1、1成都市房价影响因素灰色关联度分析提要 本文以四川省 20052014 年统计年鉴为依据，适度选取房价影响因素，引入灰色关联分析法，对房价影响因素关联程度进行分析。并以成都市为例，对其房价影响因素进行实证分析。 关键词：房价；灰色关联；影响因素 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 原标题：房价影响因素的灰色关联度分析以四川省成都市为例 收录日期：2016 年 8 月 29 日 近年来，中国房地产业发展迅速，而房地产业发展关系地区经济发展，房价关系民生，因此研究房价的影响因素显得尤为重要。学术界对房价影响因素做了大量的研究。例如，栾天怡（2016）通过回归方法，分析了人口、商品房销售额、商
2、品房竣工面积、房地产投资额等因素对房价的影响，得出房地产销售额与房地产投资对房价影响最为主要。何晓梦（2013）从人口、消费心理、消费观、居民可支配收入分析了房价上涨的原因。崔春艳、席理（2008）认为城市化、供给、贷款、房地产投资影响房价上涨。但大多研究只确立几个影响因素，给出定性判断，没有对哪些因素会影响房价，影响程度如何进行分析。因此，本文从供给、需求、金融等方面适度选取对房价有重要影响的因素，并以成都市为例，应用灰色关联度分析，得出各个因素对房价的影响程度。 一、成都市房价影响因素构建 2（一）变量选取。根据数据的可得性，本文选取人均地区生产总值、居民消费价格指数、居民可支配收入、城镇
3、化水平、房地产投资额、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋造价、年末常住人口、人民币贷款利率这 10 个因素对商品房平均销售价格进行灰色关联度分析。 （二）指标原始数据。除人民币贷款利率从中国人民银行网站搜集，部分 5 年以上贷款利率年内有调整，故作平均化处理，其余数据从四川省统计局网站得到，如表 1 所示。 （表 1） 对上述指标说明如下：X0 为商品房平均销售价格，用于反映房价变动情况。X1 为地区生产总值，用于反映地区经济发展水平，经济发展水平影响房产需求。X2 为居民消费价格指数。X3 为居民可支配收入，用于反映一个地区居民的购买力水平，是房地产发展的重要因素。X4 城镇化水平，用于反
4、映人口向城市聚集的程度，程度的高低影响着房地产的走势。X5 房地产投资，房地产投资增加则房地产供给增加，房价下降，反之房价上升。X6 为施工房屋面积，施工面积增加，预售增加，预期供给增加，房价下降，反之房价上升。X7 为竣工房屋面积，竣工房屋面积增加，实际供给增加，房价下降，反之房价上升。X8 为竣工房屋造价，造价上升，房价上升，反之房价下降。X9 为年末常住人口，人口是房地产发展的动力，人口增加带动需求增加，房价上升，反之房价下降。X10 为人民币贷款利率，利率影响地产商与购房者的资金成本，影响供给与需求。 二、灰色关联模型构建 灰色关联度分析法是指在一个系统发展过程中，根据因素之间发展3趋
5、势的相似或相异程度，作为衡量因素间关联程度的一种方法。如果两个因素发展趋势相近，且同步化程度较高，则两者关联度较高；反之，关联度较低。灰色关联度分析法计算步骤如下： （一）确定参考数列和比较数列。设参考数列为 X0=X0（1） ，X0（2） ，X0（n），比较数列为 Xi=Xi（1） ，Xi（2） ，Xi（n）。（二）变量的无量纲化处理。因系统中各因素的单位不一定相同且数量级相差大，不便于比较，因此要对数据进行无量纲化处理，如表 2所示。 （表 2） （三）计算步骤 1、计算差序列。Xi 与 X0 的绝对差如表 3 所示。 （表 3） 三、灰色关联分析 影响房价的各个因素影响由大到小分别为居民
6、可支配收入、竣工房屋造价、竣工房屋面积、年末常住人口、地区生产总值、城镇化水平、人民币贷款利率、居民消费物价指数、房地产投资、施工房屋面积，且每个影响因子关联度都在 0.5 以上，说明各因素都对房价产生了一定影响。 关联度大于 0.85 的影响因素有居民可支配收入、竣工房屋造价、竣工房屋面积和年末常住人口，说明其对房价上涨影响巨大。可支配收入的提高，极大提高居民购买力的同时也增加了对房产的需求。而建筑材料价格、人力成本的上涨推高了房屋造价，客观上助涨了房价的上扬。竣工房屋面积，作为实际供给，对房价的影响十分明显，另外从侧面说4明成都市的房产供给结构不合理，市场中的房产供给无法满足有效需求，尽管
7、房产的供给一直都在持续的增加，但仅能满足有效需求的一部分。年末常住人口，因房地产的需求主体是人，人口增加，对房产的需求增加，房产的价格上涨。 关联度大于 0.8，小于 0.85 的影响因素有地区生产总值、城镇化水平、人民币贷款利率、居民消费价格指数，说明其对房价上涨影响大。地区生产总值反映一个地区经济发展水平，经济水平的发展会增加对房产的需求，进而影响房价。而城镇化建设使得大量农村人口转移到城市，而这些人需要住房，而给房地产经济带来了契机，推动房地产发展。人民币贷款利率的变化会影响房地产开发商的利息支出，利率上升，会增加开发商的资金成本，而这部分很可能转嫁到购房者身上，使得房价上涨。另外，利率
8、的变化会影响贷款购房者，利率上升会减少购房者，因而贷款利率会从需求和供给两个方面影响房价的走势。居民消费价格指数与房价的密切关联，说明房产虽然作为具有消费和投资的一种特殊商品，在某种程度上与普通商品价格具有同向变化的特点。 关联度大于 0.7，小于 0.8 的影响因素为房地产投资和施工房屋面积，说明其对房价上涨影响比较大。从经济学角度，投资影响经济发展水平，房地产投资增加会增加房产供给，使得房价下降；另一方面房地产投资增加会向外界传递积极信号，使人们对房产预期乐观，而这会助推房价上涨。施工房屋面积之所以能够对房价产生影响是因为在我国，房产通常采用预售制度，施工房屋面积增减，直接影响到预期房屋供
9、给数量。 四、结语 5经济发展水平是影响成都市房价的重要因素，因此地方政府要大力发展经济，提高居民收入水平。同时，为抑制房地产非理性扩张和房价过快上涨，应强化土地管理监督职能，并通过贷款利息、贷款规模等手段调控房地产开发投资规模。最后应规范房地产市场，建立多层次住房供给市场，包括二手房、经济适用房、廉租房、公租房、商品房，构建多元化住房供给市场，以满足住房需求。 主要参考文献： 1栾天怡.全国主要城市房价影响因素的回归分析J.商业经济，2016.1. 2何晓梦.从需求角度分析房价上涨原因及控制房价对策J.中国商贸，2013.2. 3崔春艳，席理.我国房价上涨影响因素分析J.中北大学学报（社会科学版） ，2008.5. 4黄厚霞，候莉颖.房价影响因素综述J.房地产市场，2011.7.
