金额大幅度减少。最终，营业收入、营业成本及营业税金及附加的综合变化导致利润总额减少，净利润减少。（二）对资产负债表项目的影响 1.资产类项目。因为房价和
10、原料价、劳务价等不变，货币资金和应收账款不变；因为税改后取得的增值税进项税额可以抵扣，开发成本降低，进而库存商品房成本降低，存货减少，最终流动资产合计减少。 2.负债类项目。因为税改后，例中企业税改后应交增值税 242 万元，税改前应交营业税 277.5 万元，应交增值税少于应交营业税，并且应交所得税也因税改后利润的减少而减少，所以应交税费总额减少，流动负债减少。 73.所有者权益类项目。由利润表可知，主要因为营业收入减少导致了利润总额的减少，净利润减少。 （三）对现金流量表项目的影响 因为销售商品提供劳务取得收入的现金和购买商品、接受劳务支付的现金不变，但经营活动中支付的各项税费增加，即应交
11、的增值税，所以经营活动产生的现金流量净额减少。投资活动和筹资活动产生的现金流量不变，现金及现金等价物净增加额减少。 四、 “营改增”对企业主要财务指标的影响 （一）对企业营运能力的影响 企业的营运能力是指企业营运资产的效率和效益。衡量企业营运能力的指标有：存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等，其分母分别是存货、流动资产、总资产，其分子是营业收入。 “营改增”后，企业营业收入的减少将会大于存货、流动资产、总资产的减少，故营运能力降低。 （二）对企业的偿债能力的影响 企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力。衡量企业偿债能力的指标有：资产负债率、流动比率等，其分母分别是总资产、流动
12、资产，其分子是总负债、流动负债。 “营改增”后，企业流动负债、总负债的减少小于流动资产、总资产的减少，故偿债能力增强。 （三）对企业的盈利能力的影响 企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有：净资产收益率、总资产收益率等，其分母分别是净资产、总资产，8其分子是净利润、利润总额。 “营改增”后，企业利润总额、净利润的减少小于资产总额、净资产的减少，故盈利能力提高。 综上所述，房地产行业“营改增”后，首先，企业的三大财务报表未得到优化，资产总额、所有者权益总额、利润总额、现金净增加额都有所减少。其次，根据对财务指标的分析，企业营运能力降低。但是，企业的偿债能力和盈利能力都提高了，得到了改善。所以，税改对房地产企业财务各方面的影响不同，应细分研究讨论。 “营改增”对房地产企业财务的影响仅仅是这次税改对全国经济的微观影响。从宏观方面来看，“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整的问题，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，对整个经济和社会都有着积极的影响。Z 参考文献： 1.张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策J.会计师，2014， （14）. 2.崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及研究J.财经界（学术版） ，2013， （19）. 3.成瑶.营改增对房地产企业的影响J.中外企业家，2014， （15）.
