1、1房地产企业参与新农村住宅建设探索【摘 要】通过对农村住宅发展过程中存在的问题进行分析，通过政府与社会的合作，引入有责任感房地产企业找到有效的参与模式，逐步完善新农村住宅建设和提高农民生活水平，也给开发商创造新的利润空间，为积极稳妥推进新农村建设决策提供参考。 【关键词】房地产；参与；新农村；住宅；模式 新农村住宅建设在推进新农村建设的可持续发展具有举足轻重的地位，在新农村建设中具有重要的意义。 一、我国农村住宅发展现状 我国共有 320.7 万个自然村，63.4 万个行政村，2.2 万个集镇，近2 万个建制镇，总建设用地接近 17 万平方公里，有 10 亿人口在这里居住、生活、工作，可见农村
2、房地产需求潜力的巨大。自 1980 年起，农村新建住宅总面积一般在 6 亿平方米以上。人均住房面积为 28.69 平方米，农村人均住房面积达到 29.68 平方米，比城市人均住宅建筑面积的 26.1 平方米多 3.58 平方米。虽然农村人均住房面积较高，造价高，但住房质量不高：钢筋混凝土结构所占比例仅为 37.63%，砖木结构比重为 47.57%，还有 14.80% 的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构4。布局不合理，没有配套的厨卫设施，居住条件并未得到真正改善。土地浪费严重，缺乏统一规划与布置。住房建设模式落后，建筑形式单一，丧失乡土特色。可再生能源的使用率底，缺乏节能理念和措施。资金来源单一。
3、 2二、房地产企业参与农村住宅建设的必然性 国家建设社会主义新农村的相关政策使房地产企业参与新农村住宅建设获得了可能。农村住宅建设为房地产开发企业打开新的市场，农村住宅产业化进程中有效引入房地产企业进行住宅建设将起到事半功倍的效果。房地产企业可以利用在城市房地产开发经验，进行农村住宅项目合理规划，提供资金，提高土地集约利用，加速农村住宅建设速度，提高住宅质量，形成配套完善的住宅社区，有利于农民转变观念和农民生活水平，有利于统筹人与自然的和谐发展，有利于创造整体和谐的城乡发展格局的提高。 三、房地产企业参与的制约因素 1.土地流转的局限性 房地产企业参与新农村住宅建设也具有一定的局限性，由于农村
4、土地制度区别于城市土地制度，农村房地产项目在市场流通受到限制，房地产企业追求的高额投资回报较难实现。 2.相关法律法规不完善，农村住宅产业化水平低 涵盖农村住宅建设全过程的法律法规体系没有建立，使得住宅建设从规划设计到施工无法可依。农村住宅基本处于无设计，自建为主，采用高耗能的建筑材料，缺少标准化设计、工业化生产、机械化施工、通用化配套、可再生能源利用成套技术和节能省地型住宅配套技术的研究。农村住宅金融体制滞后性，农村住房建设资金筹集难。这些问题导致农村住宅产业化水平较低，制约农村住宅建设。 3.农村居民思想落后和经济生活水平不高 3农民的思想观念未能得到转变，导致农村住宅规划与设计系统性较差
5、，整个农村住宅建筑市场很难有长足的发展。与城市居民收入相比，农村年居民收入偏低，农民在满足衣食温饱之后没有更多的钱用在房地产的消费上，对农村房地产失去购买力，导致农村房地产发展的缓慢和农村房地产建设的质量偏低。 4.房地产企业参与态度谨慎 大多房地产企业认为新农村建设是政府的任务，房地产企业参与新农村建设，不能像在城市中获得高额的投资回报，投资回收期长，两者很难把利益统一。因此很多业内人士不熟悉新农村住宅相关政策，房地产企业参与的积极性不高。 四、房地产企业参与途径 房地产企业通过集体开发商合作途径参与新农村住宅建设。利用宅基地作价入股的模式，在保持集体土地所有制形式不变的条件下，提高农民的居
