1、1房地产价格波动、融资成本与货币政策传导研究摘要：随着融资渠道多元化，房地产价格受到多方面影响，直接投资、信贷等都成为了房地产开发的前期影响因素。信贷领域产生的利率变动、金融机构政策调整以及货币政策的制定与下达等相互作用，共同呈现了一个复杂而庞大的传导链条，社会经济在此基础上实现了进一步的变革与调整。本文对房地产价格波动、融资成本与货币政策间的关系进行分析，提出了房地产价格波动、融资成本与货币政策传导中的相应观点。 关键词：价格波动 融资成本 货币政策 房地产 一、前言 房地产作为基数大、周期长的投资领域成为人们普遍关注的资本形式；开发商、投资者等的项目选择、规划、资金管理以及市场开发，往往会
2、对地区房价、消费甚至货币供应产生显著的影响。房地产深切的影响居民生活，与国内民生现状、大众观念以及经济环境、政策环境密不可分。尽管财政部门以及各个金融机构在政策指导下不断进行着努力，人们短时期内仍然没有获得市场环境下传导机制的预期效果。对于房地产价格、融资成本、货币政策及三者关系的探讨，不仅能够理清社会主义市场经济下各自的表现形式，还能够在具体实践当中获得充分的实践积累；总结各个阶段政策的得与失，在实践的基础上探索新方案、新举措，为国内社会经济继续稳步向前形成有效的指导。 2二、房地产价格波动、融资成本与货币政策之间的关系 人们共有的趋利性以及市场经济大环境，使得原本存在于房地产市场、金融机构
3、以及投资者、消费者之间的关联和传导机制更加活跃，对社会经济以及民生也将产生更加深刻和显著的影响。 首先，房地产价格与成本有关，融资成本恰恰包含其中，资本使用者需要向资本所有者付出更多的费用，才能够保证项目开发过程中资金链不断裂，同时为其房地产项目的后续盈利打好基础。由于房地产投资与开发需要长期且巨大的资金支持，因此信贷渠道成为多数开发商的选择。如果利率上涨，房地产前期投资与开发过程中的成本会增加，由此带来的结果包括房价普遍上涨、开放商减少，由此产生的楼市供求关系变化将会影响具有住房需求的消费者的选择和决定。由于现阶段绝大多数的购房者都是采取贷款形式购买，利率的增加又将增大其未来负担，从而促使一
4、部分人紧缩即期消费，用来平衡未来的还款压力。这样一来，部分现金将变成银行存款，一定程度上配合货币紧缩政策。 其次，国家货币政策的出台以及产生预期效果需要借助一定的渠道。资产价格渠道对应的项目包括房地产价格，通过灵活可控的传导机制，货币政策影响市场和大众消费，从而形成具有阶段性价值的宏观市场环境。比如，国家现阶段进行的多次降息，促使更多人们将银行存款用于投资和消费，相应的贷款压力降低，不论对房地产的开发商还是有消费需求的购房者来说都是一次良好的机遇。作为开发商，融资渠道更加丰富、信贷压力减轻、投资风险得到合理分解，房地产价格自然会适当回落，形成现阶段的、短期的楼市回暖，2016 年 6 月统计数
5、据显示，全国31-5 月商品房成交额达到 2.44 万亿元，成为 2014 年以来的首次正增长。虽然具体增长情况体现出了一定的地域差异，但总的来说，国家实行的阶段性货币政策在房地产市场中产生了一定的预期效果，政府开展的一系列稳增长举措切实有效，但日后的经济下行压力仍然不小。 三、房地产价格波动、融资成本与货币政策传导的应对 （一）优化民间资本在传导过程中的反应 经济领域的传导机制是需要特定环境支持的，在实际的经济运行过程中，各种因素所导致的迟滞和变形是不可避免的，人们需要在遵循客观经济规律、保证公众权益的基础上剔除负面影响，实现政策、资本、市场的迅速反应。 从房地产价格波动的角度看，消费者能够
6、根据实际需求和市场价格做出最快反应，除去正常的购买前准备和考虑时间，他们的行为对银行存贷款业务的影响往往还经历一个过程，消费者利用这样一个时间过程筹集资金、选择资金管理方式、了解银行借贷政策、对意向楼盘进行最终考察等等，部分的资金和利益出入也往往出现在这段时间内。而消费者群体，特别是具有置产意向的消费者往往具有从众性和盲目性等特点，他们的取向以及反馈具有一定的代表性，也往往能够成为房地产商、金融机构以及国家机关进行方案调整和政策改革的依据。 要想减轻消费者不可避免的滞后性对地区市场经济大环境带来的阶段性影响，人们应该进一步的加强现有经济环境以及金融资本环境的便捷性，在保证资本运行安全可靠的基础
