1、1城市存量土地潜力分析及内涵挖潜措施探讨【摘 要】我国工业化、城市化和农业现代化快速推进，国家建设用地需求刚性上升，而土地资源供给又刚性制约，盘活存量土地，立足内涵挖潜就成为城市发展中的一项重要的措施和必由之路，如何分析利用存量土地是进行城市规划建设的一个重要议题。 【关键词】城市存量土地；内涵挖潜；措施探讨 1 城市存量土地潜力分析 近几年来，随着城市化建设的推进，好多城市的规划和建设突飞猛进，而且向“文明城市” 、 “花园城市”方向迈进，但在土地利用方面，新增建设用地大大增加，土地资源又刚性制约，在城市建成区内又有许多土地资源可开发利用。因此，必须走节约集约用地的的道路，利用存量土地势在必
2、行，进行内涵挖潜成为用地的一种有力保障。根据调查掌握的情况，做以下分析： 1.1 在城市规划建设过程中，规划建设使用土地粗放，没有按照国家定额标准执行，供大于求，建筑密度小，出现大量硬存量土地； 1.2 在城市规划建设过程中，受到用地者的制约和经济能力影响，建筑层数偏低，容积率偏小，出现大量的软存量土地； 1.3 将级差地租原理作为用地的又一标准，没有进行土地置换，优化配置，忽视了土地价值规律，出现大量软存量土地； 1.4 在近年来，城市社会发展进程中的企业改制等因素，产生的土2地闲置、低效利用的硬（软）存量土地； 1.5 在城市建设发展过程中，很多地区地下建筑和空间参差建筑很少，建筑容积率低
3、下，致使这一部分抽象的软存量土地没有得到充分显现； 1.6 在城市建设发展过程中，旧的发展体系及规划不能适应现代的变化，有好些小区、组团要拆迁、合并、重建，进行重新组合和发展，在此过程中所产生的存量土地； 1.7 城市规划区中由于种种原因，还存留着未征用、未利用的“中心村、特殊户”等未进入城市统一规划建设的空闲存量土地。 2 城市存量土地的特点 2.1 出现的硬存量土地数量大，地理位置优越，但单位格局已定。这种情况多是因为建设时规划没有落实到位而造成的。这种存量土地比较明显，容易挖掘，代价小； 2.2 旧城改造的存量土地的分布面积大，一般位于城市黄金地段，集约程度低，居住、生活和经济条件较差。
4、这种存量土地的挖掘要经过政府和有关部门统一组织，在现在发展中的老城市中量大、代价较高； 2.3 土地置换、优化配置所得的存量土地隐蔽性强，弹性大，带来的经济效益大、层次高，是城市土地利用的一个新的亮点。 2.4 建筑密度、容积率变化带来的存量土地集约性强、开发代价高，也是经济和城市土地发展到一定历史阶段的产物，社会经济越发达，这种方式越突出。 3 城市存量土地挖掘的可行性分析 33.1 内涵挖潜有科学的技术理论做依据和国家法律法规做保障； 3.2 内涵挖潜有先进的国际国内经验和实施实例为借鉴和指导； 3.3 内涵挖潜有足够的资金来源和现代丰厚的物质条件做后盾； 3.4 内涵挖潜有积极的人为内在
5、因素和外部客观的环境做依靠。 4 城市存量土地内涵挖潜的措施探讨 中华人民共和国土地管理法和中国实情告诉人们“实行世界上最严格的耕地保护制度” ，我国国民经济和社会展第十二个五年规划纲要指出：“坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点。 ”尤其是在城市土地利用中更应该如此，将城市土地利用事业做大、做强、做好、做足。为此有以下探讨和观点：4.1 尽可能将城市中的废、旧、闲地审批给单位和个人使用。这类用地对于用地单位和个人办理手续、费用收缴都比较简单，是盘活存量土地、节约集约用地中的一种直接了当的用地方式。城市中的废地、滩涂用地，山地、坡台等用地，有的以前没有充分利
