1、1碧桂园大肆举债撑大销售规模 物业公司分拆上市计划已上报今年上半年，碧桂园排名再次跻身行业前三，规模实现增长，但盈利指标有所下降，公司财务负担急剧增加 正值夏末秋初的时节，早晚温差加大。 此时，也正值上市房地产企业发布 2016 年半年报，根据上市房企所公布的半年报业绩来看也是冷暖交加。 一方面，上市房企整体的净利润依然延续不断下滑的趋势；另一方面，部分上市房企业绩尚好，甚至还上调了全年销售目标，碧桂园就是其中之一。 今年上半年，碧桂园排名再次进入行业前三。这一幕似曾相识，三年前碧桂园曾跻身千亿房企，三年后再次跻身前三。这一次，碧桂园得益于中小城市房价上涨的大环境。 一直有着“三四线城市之王”
2、的碧桂园对于一线城市将有着怎样的规划？面临着年底即将归还的 166 亿元永续债，接下来的碧桂园将采取怎样的措施还债？对此， 投资者报记者采访碧桂园相关人士，得到部分解答。 规模增长但毛利率下降 根据碧桂园半年报数据显示，2016 年上半年碧桂园总收入约 574 亿元，同比增长 21%；销售金额为 1250 亿元，同比增长 129%；合同销售面2积约 1564 万平方米，同比增长 85%。从而，碧桂园成为第三家半年销售破千亿的上市房企。 对于这一表现，碧桂园总裁及执行董事莫斌表示：“千亿之上只是一个新的起点。 ” 在年初之际，碧桂园公布全年目标时表示，要以 1680 亿元的目标跻身 1500 亿
3、元房企阵营。现如今，碧桂园又将全年目标提升为 2200 亿元。碧桂园业绩的高增长主要是得益于 2016 年上半年市场的火热， “五一”期间碧桂园全国 11 盘同步开盘，3 天认购金额超过 160 亿元，其中4 月 30 日当日的认购突破 100 亿元。 此外，在海外市场碧桂园的“森林城市”已售部分净利率水平高于国内，截至目前推货量为 127 亿元，销售金额也超过 100 亿元。 据碧桂园相关人士介绍，今年上半年“森林城市”的毛利率是 21%，该项目的销售均价为 7999 元，这个销售价格比结算时高出 1500 元。 销售收入是衡量房企规模的核心指标，然而毛利率才是衡量房企竞争力的重要指标。虽然
4、碧桂园总体的规模在快速增长，但其盈利指标却有所下降。 根据半年报数据显示，碧桂园的毛利率和净利率指标有所下滑。2016 年上半年碧桂园的毛利率为 21%，同比下降 2.2%；净利率为10.8%，同比下滑 0.6%；核心净利率为 8.6%，同比下降 1.7%。 不过值得注意的是，碧桂园今年上半年在香港市场股价的表现还可以。 3投资者报记者根据 wind 数据统计显示，1 月 1 日至 8 月 24 日，碧桂园上涨了 21.7%，而同期恒生指数的涨幅为 4.14%。同样在香港上市的龙湖地产、恒大地产和华润置地分别上涨 6.92%、下降 16.72%和下降6.42%。 一线城市重在参与 碧桂园想要实
5、现 2200 亿元的目标，拿地必然是最重要的选择。 回看碧桂园上半年拿地情况，其上半年获得土地预期建筑面积为4385 万平方米，总地价 728 亿元。 截至 6 月 30 日，碧桂园国内可销售的面积为 1.17 亿平方米，其中有 52%瞄准一二线城市，另外 48%深耕三四线城市。 据碧桂园相关人士介绍，接下来碧桂园的目标市场为一二线城市的新购土地占比达 62%。下半年土地获取现金支出预算大概四百亿，将继续加强一二线城市的战略布局，深耕三四线城市核心地段。 莫斌认为，碧桂园在三四五线城市的定位是改善型需求，这些需求是存在的，只是暂时没有提供出相应的产品，只要碧桂园抓住这些需求，三四五线城市还是大
