1、1房地产经济的影响因素及其战略分析摘要：房地产经济的发展是驱动我国经济的主要动力，对宏观经济的发展有着极为重要的引导作用。正是房地产经济在我国经济发展中的不可替代性，使得与其相关的各界研究人员都关注于能够驱动房地产经济的发展因素，以及致力于如何进行战略的规划或调整来驱动与完善房地产经济的平衡发展。本文在综合分析当下房地产经济发展现状的基础上，从内在与外在两个角度深入分析它的驱动因素，并进行了深度的战略分析，以求能够为促进房地产经济的发展提供借鉴。 关键词：房地产经济；影响因素；战略分析 一、引言 近几年来，我国房地产经济发展不稳定，主要是由于影响房地产经济的驱动因素的变化。本文从不同的角度深入
2、研究我国房地产经济的影响因素，并在此基础上对能够正向驱动房地产经济的战略进行剖析。 二、房地产经济的影响因素 1、外在的影响因素 （1）相关政策。我国房地产经济的发展是以市场经济为关键，宏观调控为辅助，但整个经济的正常、平衡的运转是绝对脱离不了政府相关的宏观政策的调节与控制。从另一个角度来看，房地产行业触及到的领域较为广泛，自身的稳定性不够强，整个房地产行业的发展会直接或间接地受到国家政府出台的各种相关调控政策的影响，如货币调节政策、2行业政策，甚至是政府所期望实现的经济发展目标等。因此，有关房地产行业或者相关行业的宏观调控政策的出台，都会使得业界相关企业或部门进行管理内容或目标的调整，在一定
3、程度上决定了该行业的整体发展趋向。 （2）市场现状。通过对现阶段房地产行业的市场状况进行深入调查发现，当面临较为萧条的市场环境时，由于地产的需求较少，甚至会出现供大于求的的供需严重不平衡的情况，就会使得整个房地产行业内企业不再具有市场的主动优势，进而导致地产的价格水平在一定程度上取决于供需失衡的程度，并在一定范围内会产生波动。面对如此紧张的市场现状，房地产行业会随着地产经济的萧条而逐渐缩小规模与范围。当然，地产的需求大小在很大程度上取决于当地城市的发展现状，如城市化的水平。 （3）土地资源。房地产行业发展的最基本的前提是能够获得所需的土地资源。房地产开发商需要通过招标或者拍卖的方式与相关的土地
4、管理部门或其它企业争取到一定的土地资源，并获得该土地资源的使用权，进而拥有建设用地的使用权。以上是房地产交易市场的第一个环节，供需双方分别为土地管理部门与房地产开发商。在此之后，房地产开发商与建筑房屋使用者形成需求供给关系，在这个环节中涉及到土地使用权的转让与房屋所有权的交接等。由此可以看出，土地资源是整个房地产开发与交易市场不容忽视的关键因素，制约与影响着房地产行业的发展。（4）金融资本。房地产行业能否正常运转，在很大程度上取决于是3否能够保持持续的现金流。房地产行业作为经济密集型产业，不论是地产开发的过程还是房屋交易的过程，都需要有足够的资金得以运用，才能保证地产企业的正常经营与运转。其中
5、，在房地产开发商通过招标等方式获得土地资源的使用权的过程中，需要向银行等金融机构贷款，或者争取投资者的资金。同样，地产开发商与建筑公司进行合作的过程也需要大量的资金。尽管在地产交易的过程中有部分来自房地产需求者的资金流，但该资金流不具有连续与稳定性。由此，房地产行业的相关企业应该足够重视金融资本对地产经营的影响作用。 2、内在的影响因素 （1）供需不平衡。在房地产交易市场，往往很难达到供给与需求平衡的状态。当房地产的供给相对量超过需求的相对量时，在一般情况下会形成地产行业的激烈竞争，阻碍房地产经济的快速发展，甚至会产生房屋的“库存” ，这时房屋的需求者便占据了主导地位，有一定的议价优势。造成这
6、种现象的原因有很多，如该地区的整体的经济发展水平、人们的消费理念等。在这种市场状态之下，房地产开发商应扭转被动的局面，主动发掘需求者的潜在消费点，有效地刺激需求。由此可以看出，房地产行业的市场供求与供给经常处于不匹配的状态，而且供给曲线往往是滞后于需求曲线的波动，就会导致房地产行业经济发展一直处于不稳定的状态。 （2）房地产价格的波动。通过对房地产行业的实际调查发现，房地产的价格一直处于不稳定的状态，也会导致整个房地产经济发展不平衡。尤其是最近十年的房地产行业，价格大体处于波动式上升的趋势，这在4一定程度上源于房地产开发商投机心理与盲目的追求高利润。最近几年，房地产的价格处于不规律的上升态势，
7、无疑会刺激大量的房地产开发商加大地产开发的投资力度，刺激房地产行业经济的发展。这样的发展趋势看似获得了较高的效益，但地价的不合理上升说明行业正处于极端化的发展，产生了许多价格泡沫，整个市场的发展是不健康的，可能会为之后的房地产经济留下隐患。 （3）房地产投资的变化。房地产行业的投资是房地产经济发展的关键性因素，当行业内的投资商看好现有的地产经济时，会主动地将大量的资金投入其中，持续、大量的资金流在短期内会有效地刺激当下的房地产的经济发展。相反，当投资商不看好房地产行业的发展时，便会减少对房地产的投资与交易，资金流的短缺与间断会导致房地产的开发力度减小，交易量也会大幅度的下降。由此可以得知，投资
