1、1店铺泡沫化 商业布局乱象求解从 2011 年开始，全国各地小卖场约有五成处于亏损状态， 2012 年，情况继续恶化，不少卖场因不堪重负而结业。 大卖场与超市的日子同样不好过，打折频率之高幅度之大都前所未有。 数据显示，2012 年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。 二线城市的平均空置率为 10.5%，高于 2011 年的 10.2%， 而在一线城市，空置率从 2011 年的 7.9%增加至现在的 8.4%。 店铺密集，同质化严重，恶性竞争，在大中城市已经出现商业过剩的情况。 而商业综合体、奥特莱斯、商业街遍地开花的现象仍在持续，从而形成结构性泡沫。 一边是商业地产火热致使商铺价格不断攀升
2、，一边是电商渠道对传统商业店铺的冲击加剧。供应量过大，品牌重复，导致商铺面临空置的尴尬。 城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。 关店潮来 从火锅店、咖啡店、足疗店、便利店、药店等小店到大的超市、家居卖场、家电卖场以及更大的购物中心，中国的店铺普遍存在扎堆开店、恶性竞争的现象。 2在记者居住的小区周围集中了 4 家洗衣店，4 家美发店，3 家蔬菜水果超市，十多家餐饮店，竞争异常激烈，商家换了一茬接一茬。 这只是傍街店铺情况。另外，小区周围还有一个新建的喜隆多MALL，里面有多家服装服饰店、美发店，餐饮店、化妆品店以及各种生活用品商店以及一个大的奥特莱斯。而距此不到一公里的地方就是苹果园地铁商
3、圈，里面又有定位和喜隆多 MALL 极为类似的新生活，也有喜隆多 MALL 所具有的肯德基以及各种服装品牌。 店铺密集，同质化严重，恶性竞争，在大中城市已经出现商业过剩的情况。而商业综合体、奥特莱斯、商业街遍地开花的现象仍在持续。 相关资料显示，从 2011 年开始，全国各大小卖场约有五成处于亏损状态，2012 年，情况继续恶化，不少卖场因不堪重负而结业。 便利店品牌在 2012 年进入集体调整期。全家关闭了至少几十家门店；罗森关闭的门店也有 30 家左右；7-11 也正拟关闭调整近 20 家店，其在广州已经关闭了 10 多家。可的、好德、OK 便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。 事实上
4、，便利店发展规律是，人均 GDP3000 美元时为起步阶段，5000 美元时进入成长期，1 万美元时进入竞争期。以此看来，中国很多二三线城市并未具备大量开便利店的条件。但在很多大中城市，人流稍集中地区每隔数百米就有一家便利店，甚至在某十字路口开了 23 家。 大卖场与超市的日子同样不好过。2012 年，百货业打折频率之高幅度之大都是前所未有的。 在太平洋百货 2011 年在京撤店后，2012 年又有一批百货店走上相同3道路，曾开创“007 模式”的纯本百货黯然关闭；永旺百货撤出朝阳大悦城；望京 NOVO 百货正式关张。在新项目入市方面，曾预计 2012 年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写
5、字楼；长阳芭蕾雨?奥特莱斯推迟开业时间；巴黎老佛爷百货也将开业时间延至 2013 年 9 月 数据显示，2012 年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为 10.5%，高于 2011 年的 10.2%，而在一线城市，空置率从 2011 年的 7.9%增加至现在的 8.4%。沈阳和成都，购物中心空置率分别为 17%和 16.2%；在广州，空置率达到 10.2%，而 2011 年还只是刚超过 4%。 近日有媒体报道称，虽然沃尔玛宣布未来 3 年要开 100 家新店，但其内部已经明确在 2013 年至 2015 年陆续关闭 100 家不盈利的门店，这是其在华门店的 1/4。Te
6、sco、家乐福等也都开始收缩战线或放缓开店速度。 体育用品商“匹克”和“李宁”关闭的店数都超过了千家 深圳华强北因其在电子市场的重要地位，被誉为“中国电子第一街” ，而如今许多商铺都在空置，部分楼层空置率竟然高达 40%，曼哈数码城、赛格广场、远望数码城等深圳其他电子商城也都出现了“空铺潮” 。 东莞的华南 MALL 号称“世界上最大购物中心之一” ，如今也身陷困境。主力店相继撤走，开发商低调转让股权。重组改名后，人气也一直低迷，只有 1/4 左右的面积开始营业。 一度靠广布点实现高速扩张的家电连锁卖场，也开始放弃“店海”战术。2011 年，国美还曾提出将 60%门店开在二三线市场，但如今已经
7、4彻底放弃了此战略。苏宁的转型力度更大，线下门店成了苏宁易购的自提点。国美、苏宁在 2012 年都关闭了上百家店面，门店数量出现了多年来的首次减少。 而之前，在很多地区，家电卖场都是背靠背开店。如山东济南泉城路堪称国内家电卖场最为密集的区域，短短数百米内聚集着三家国美门店，两家苏宁门店，两家三联门店和多家手机卖场。 在过去的十年间，家居建材行业随着房地产市场火爆，也呈爆发式增长态势。但在 2012 年，全国 80%家居行业经销商出现亏损。 武汉当地 10 多家卖场，有四五家经历了退场风波；在重庆开了两年左右的一个 3 万平方米的家居卖场悄无声息地退出市场。另一家号称全国性品牌的卖场大幅下调租金
