1、1房地产开发项目的融资成本及风险防范摘 要：房地产业由于其行业的特殊性，一个项目从开发到施工再到最终销售完成，所需要的资金动辄上亿，大部分的企业都不可能依靠自有资金实现资金流转，因此，融资成为了房地产企业首先需要考虑的问题。现在大部分的房地产企业会在开发项目的投标、设计、施工、营销阶段都花费大量的资金和人力，但是对一开始的融资阶段却并没有足够的重视。现实中的很多房地产企业的例子证明，一个良好的融资计划会对整个房地产企业产生举足轻重的作用。通过对现在房地产开发项目融资中的借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题进行分析，可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资
2、条件、加强融资成本管理等改善现状的策略。 关键词：房地产；融资成本；风险防范 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0036-02 引言 房地产业的发展早于金融业，但是却在金融业发展之后才得到迅猛发展。近年来，房地产业与金融业更是密切相关，房地产业的发展已经离不开金融业，甚至成为了金融投资中另类投资组合的一部分，牵一发而动全身，都随着经济周期的波动而波动。房地产业行情好，说明货币政策宽松，投资资金充足，投资机会相应增多，证券业、银行业、基金2和保险等金融行业也可以得到很多发展机会，资金流动性增强，可以保证资源的有效分配，把有限的资源分配到无限的
3、投资机会中的最高效的机会上去，从而发挥资源的最大效用。 管理高效的房地产企业会利用与金融业联系紧密的优势，抓住发展机会，从金融资本市场获取资金，发展壮大自己的企业。但是对于大部分房地产企业来说，对于开发项目应该融资多少、如何融资、采取不同的融资方式会有什么融资风险、对于融资风险应该如何防范等问题都并没有一个清晰的认识。大部分企业都存在处于借贷中的不利地位、融资渠道单一、自有资金不足、融资成本管理不完善等问题，对这些问题进行分析探讨，可以得到提高经营效益、融资方式多元化、改善融资条件、加强融资成本管理等改善现状的措施。 一、房地产开发项目融资成本现状 （一）借贷中处于不利地位 银行作为借贷方要考
4、虑的因素很多，如贷款方的信用额度、贷款额度、还款情况、经营情况，担保人信息等。目前大部分房地产企业不是上市企业，企业的经营者和所有者都是同一个人。这种情况下，当企业获得项目开发贷款资金时，如果企业所有者不将资金用于项目开发而是用于其他高风险投资，就会形成违约成本低、违约机会多、违约风险大的局面。同时，由于经营情况和资金使用情况等信息披露不充分、企业经营情况不稳定、管理者信用备案不全面等原因，企业向银行申请贷款的时候，银行会因为这种严重的信息不对称承担更多的风险，在对企业发放贷款时就会有更多顾虑，同时会对企业进行多方面的限制，而且还3会提高贷款的利率，也就会导致房地产企业的融资成本增加。 （二）
5、融资渠道单一 银行贷款、商品房预售和施工垫资占了目前房地产企业项目开发总资金的 80%，其中银行贷款占了房地产企业项目开发总资金的 60%，这种单一的融资渠道显然有很大的融资风险。当企业周期性经营效益不好、资金流动受限，贷款还款不及时，就会导致企业在银行的贷款信用降低，给以后的贷款带来更多的限制。如果企业在银行规定时间内都不能还款，银行就会强行使企业进入破产清算程序。商品房预售依托于市场环境，行情好预售情况就好，预售额就多；行情不好预售情况就不好，预售额就少。资金的这种不确定性会给融资带来很大风险。同时，国家有关部门近年来依次公布多项禁令，明令禁止建筑企业垫资施工。以上种种，都给企业的融资带来
6、很大风险。 （三）自有资金不足 目前，大部分房地产企业的资本金投入普遍小于总投资的 20%，平均的资产负债率在 85%左右。这样的资本结构并不是企业有意为之，而是迫于无奈。每个项目的开发到施工再到销售完成，都必须匹配相应的预算开支，企业的资金基本没有闲置状态。当为新的项目开发融资时，企业自身能够投入的资金自然没有太大额度。 根据融资顺序的理论，任何企业都会首选内部融资，当内部融资不能满足融资额度要求时才会选择外部融资，而外部融资中的债务融资和股权融资又首选债务融资，因为债务融资不会稀释企业的股权，而且债务融资的手续相比股权融资更简单，因此，大部分房地产企业都放弃了4股权融资的方式，导致自有资金
7、不足。 （四）融资成本管理不完善 我国目前各房地产企业虽然规模不同，但是管理机制类似，管理能力也相似。管理者们在融资成本管理方面的表现都不尽如人意。融资结构的不合理、融资成本过高、资金融入与支出的不配合还有代理成本等原因，都说明融资成本管理系统漏洞百出，融资成本管理人员的不专业、企业融资管理的不完善，加剧房地产企业项目融资风险，无法为后续的项目开发提供保障。 （一）提高经营效益 房地产企业想要融资，无非是为了发展壮大企业；而发展壮大的前提是目前经营情况十分可观，否则企业就没有融资的必要。企业想要实现经营利润的提高，首先就要保证企业的经营利润率高于成本率，两者之间的差距越大，说明的企业的经营情况
8、越好，企业的经营情况好，在向银行申请贷款时就可以提高自身的信用额度，从而可以提高贷款的资金额度，减少贷款限制。 拉大经营利润率与成本率之间的差距，一种方法是降低成本率，但是随着土地价格的公开和透明，企业想要在成本控制上着手越来越难；另一种方法就是提高经营利润率，不同的房地产企业可以根据自身的特点各显神通。有的企业由于有其自身的资源，可以拿到低于平均地价水平的资源，就可以实现可观的成本降低。有的企业在产品营销方面很有竞争力，完全掌握消费者的需求，市场推广全面，从产品的各个方面都给消费者制造很大的吸引力。例如，中粮置地有限公司在成都的中粮鸿5云项目，把握住了攀成钢区域消费者对生活的高品质要求，宣传产品时强调项目处于高端商业区，周围住宅都是高端商品房，配套全方位的幼儿园到大学的名校环境，还有非常大的绿化面积，较低的容积率等；还在楼盘预售期间请国外团队在售楼部打造了一个城市雨屋，邀请很多看房的人免费体验。这些都吸引了大量的年轻白领来看房，楼盘在预售期就已经取得非常好的成绩。