6、有可为的。 在碧桂园 2016 年上半年业绩发布会上，碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌表示：“对于一线城市的土地，碧桂园一直都说审时度势，公司的要求是做一个成一个。 ” 莫斌补充说：“对于一线市场，碧桂园重在参与，看一看别人为什么能拿到地王，为什么能赚钱，到底是胜在对市场的盘算还是产品竞争力。这些都会让公司在土地拍卖上有更多的经验。 ” 4据碧桂园相关人士介绍，截至 6 月 30 日，碧桂园未售部分土地储备，一二线城市在下半年及以后可提供 5201 亿货量，三四线城市可提供 3877亿货量。 对此，兴业证券研究报告指出，碧桂园未来销售仍将保持在较高的水平，倘若完成 2200 亿元的目标，全年将增
7、长 56.9%。 分拆物业与布局保险 上半年，碧桂园的物业管理及社区相关业务也正在助力利润增长。 数据显示，碧桂园上半年的物业管理分布签约管理面积约 2.29 亿平方米，共覆盖国内 27 个省和 197 个城市。其中，物业管理团队已进场的管理面积约 1 亿平方米，共服务全国约 100 万户业主和居民。 另外，上半年碧桂园的物业管理及社区相关业务的收入约 9.69 亿元，同比增长 7%；经营利润约 1.87 亿元，同比增长 127.5%。 莫斌表示，目前碧桂园正在筹备物业管理板块的分拆上市。 据了解，碧桂园自去年 4 月便引入中国平安作为战略合作伙伴，目前已有实质性发展。比如：平安经纪人协助碧桂
8、园 300 个项目开发客户资源，贡献合同销售额为 35 亿元。 在发展战略方面，碧桂园目前已成功入股天图资本、易盟天地和陆金所。其中，易盟天地是一家致力于构建一站式全封闭家庭服务的平台。那么，目前碧桂园将物业管理公司分拆上市的进展如何？ 其相关人士对投资者报记者表示：“该计划已上报，但具体时间表目前还没有。 ” 5此外，碧桂园在研究分拆上市的问题之余，也在研究金融业务。 据了解，碧桂园在 4 月份就曾参与竞购香港大新人寿，但最终被泰禾集团“截和” ，导致空手而归。不过，碧桂园并未就此打退堂鼓。 据相关人士表示，碧桂园未来依然会布局保险公司，不过至于怎么布局，目前仍需进一步研究。 “公司未来将聚
9、焦城镇化带来的住宅及相关需求，打包打造物业开发、社区配套、投资与金融在内的三大业务板块，形成覆盖客户全生命周期的资源整合平台。 ” 财务负担增加 招商证券研究报告指出，碧桂园积极扩张土地储备将帮助提升合同销售，预计 2016 年达 2000 亿元。但目前盈利方面的提升还不明显，同时碧桂园的财务负担也在增加。 据了解，由于上一轮的扩张，使得碧桂园的债务被拉高。 2015 年年初，碧桂园设定的拿地金额为 200 多亿元，但到去年年末，其拿地金额超出预期一倍多，达到 500 多亿元。 随后，碧桂园便发行了大量的永续债，直至 2015 年年末，碧桂园永续债规模从 2014 年的 30 亿元增长至 19
10、6 亿元。相关数据显示，截至2015 年年末，碧桂园总有息负债规模从 2014 年的 640 亿元增长至 1100亿元，同期净负债规模从 2014 年的 370 亿元增长至 610 亿元，净负债权益比从 2014 年的 65%上升至 94%。 今年上半年的数据显示，碧桂园上半年的总资产为 4242 亿元，总负债为 3317 亿元。如此算来，上半年碧桂园的负债率为 78%，对比 2015 年年末 75%的负债率水平增加了 3 个百分点。 6此外，半年报显示，碧桂园的其他借款、优先票据和公司债券分别约为 518 亿元、213 亿元和 237 亿元。银行及其他借款中，于一年内、一至五年内和五年后偿还的借款分别为 177 亿元、337 亿元和 3.48 亿元。从负债方面来看，碧桂园的净借贷比率相较于 2015 年年底增长 2.6 个百分点。 碧桂园首席财务官吴建斌表示，截至今年 4 月份，碧桂园已还清 30亿元的永续债，余下的 166 亿也将在年底逐渐还清。 “计划会在 9 月份前后陆续还掉，今年永续债这个产品暂时是不想用了，因为成本比较高。 ” 但到底采用什么措施还债？记者在采访碧桂园相关人士时未能得到答复。 那么，碧桂园下半年将采取怎样的措施优化债务结构？吴建斌对此指出两个平衡：一是把短期负债和长期负债做一个平衡；二是把国内融资与境外融资做一个平衡。