8、，以维护市场的稳定；成都红牌楼商圈一个不到 5 万平米营业面积的家具商场，也于近期退出市场；国际家居连锁巨头家得宝关闭了其在华的所有实体门店 疯狂跃进 在关店潮来的时候，中国的商业地产仍在上演着疯狂的大跃进。 自 2012 年 11 月 26 日以来，北京的 8 笔土地交易均涉及商业用地；未来两年，成都将有 1000 万平方米以上的商业项目入市；未来 5 年深圳一万平方米以上的商业供应量将达到 504 万平方米，到 2017 年深圳商业中心开发面积存量将达到 1081 万平方米，比目前翻了一倍；在昆明，未来 5 年仅商铺将新增 298.5 万平方米；在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项
9、目达 700 多万平方米，远远超过上海三大商业街 400多万平方米的建筑面积 而在上海，为了争夺“外滩 8-1 地王”5这一金融地块，复星地产甚至不惜与 SOHO 中国撕破脸，上演了一场“夺地”大战。2012 年，上海商业地产的新增供应面积为 342.1 万平方米，批售比为 1.14：1，相比 2011 年 1.25：1 的局面有了一定的改观。但库存压力仍然很大，据统计，目前全市商业地产存量高达 1202 万平方米，明显高于住宅 1017 万平方米的存量水平。业内人士预计， “如果按照现在的成交速度，需要将近 4 年的时间才能消化。 ” 据中国连锁经营协会与德勤发布的2012 中国购物中心与连
10、锁品牌合作发展报告估计，2015 年，中国的购物中心将达到 4000 家。全国20 座重点城市新增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米。 枯燥的数字反映出中国商业地产的疯狂。 世邦魏理仕发布全球购物中心报告称，中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。 天津的在建面积达 245 万平方米，而在欧洲各大城市中，购物中心存量面积超过 245 万平方米的，只有巴黎和莫斯科。 再以深圳为例，未来 5 年内，深圳市福田中心区一平方公里将至少供应 90 万平方米的购物中心。相当于在走路 15 到 20 分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起。龙岗区在连接市中心的深惠路两侧，五年内就要建设 12
11、个综合体，平均每 3 公里就会有一个。 广州 1 万平方米以上的家居卖场超过了 50 家，其中 2010 年以来新增卖场面积约 60 万平方米，而在国外的一些大中城市，一般面积在 1 万平方米以上的大型家居卖场的数量不会超过 3 家。 许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。 6判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在 1.2 平方米上下。 目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均 1.2 平方米，部分城市甚至已达到 2-3 平方米。仅 312 万常住人口的中山市人均商业面积将达到 6 平方米以上。 数据显示，二线城市
12、平均空置率为 10.5%，高于去年的 10.2%，更远远高于一线城市的 8.4%。商铺空置在三个城市比较突出：中国最大两个二线城市沈阳和成都，空置率分别 17%和 16.2%。 仅 2012 上半年，成都商铺新增供应量为 73.98 万平方米，较去年同期上涨 173.1%。然而，市场消化量仅仅 25.32 万平方米，相当于供应量的 1/3。位于成都的新南天地区域由于零售地产供应量过大，空置率已经超过了 40%。在青岛，截至七月底，商铺供应量突破 2 万套，但前七个月全市商铺成交量仅为 2500 套。 成都、昆明、沈阳、重庆、长沙、西安、郑州等地，未来两到五年之内将有超过目前体量数倍的商业地产入
13、市，使其人均商业面积迅速赶超香港、上海、北京等一线城市。 商业设施要生存发展，必须有庞大的消费力，二线城市，市场容量有限，其泡沫显而易见。 2011 年我国人均社会消费品零售总额为 1.34 万元人民币，约合2130 美元，而美国当年人均消费规模为 1.56 万美元。这仅是个均值，还未考虑到收入分配的结构。如果考虑到高达 0.61 的基尼系数，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。 7总量过剩下的结构性短缺 除了总体数量上的泡沫外，商业地产面临的风险体现在，开发商专业度低、专业人才匮乏，导致同质化、规划不合理、不符合商业需求的商业地产项目大量供应，从而形成结构性泡沫。 一楼化妆品、
