1、1房地产分城施策一线城市政策再起变数2015 年四季度开始，中央各部委即密集出台楼市刺激政策（具体见下图） ，同时央行也通过各种公开市场操作，包括 3 月 1 日再次下调存款准备金率等，仅 2016 年就释放了大约 15000 亿元的资金。密集政策的出台归根到底是为实体经济注入资金，同时通过拉动房地产刺激经济。 然而事与愿违，释放的流动性大部分集中流向投入回报更高房地产市场，特别是一线等经济发达的城市。 2016 年 1 月，70 个大中城市中，价格环比下降的城市有 24 个，上涨的城市有 38 个，持平的城市有 8 个。环比价格最高涨幅为 4.1%，最低为下降 0.8%。其中一线城市以及南京
2、、厦门价格上涨最为突出。深圳、上海 2016 年 1 月价格指数同比更是大幅飙升 53%和 21%。 上海：在经历了 2015 年市场的大幅上扬后，这种态势并未转变，2016 年 1-2 月各板块价格同比增幅基本在 15%上，其中五个板块增幅达到 50%以上，大宁板块增幅超 100%。造成这种状况的重要原因是市场严重的供不应求。目前上海市存量已降至 1099 万 m2，如果供应量仍然不上调的话，8.8 个月，上海将无新房可售。 2016 年春节过后上海市场半数加推房源价格上涨显著，普遍较前期上涨了 10%以上，但即使是这样加推项目开盘依然售罄。 深圳：深圳此轮市场的上升，早在 2014 年二季
3、度就已经开始。2016 年 2 月深圳市商品住宅成交均价高达 4.8 万元/m2。 2热点片区（以龙坂片区为例）在售项目成交价格近五个月普遍上涨，涨幅超过 17%，最高达到 33%。 佛山：春节后成交攀升幅度，远超往年。从近四年春节前后成交变化来看，2016 年佛山节后市场回升程度是往年的两倍左右。 佛山此轮市场的上升首先由外销区域（广州客户主力购买的区域）带动。节前在地王带动下，广佛交界区域项目已集中升价，客户继续追涨入市。节后再加上深入推进广佛同城化规划的影响，各项目在酝酿新一轮涨价。 全国范围来看，房地产去库存压力依旧大 虽然以上城市房地产市场高歌猛进，但从全国来看，广大西部、东北部城市
4、房地产差强人意，全年销售甚至负增长。全国商品住宅存量居高不下，截止 2015 年底更是创下新高。 房地产分城施策，有保有压 面对冰火两重天的楼市，中央指导房地产政策方面出手干预，有保有压，引导资金流向。一方面进一步降低部分城市购房成本和门槛，鼓励去库存；另一方面房地产利好政策一律将一线城市排除在外，甚至政策有趋紧意向。 首先 2 月 1 日和 2 月 17 日分别出台的关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知以及关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知 ，对楼市都是重要利好刺激政策，但两个政策都不约而同的把一线城市排除在外。另一方面，两会期间住建部部长也曾经喊话：“一线城市须限购，并增加
5、土地供应。 ”可见中央在针对房地产政策上，分城3施策的思路十分明显。 另外近期沸沸扬扬的“首付贷”问题受到广泛关注，继深圳和北京后，上海市也表态要摸清“首付贷” 。可见防止一线城市楼价过快上扬是中央需要守住的底线。一线城市难以期待有楼市利好政策，甚至根据市场变化，政策有加码风险。 三月广州成交同比去年大增约五成 三月底，随着上海、深圳等一线城市楼市调控政策连续到来，政策实施前几天成交暴涨使三月一线城市楼市成交火速上升！自从年初颁布降低契税等利好政策之后，广州楼市就像复活了般，从原先一直稳步不前的状态慢慢开始有了苏醒的迹象，成交迅速上升的同时，房价也在稳步提升着。 与此同时，广州三月已经连续三周
6、成交超过两千套，距离本月结束还差 4 天，广州三月以来已共网签 8764 套，同比去年（3 月 1 日-3 月 31日）三月大增近 5 成。 据房王数据中心统计，今年 3 月 21 日-3 月 27 日这一周广州十一区共网签 2，839 套，环比增长 30.65%，成交均价 15，285 元/平方米，环比下跌 4.08%。增城成区域销冠南沙成交同比大增 9 成 外围仍是全市成交主力。在 3 月 21 日 3 月 27 日这一周共网签 1959套，环比增 27.04%，占全市比重 69%。五区中有四区成交环比增长。其中增城共成交 701 套，环比增长 17.22%，为全市区域销冠。南沙成交560
7、 套，环比大增 89.19%，由南沙越秀滨海?B 城、叠翠峰等热销盘带动，单盘分别成交 120 套、110 套。番禺、从化分别成交 280 套、139 套，分4别环比增 9.38%、57.95%。而花都则成交 279 套，环比跌 8.22%。 中心六区成交同比大增 4 成天河暴增 157.69% 中心六区 3 月 21 日-3 月 27 日共网签 880 套，环比前一周增39.46%。六区中共有四区成交环比上升，其余两区环比持平。其中新黄埔区成交 484 套，环比增 37.5%，仍领衔六区，占六区比 55%，由萝岗热销盘广州绿地城带动，单盘成交 138 盘，为该周全市个盘销冠。天河区成交 134 套，环比暴增 157.69%，因该区域供货增多所致。荔湾区、白云区则分别成交 130 套、56 套，分别环涨 32.65%、5.66%。而海珠区和越秀区则分别成交 51 套、20 套，与前一周网签量相同，环比持平。 全市个盘均价前十均超 4 万/平，领衔的为天河区的侨鑫汇悦台，上周成交均价为 111，499 元/平。 三月底新增 3656 套住宅外围新增房源占比超 9 成 预售新房方面，据房王监控阳光家缘显示：3 月 21 日-3 月 27 日广州市十一区共派出 11 张住宅预售证，新增住宅房源 3656 套，其中外围区占比 94.5%。而中心区仅天河区有新房源推出，共 201 套。