6、用，有的在以前单位或个人使用之后闲置，应该接续使用，这类土地要通过土地储备的方式来实现土地的再一次的利用，这类土地使用为内涵挖潜开了一个好头。 4.2 多方面协调、引资进行旧城改造。近几年在旧城区改造中出现了许多旧单位和个人的撤并和拆迁，用出让转让的手段进行再次土地利用，有的还用招拍挂出让土地的方式取得丰厚的土地资金和建设资金，促进了城市建设的新发展。在旧城改造中，往往需要统一的规划和资金的统筹协调，将无序竞争的市场由政府土地部门统筹起来，将零散的资4金聚集起来，进行大项目的改造和变迁。巩固已经进行改造区域、努力实施正在改造的区域、计划筹措好将要进行改造区域，在城市规划建设及土地利用中建立良好
7、的机制。 4.3 鼓励单位和个人修建多层或高层建筑，提高建筑密度和容积率。在尽可能小的用地面积上尽可能增加建筑使用面积，使建筑密度和容积率提高。应推广建地上高层建筑和地下多层建筑，使土地的利用率得到更进一步的提高，尤其在城市内黄金地段更应这样。建造空间交互使用的规划建筑，使城市空间利用上更加集约，以节约更多的土地有效使用面积。 4.4 充分利用城市改造和优化配置的机会，进行土地置换。在进行新的城市规划建设改造的中，将一些占地面积大、用途效率低的、功能不协调的小区、组团置换成土地利用集约、土地价格高昂的新的规划小区（体） ，用招拍挂等方式进行地块处置，使之产生新的土地用途、新的用地价值，产生新的
8、城市流向，为城市人民的生活、休闲、工作、生产等开辟新的天地。 4.5 抓住经济发展机遇，利用市场，招商引资。尽可能吸引外资进行房地产开发、加工业开发、工矿开发、旅游业开发，集聚资金。同时，要借鉴国外或先进地区的先进经验，采取多种形式，积极培育、搞活土地市场，盘活资金，滚动发展，不断提高存量土地的经济效益。 4.6 充分发挥有关职能部门的作用，使节约集约用地的水平更进一步提高。国土部门、城市建设规划等部门要为挖掘存量土地出主意想办法，简办手续，建立健全规划和用地档案；加强土地储备中心力度，逐5单位、逐小区、逐宗地调查摸底，周密安排，向政府提供可靠信息，制定切实可行的规划方案，逐年实施。在协调单位
9、、引进资金、土地入市等方面加大力度，做出更大的成绩。 4.7 有关单位要制定相应的用地实施办法或具体政策措施，加快实施步伐。要做好土地价格评估工作，根据土地市场的要求，及时修改调整城市基准地价，以地价促盘活，促挖潜，求发展。要加大执法力度，国土、建设等部门要按照城市的统一规划和相关政策，定期巡回检查，解决“城中村、特殊户”的土地征用报批问题，且发现问题，及时解决，坚决杜绝乱修乱建，随意圈占，各自为政的现象，做到有法必依，执法必严，真正将规划落到实处，充分发挥存量土地的效率。 5 结语 总之，要以贯彻落实国家土地宏观调控政策为核心，以盘活存量控制新增建设用地为手段，立足于内涵挖潜，走节约集约用地的道路，为城市经济发展、建设、人民的各项事业提供有力的保障，为将城市建设成为一个布局科学、规划合理、建筑实用美观的幸福家园而努力奋斗。 参考文献 1林增杰， 土地管理基础与制度 ，改革出版社，1995 年 2洪亚敏， 土地估价相关经济理论与方法 ，改革出版社，1995 年 3同济大学， 城市规划原理 ，中国建筑工业出版社，1981 年 4马得旺， 发展 ，2011 年 05 期 5中华人民共和国土地管理法 6中华人民共和国房地产管理法 67闲置土地处理办法 作者简介： 张晓东（1970 年- ） ，男，大学学历，现供职于甘肃省平凉市崇信县国土资源局，建筑师。