14、珠宝；二楼鞋类；三楼女装；四楼男装；更高的楼层经营儿童用品或是设立打折专区几乎所有的商场布局都一样，而且不同商场经营的品牌也大致相同。 千店一面，千城一面是目前商业地产发展的弊病。无论是较早发展的超市、百货、药店，还是近年崛起的品牌专卖、购物中心，同业态各企业间的经营模式、产品组合、服务消费群体等都存在同质化现象。 世联商业发布的深圳购物中心品牌商家重叠度分析显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率 18%30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主，男女时尚流行服饰重叠度高；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高。 同质化竞争背后就是商家的利润率越来越薄，只能依靠价格去进行肉搏战，而租金等成本却在一
15、个劲上涨。 在社会资源大量涌入商业地产的同时，并没有带动商业品质的提升。开发商们感叹“招商难” ，而品牌商家也在抱怨“选址难” 。 很多由住宅转型商业的开发商们继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。 数据显示，排名前 20 名的开发商均已进入商业地产。不仅一些此前主要开发住宅的地产商已经开始涉足商业地产，就连苏宁电器、娃哈哈8等知名企业也希望到这一领域分杯羹。 “一些很不专业的地产商进来之后，商业地产项目越来越不靠谱，想开店，但没有好铺子，咋开？”大半年以来，记者经常听到的一些连锁商家这样的的评论。仅山东家家悦一家公司，就因为受到物业难寻的限制至少放弃了近一半的开
16、店规划。 乍听起来，这有点言过其实，因为，2012 年商铺供应量至少增加了一倍，但这就是事实，总量过剩与适宜商铺的稀缺正让泡沫变得越来越易碎。 一些房地产开发商缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，未能真正把握现代商业整体布局的各种要素。结果，设计出来的商场往往好看不中用，造成整体布局失误。 目前国内约有 70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理，商业项目的空置率便一路攀升，很多商业项目处于停滞状态。 一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装，并拆分成小商铺，然后再出售、招商，打着不同的主题吸引投资者。 “住
17、宅地产很容易复制，在北京做的房子品质好，到地方上做的房子也意味着同样的品质。但商业并不仅仅是房子，商铺的价值往往是和那个城市的商业环境相关，你不可能将整个北京搬过去。 ”一位地产人士说。 “开发企业的非理性开发，没有理性的商业规划，给商铺投资者也带来伤害。 ”业界人士李先生称，商业地产有四到五个环节，从最9开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，肯定会导致隐性空置率攀升。 现在的商业地产开发短期利益、
18、投机心态严重，在这样的形势下，没有特色卖点的商业地产，其后期运营和招商就像击鼓传花，最后落在谁手里谁就遭殃。 有开发商私下证实，目前在与经营商家的谈判中，不仅仅是奢侈品店铺要求提供高额店铺装修补贴，一些稍有名气的餐饮企业和快速消费品企业也提出了这样的要求。还有商家提出，不再支付固定租金，只与开发商谈销售抽成，将经营风险推向开发商一边。 尽铺无“商” 中国连锁零售业曾以每年翻番的门店扩张速度，走过高速增长的“黄金十年” 。如今，随着中国经济下行，新一轮扩张店铺开始暴露风险。2011 年楼市限购、限贷政策出台以来，多年来不冷不淡的商铺被开发商和投资者炒得火热，2012 年商业地产投资热度有增无减。
19、 而当越来越多的钱从住宅市场与股市涌向商铺的时候，商铺泡沫骤起。 一方面商铺的含金量被井喷的新来者稀释，另一方面由于经济下行带来的消费大环境的不景气也导致商业市场出现饱和。 10作为这几年商品房调控的一个后果， “炒铺”渐渐成了很多城市居民投资的出口，一些城市的商铺价格被快速推高。除了传统的临街底商，购物中心中的商铺，也成了热炒的对象。 “一铺养三代” 、 “若要富，买商铺” 、 “买楼不如买铺” ，一段时间来被捧为投资王道。 近日，谢霆锋被曝由于其炒铺市值狂翻 9 倍，加上其早前购置的物业，媒体估算谢霆锋名下不动产已过 5 亿港币。 不过并不是每个炒铺人都如谢霆锋般幸运。商铺投资，不是上天堂
20、就是下地狱。 表面上，商铺售价上涨、租金上涨，全国各地商业地产建设蓬勃发展，局外人看到的只是一片繁荣。 但，如人饮水，冷暖自知。内需不足，消费力不足，商铺的价值已被投资需求夸大。总量过剩的另一面是，多数经营户因为租金价高，难以找到确保盈利的商铺。 一般投资者对商铺的回报要求至少 8%-10%，但目前的回报率一般在4%-5%，还不如 5 年定期存款利息。 业内人士称，广州商铺的售价五年来至少涨了 70%80%，最近两年至少涨了 30%，有些以前的售价不过 1 万元/平方米的商铺，现在的售价已经到了 5 万元/平方米，在广州的北京路曾出现了一个 8 平方米的小铺，交易价 1200 万元。 同样为满足 5%的回报率，租金自然要大涨，但租金整体收益与售价相比仍有相当大的差距。于是，市场出现了“经营者苦于租金昂贵；商
