1、1尴尬的“商改租”近期的房地产市场， “地王”总是绕不开的话题。然而除了土地热，“商改租”最近也备受大家关注。 6 月 3 日，国务院发布国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 （以下简称意见 ） 。最引人关注的一条内容当属关于“商业用房可改为租赁住房”的意见。 对此，中国房地产数据研究院执行院长，复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟在接受中国经济信息记者采访时表示，“商改租可以再增加一些好地段或区域的出租房数量，同时能够对一些低效的商业进行相关改造进而降低一些资产的沉淀和库存。 ” 结构性方法解商业地产之困 在今年中国商业地产行业发展论坛 2016（第十三届）年会上，中
2、国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“商业用房的库存相较住宅用房更加严重。据统计，目前商业用房的待售面积是 2.7 亿平方米，住宅待售面积是 4.5 亿平方米。一年的房地产销售量 12.8 亿平方米，当中 11.1亿平方米是住宅，只有 1.7 亿平方米是商业用房，从待售和销售情况来看，住宅远远优于商业地产，但是库存当中 35.7%是商业用房，这个比例很高。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国经济信息记者采访时也表示，商业用房本身库存规模较大，而且很多时候属于规划失2误的结果，即在土地出让的时候一定要附近类似 25%的商业配套，所以导致最后消化比较困难。 现在的商业地产很难再规划，只能
3、说未来的商业规划要引起警觉，减少商业区和商铺的供应量，规划商业的时候要考虑商业存货的可能性。在楼市“去库存”的大背景下，房地产库存结构性问题也逐渐暴露。其实， 意见提出的培育和发展住房租赁市场，允许商业用房改为租赁住房，无疑正是用结构性方法解决楼市结构性难题的有益尝试。 一方面，这能减轻商业用房的库存压力。当前楼市分化特征明显，不仅表现为三四线城市住宅去库存压力远大于一二线城市，也体现在商业地产的去库存压力远大于住宅市场。截至 5 月末，商品房待售面积比4 月末减少 521 万平方米，可减少的主要是住宅，商业营业用房待售面积反而增加了 105 万平方米。 另一方面，这也能弥补住房租赁市场的短板
4、。目前我国租赁市场涉及人口在 1 亿人以上，规模逾万亿元，但大城市内房屋租赁供不应求且秩序相对混乱的局面没有得到缓解，亟须机构租赁者将市场做大做强。 市场和政策尚存暧昧期 意见出台近一个月， 中国经济信息记者走访多个商业楼盘发现，以 6 月租赁情况来看，政策的利好尚未立即传递至市场。 中国经济信息记者采访了多位开发商的相关负责人，大部分开发商对此回应比较平淡。究其原因，一是不愿为自己贴上销售不好库存很高的标签。二是具体细则仍未出台，对于如何实施租赁的方案也不明3确，当然，最主要的还是利益问题，租房收益低，周转时间长，不如卖房资金回笼快。三是租赁市场主体对政策敏感性相对较弱。所以，当前对于“商改
5、租”政策的态度，目前更多的也只是保持关注。 不过，当前商业地产去化难、库存高，以及一二线城市人口住房需求的旺盛，也为“商改租”提供了广阔的市场蓝海，而且，国务院一个月之内两次发声，也透露出政府施行购租并举政策的决心。 “商改租”势必要改变规划和房屋结构，重新隔断出租，这无疑是对以往住房市场严格规定的一次让渡。严跃进也表示，租赁住房目前主要是一些长租公寓和社会房源，新房房源用作租赁业务的还不多。 “商改租”将使得此类房源增加，利好房企在业态转化方面有更大的自由度。 对此， 中国经济信息记者也采访了部分有租赁需求的市民，其中部分市民认为，由于当初设计非居住用途，商业用房改为租赁住房可能会有诸多不便
6、。也有市民认为，一般商业用房位置较好、交通便利，如果租金合适，该类产品值得期待。 “开发商的难点在于产品改造之后是否受到租赁市场的欢迎，如果不出售，那么资金回笼仅仅依赖租金收入是远远不够的。而政府部门则希望将其和去库存等战略进行结合，但也会发现可能不一定能够衔接上。”对目前政策支持市场不温不火的暧昧期，严跃进向中国经济信息记者解释道。 “租客可能要关心相应的租金问题，比如说改造后的商业项目是否增加了成本，进而转嫁到此类租赁群体身上。 ” 加紧具体细则出台 意见规定，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定4改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、
7、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。 然而，在发展“商改租”的过程中，政策还有更多细节有待明确。比如，改为租赁住房后，租赁时间年限可有多长？对已建成、在建和将建商业用房的改造有何指引？中国房地产原副会长朱中一在接受中国经济信息记者采访时表示，国家的主题思路出台，除了加强监管之外，落实到地方，还需要地方政府结合当地实际情况，因城施策。 中山大学教授、城市规划专家袁奇峰指出，土地出让的前提是依据控制性详细规划，而“控规”规定了开发容量、居住人口数， “潜台词”就是，相应的公
8、共服务设施也是规划好了的。 因此， “商改租”可能面临的问题是，地区居住人口增长，对社区基础设施服务的需求增加，但原来的周边配套设施不一定跟得上。少量的“商改租”问题还不大，改建达到一定限值就应该重新做评估。陈晟在接受采访时，也同样表示，虽然有限的看好“商改租”市场，但是不可以扎堆去发展。 另外，有业内人士担忧，尽管租赁住房估计不可分割销售，但也许会有开发商采取“40 年长租”等擦边球方式变相销售，等于滋生另一种“小产权房” 。 “商改租虽然前景看好，但是也应该从三方面进行规划。第一是营销不应该有误导，允许租但不允许卖，防范部分租客幻想先租后买。5第二是改造成本需要降低，部分示范工程可以给予一
9、定政府补贴。第三是后续租赁过程中需要一视同仁对待，不允许租金过高或过低现象出现。” 严跃进告诉中国经济信息记者， “试点为主，背后要考虑到租金证券化的问题。即只有租金证券化了，投资者才可以更好地介入，房企一次性回笼租金的可能性才会更大。 ” 意见提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，并稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。而 REITs 的试点将真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展。对 REITs，也要加快其相关法律政策出台助力其稳步推进。 在接受中国经济信息记者采访时，严跃进解释道， “从市场前景来看，总体看好商改租的发展，这是因为政策赋予了此类住房两类属性切换的便利性，即可以根据实际情况进行住宅租赁模式或者商业物业销售模式的转变。从实际情况看，若是此类商业项目转变为可租赁型的住宅项目后，那么一些大城市可能会更有效果，因为这会缓解相应的租赁需求，同时租金收益等也可以得到保证。 ”