6、住水平。在成都鹤林村采用重点突破性新农村建设方式，以村社集体经济组织为市场主体，与房地产公司及建筑商合作，实施“三个集中” ，壮大“新集体经济” ，创新城乡一体化和谐发展模式，成为城市周边农村（城郊）新农村建设的典范。农民只要用不到 5%的土地与土地开发商合作，即可得到整个自然村全部村民的小区楼房安置，房地产商也获得了满意的投资效益。 开发商接受村委会或众多农民的委托，定向进行农村住宅开发途。根据农民的要求，为其建设房屋，房子建好后卖给农民的行为。这种模式最主要的优点是可以按照农民的要求量身打造。开发企业按每平方米4的建筑面积收取一定的管理费，对开发企业而言，这一途径虽然盈利不太大，但基本没有
7、风险，而对农民而言，专业化的施工与管理可以降低成本。 五、房地产企业参与模式创新 1.创新理念 房地产企业为新农村住宅建设提供项目策划咨询服务，开发管理服务和物业管理服务，提高新农村住宅开发服务水平。通过农业与其他产业立体化建设拉动农村房地产需求，提高房地产企业参与积极性，塑造良好的房地产企业形象。随着我国农村房地产的发展，房地产企业通过与政府合作，借鉴城市住宅房地产项目开发经验，培育品牌农村房地产企业，进行连锁开发，形成规模优势，实现集约化发展，进行企业产品品牌的打造，促进农村房地产业的发展，提高农村第三产业的服务水平，也使房地产企业综合效益得到提高，实现双赢。 2.创新模式 （1）农业综合
8、体开发模式 房地产企业利用自身开发优势参与农村商业项目的开发形成现代农业综合体，完善农村社区各项配套设施。通过以农村为基地，生产优质农产品，优先向房地产企业物业服务的业主直供，并逐渐辐射至社会消费市场。打造涵盖农业观光旅游、乡村休闲度假的创新型、高技术引领的农业综合体，统一标准、品牌、生产技术，形成规模效应和品牌效应，发展成集农业、科技、贸易、会展、休闲和文化为一体的农业综合体。 （2）连锁开发模式 5对于专业住宅房地产企业而言，可以发挥其住宅房地产开发的优势进行农村住宅连锁开发，改善农村住宅条件，形成完整的配套。像奥林匹克花园，有保利花园，阳光 100 等房地产项目利用其品牌效应，在全国村庄
9、进行农村住宅项目开发，使得农村住宅开发规模化，集约化，房地产企业实现预期的综合效益。 总结：在新农村住宅建设过程中应树立农民主人翁意识，树立自力更生为主，各级政府、社会各界帮扶为辅的运行机制，把住宅建设改造与新农村建设的其他环节有机结合，实现统筹协调、互相促进。房地产企业利用自身开发优势，加强与政府合作，实现以农为特色，形成城乡一体相互促进新农村住宅开发可操作模式，实现农村住宅专业化规模化开发。 参考文献： 1余霜.房地产开发介入新农村建设的利弊研究J.现代商业.2009， （12）：164. 2鲁圣鹏，李雪芹，贾燕翔.我国新农村建设中住房建设模式探讨J.乡镇经济.2009， （8）：11-13. 3范冬英，陈燕明，陈生香. 新农村住宅设计策略研究J. 安徽农业科学， 210， （18）：9838-9839，9853. 4石可，朱玉娜.浅谈开发企业参与新农村住宅建设的优势与途径J. 金卡工程， 2008， （6）：143. 5曾鹏.对规范我国农村房地产市场的思考J.农业经济.2004， （12）：24-25. 6作者简介： 王文萱，女，1979 年生，湖南农业大学工学院工程管理教研室讲师，研究方向：房地产经营管理 基金项目： 长沙市软科学科技项目成果之一项目（项目编号 K1106026-41）