7、上为大众提供更加完善的套餐式选择，用健全的一条龙服务消除消费者在过程中的困惑和犹豫，减少时4间成本，从而提高传导机制奏效的连贯性，减少各种不稳定因素。比如住房贷款、住房公积金管理、房地产开发商与各个金融机构之间的合作等等，都能够为消费者带来一定的便利与指导，消费者在心理以及资金安全上获得较大的信心，自然能够更加大胆和主动的进行投资与资产管理，这对于目前下行压力较大的市场经济来说是巨大的动力。 （二）丰富融资渠道，优化融资环境 市场融资活跃度一定程度上反映着该国家的金融体制是否健全、人们对融资环境是否有足够的信心。尽管进行融资投资行为的人相对整个经济环境来说是少数的，但是他们对房地产市场所产生的
8、影响作用却不容小觑。目前比较普遍的融资方式仍然是银企合作，包括民间中小型金融机构等等也逐渐加入到融资主流队伍之中。 随着国家经济多元化，不同规模的借贷也成为了人们常见的资本管理形式，人们能够通过银行终端、资本管理机构、以及财富管理软件的帮助，实现轻松的有息或免息借贷，让资本转换形式更加灵活便捷，有效的促进消费，增强市场活性，加速供需转换。然而，尽管融资渠道更加丰富，信息技术等也使交易环境得到优化，人们仍然需要警惕过程中的不规范行为甚至违法行为，避免金融风险的发生。 一方面，人们进行的融资活动往往在国家经济政策的指导之下进行，在政策下达的过程中，政府相关部门应该明确实施过程中容易产生的风险和漏洞
9、，及时在法律、工商程序等方面同步出台相应政策法规，以防止出现大范围的经济案件或引发公共危机。健全的法制与程序能够为区域融资构建良好的环境，从而简化操作程序，一定程度的降低成本，提5升融资活动的成功率和有效性。 另一方面，融资环境的优化有助于房地产开发商的合理投资，同时也有助于人们进行其他领域的开发，包括公共设施完善、 “一带一路”建设等。在此基础上的经济建设活动能够有效的吸收民间资本，稳定货币供求与物价水平，促进社会就业。总的来说，有助于促成市场经济稳定持续增长，逐步将市场经济纳入法制化发展轨道。 （三）加强阶段性疏导，增强资本活性 货币政策是国家有关政府部门结合当前货币供求关系和市场物价水平
10、而制定的，反映国家某一阶段对社会经济的具体指导和目标要求。货币政策在社会经济中的传导作用主要分为三个部分，即中央银行到各个商业银行及金融机构、商业银行等金融机构到企业集体以及个人、各种非金融机构到社会经济各个经济变量。这三个阶段的传导作用是否顺畅、是否达到预期，关系到政策的有效性以及社会经济转型调整的实施。因此，国家政策的制定与实施应当在考虑共性问题的同时，给各地区、各机构部门留出机动调整的余地，或者结合当地财政部门与商业银行等金融机构，设置更加具有针对性和可行性的政策方案，防止出现政策与实际情况脱节的问题。货币政策一般通过融资成本、银行准备金率等等，实现对现有金融市场的干预。在政策大方向不动
11、摇的基础上，政府有关部门以及金融机构管理者可以根据消费者以及有融资需求的人们的需要，提供资本管理指导，解答人们关心的实际问题，为每项政策的推进打下良好的群众基础，同时也为后期的宏观经济管理采集信息。 市场环境下的房地产价格波动、融资成本与货币政策传导统一于社6会经济运行链条之中，人们不能够简单的、孤立的看待某一个体。在目前经济发展逐步转入稳增长的阶段下，人们需要利用政策、规范以及法律来增强三者关联的稳定性与合理性，同时注重优化金融环境，降低时间成本，控制传导时间差，从而进一步降低金融风险，促成稳定有效的经济增长。 参考文献： 1陈诗一，王祥.融资成本、房地产价格波动与货币政策传导J.金融研究，2016（3） 2王玲玲.房地产价格波动对宏观经济的影响J.北方经贸，2016（8） 3刘晓倩，王元月.基于联立方程的货币供应量、财政支出对 GDP的影响路径J中外企业家，2012（03）
