1、1房地产企业按揭销售的会计与税务处理对比分析摘 要：房地产企业的主要经营收益环节在于商品房的出售阶段，我国在实行商品房买卖时，大多采用按揭购买的方式，在这一过程中，企业的会计核算与税务处理都是重要的环节。会计工作人员不仅需要对国家的相关税收政策有较为透彻的了解，还需要综合考虑到企业的会计制度，确保资金数额的准确。本文将以房地产企业的按揭销售为重点，对会计与税务处理做简要的对比分析。 关键词：房地产企业；按揭销售；会计处理；税务处理 商品房的按揭销售作为房地产企业销售活动的主要形式，其在我国国内的应用十分广泛。按揭销售指的是购房者在付清首期房款后，以所购买房产为抵押的、售房方为担保人的、向借贷方
2、进行的购房贷款方式。这一贷款形式不仅能够促进国内商品房交易额的提升，还能够加大资金流通的速度，推动经济的发展。在实行这一购房形式后，房地产企业的会计工作与税务处理就需要工作人员综合企业情况和相关制度来进行，以推进企业的资金周转。 1 房地产企业按揭销售的会计处理 商品房在按揭销售后，企业需要对账款的到账情况进行确认与核算。根据国内的企业会计制度内容，房地产企业在以按揭销售的形式进行商品房的销售后，需要在确认以下条件无误的情况下开展相应的会计处理。2首先，房地产企业需要对其所开发的建筑进行工程验收，经由相关部门审批合格后，才能够开展下一步工作。其次，房地产企业需要与购房者签订合法的购房合同。最后
3、，房地产企业只有在购房者确认购房无误并正式入住后才能够开展会计处理工作。 会计处理在按揭销售这一过程中主要体现为对客户首付款项的核算与确认。工作人员在开展会计处理时，需要综合考虑客户首付款、银行贷款、预收账款等多方面内容，进行准确的数据录入和信息核对，同时，担保保证金、开发产品的成本也需要工作人员进行管理。其工作流程如下：第一，工作人员做好定金记录，对客户的银行贷款款项和预收款项进行数额登记；第二，工作人员需要在首付款项到帐后，进行客户银行存款和预收账款的信息录入，担保保证金的信息录入也必不可少；第三，工作人员在银行贷款款项确认后，需要及时的进行主营业务收入和主营业务成本的数额登记。第四，在收
4、回担保保证金后，会计处理人员要及时的进行保证金金额的记录。 2 房地产企业按揭销售的税务处理 按揭销售过程中，房地产企业需要遵循国家的税法条例对其所收到的首付款以及后期按揭贷款进行收入确认。 其工作流程主要为：第一，税务处理人员需要做好客户定金信息录入。以借贷双方为录入重点，记录客户贷款后银行存款的多少和预收账款的数额。第二，商品房的正式买卖过程中，房地产企业需要与客户签订房屋销售合同，客户需要向房地产企业支付房屋总价格的百分之三十的首付款项。在这一过程中，税务处理人员需要对房屋总造价有精确的3记录，做好首付款金额录入与预收款项的录入。第三，在银行支付了按揭款项后，房地产企业需要对按揭贷款到账
5、进行记录，并做好担保保证金的信息管理，这时房地产企业的主营业务收入是银行按揭贷款的全额。第四，在将房产证抵押给银行后，房地产企业需要收回担保保证金。这一系列环节过后，税务处理工作告一段落。 3 房地产企业按揭销售的会计与税务处理对比分析 第一，收入确认阶段。会计处理的收入确认工作在工作流程的最后环节，前期的资金登记中，都未能进行相应的收入总额计算。而相对来讲，税务处理工作的每一环节都会进行收入登记。从国税的税法条例上看，房地产企业的销售收入在企业与客户签订销售合同的那一刻起已经产生，因此，工作人员是不能将这两者混为一谈的。会计处理的销售收入与税务处理的销售收入在不同的阶段差异是较大的，另外，受
6、到税收政策的影响，税务处理工作人员需要结合国家的税收进行销售收入计算。第二，房地产企业对其在进行按揭销售后的所得税的处理上有较大的差异。根据商品房销售结算形式的不同，其收入确认标准也不尽相同。一般情况下，房地产企业的企业所得税需要综合顾及到预售商品和已售商品，这一政策对于国内的房地产企业来讲有一定的执行缺陷。综合这一现状，笔者认为企业需要根据税收政策条款进行适当的工作内容调整，调整的核心是所开发产品在完工前与完工后收入的录入。完工前的收入录入需要工作人员进行专门的款项收录，设置出递延税款与预收款项两项对比，这对企业的税收的缴纳来讲十分有利，对于一些企业所得税难4以确定的商品，会计部门可以对其进
7、行延缓处理。 完工后的商品房的销售工作就相对简单。工作人员只需要对相关数据金额进行核对与计算，并综合总成本进行税务确定。会计处理账面上的所得税款项与税务处理过的所得税款项虽然都是商品房收入的精确的记录，但前者的企业所得税可以通过递延税款而往后顺延。税务处理就相对直接，收入与纳税额都能够较快的得到确定。 4 结语 从房地产企业的按揭销售成果来看，该项结算形式的推行是推动国民经济发展的有利举措，但受到借贷双方和担保者的制约，房地产企业在进行会计处理与税务处理上存在小小的问题，因此，工作人员需要灵活转变工作模式，适当的调整工作流程与应对方法，推动房地产企业资金管理的科学化。 参考文献： 1蒋晓凤.房地产企业按揭销售的会计与税务处理比较J.会计之友，2011（07）. 2高越青.如何有效应对住房按揭贷款业务中的假按揭J.辽宁经济，2009（06）. 3董静.房地产企业会计收入确认与税法确认的差异处理J.冶金财会，2008（04）. 4朱婷婷.房地产企业预售业务的会计与税务处理比较J.会计之友，2012（26）.