8、力度的变化会对房地产行业的经济发展产生即时的影响，两者的变化周期基本上是一致的，而且相对于房地产经济的变化，地产投资的变化频率更大。 三、房地产经济发展的战略分析 面对房地产经济发展不稳定的现实状况，各界都极为关注影响其发展的驱动因素及其相匹配的战略分析。在深入调查与探究房地产行业及其内部、外部环境的基础上，从不同的角度发掘影响其发展的内在与外在相关因素，本文有针对性地从以下几个不同的视角进行相关的战略分析，进而为有效地解决房地产经济问题提供借鉴，以求能够保持房地产经济的健康稳定的发展。 1、有效控制房地产市场 5针对房地产价格不稳定性、供需不平衡以及市场现状等因素导致房地产经济不稳定的现状，
9、必须采取必要的措施应对市场变化。面对价格的不合理波动，我国相关企业与部门应保持足够的重视，并需要有针对性地进行市场价格的调节与控制。这并不意味着需要严格地控制房地产的市场价格，这会完全限制市场自身的调节作用；应该通过适度的调节将房地产的市场价格保持在一定的正常的波动范围之内，保证其不会出现极端化的非健康状态。房地产价格在合理范围内较小幅度的波动，是出于市场的健康状态，而且有利于房地产行业的良性竞争，刺激地产企业的管理改善，进而有效地促进房地产行业的持续稳定的发展。但是，对于较高与较低的房地产价格，很有必要采取调节控制的措施，使其回归到正常的范围，否则会对房地产经济的发展带来极大的负面影响。 2
10、、有效加强土地的管理 政府需要严格地把控用于房地产开发的土地资源的价格，并保持在合理的水平。过高的土地资源价格会直接影响房地产开发的成本，从而影响房地产的价格，进而干扰房地产经济的发展。同时，应该严格的管理土地资源的划拨与拍卖，进行严格的审核。在有效的控制土地资源总量的前提之下，对土地资源的使用方式进行有效地监管，最好对用于房地产开发与市场交易的土地资源供应进行规范化操作，设计相应的机制，实现土地资源的有效、合理的配置。如减少或者取消非市场化的土地转让形式，取而代之的是招标或者拍卖的方式进行土地资源的合理分配。另外，政府还可以对房地产土地资源的供给，构建完善的体制，进而能够及时的调整与控制土地
11、资源的使用。 63、完善房地产投资政策 房地产投资的变化与投资回报率的变动对房地产经济的影响，应建设与当下的房地产经济现状相契合的房地产投资政策。首先，在清晰界定投资主体与投资对象，确保产权分明，有效降低房地产投资风险的同时，确保房地产有相对量的资产投资与整体规模的发展，避免投资的不合理化。其次，及时的通过市场调查来检验原有制定的投资政策是否合理，进而能够进行及时的纠正或者重新拟定相关的投资政策。 4、健全房地产开发的金融机制 针对金融资本对于房地产行业经济发展的制约问题，有必要结合当下的实际情况，完善与健全现有的金融体制。对于多样化的投资方式，如住房公积金的使用、政府的扶持优惠政策以及常用的
12、银行贷款等方式，通过完善相关的金融机制来予以相关的扶持。另外，应该及时地洞察当下运行的金融机制与房地产经济发展不契合的情况，保证有效地监督与管理，进而不断健全金融机制，以求为房地产经济发展起到正向驱动作用。当然这是需要房地产行业、金融行业及政府等相关部门的协调与合作，结合当下的实际情况，共同构建完善的房地产的融资体制。 5、保证房地产投资的理性化 要有效地确保房地产投资的理性化。首先，应该清晰构建房地产投资主体的结构，保证各主体权责分明。其次，应该严格的把控房地产投资的力度与数量，以求能够使得房地产经济与整体经济的发展相契合，房地产经济的发展虽然是我国整体宏观经济的关键点，但是过度的不合理投资
13、会打破整个经济生态圈的平衡，甚至会制约或阻碍其它行业经济7的发展。再次，有效避免投资的盲目追风，促使投资者在房屋需求分析的基础之上进行合理投资，可以通过全面的市场调研，也可以借助于高效或科研机构对现有的房地产市场进行深入的调查与统计分析，在此基础上做出更为准确的投资决策。最后，可以从宏观的角度设计与规划房地产行业的发展战略，制定滚动性的发展目标，这样就为房地产行业的相关企业部门的开发与投资决策提供了指导与借鉴，有效地调整了房地产投资的规模与进程。 参考文献 1 潘泓宇：房地产经济波动的影响因素及应对措施J.企业改革与管理，2015（22）. 2 刘宁：浅谈导致房地产经济波动的因素及应对策略J.财经界（学术版） ，2015（20）. 3 李艳明：房地产经济波动影响因素分析及应对策略J.经营管理者，2015（21）. （责任编辑：郭亚娟）
