1、1港铁（深圳）这 5 年，见证深圳高速发展编者按 国家新型城镇化规划（20142020 年） 的城市发展相关政策表明，公共交通的布局与设计对未来中国的城镇化发展至关重要。香港铁路有限公司作为成功的轨道加物业运营商在世界各地都有着成功的管理和运营经验。 从本期开始， 中国经济周刊记者实地走访香港铁路有限公司在中国的各条线路，详解港铁经验之于城市交通建设的成功案例。 有人说是因为一个人，爱上一座城，但有些人是因为一条线路，爱上了一座城市。 从 2004 年来到深圳工作，12 年过去了，港铁轨道交通（深圳）有限公司以下简称港铁（深圳）总经理胡瑞华见证了深圳这座城市的高速发展。 今年 6 月是港铁（深
2、圳）地铁 4 号线全线开通运营 5 周年。5 年前，深圳人从“港思维遇上深智慧，爱上深港相连的精彩”这句广告词里认识了最初的 4 号线。在随后近 2000 个日夜里，4 号线列车往返清湖到福田口岸，开行总公里数超过 6000 万公里，相当于环绕地球 1600 周。 2016 年政府工作报告中明确提出，今年要启动一批“十三五”规划重大项目，包括城市轨道交通等重大项目。 对于港铁（深圳）来说，如何抓住机遇参与更多的深圳轨道交通事2业发展？港铁为深圳的轨道交通事业和城市布局发展做出了哪些贡献？ 深港合作典范深圳地铁 4 号线 轨道交通以其效率高、能耗低、污染小成为全球大城市发展公共交通的优先选择。纽
3、约、东京、伦敦、新加坡、香港等国际大都会，无疑都有发达的城市轨道交通网络。 经过 10 多年的建设，目前深圳已经建成由 6 条线路组成、里程达230 公里的地铁网络，也是全国第四个轨道交通网络化运营的城市。 但是作为一座超大型城市，深圳人口密度、车辆密度远远超过全球、全国平均水平，为了满足市民更高质量的出行需要和城市高效运行的需要，深圳市委市政府更是提出建设“国际水准公交都市”的目标，并要求以现代化国际化城市为目标，加快推进深圳地铁网络体系建设。 “公司刚搬过来的时候，周围还全都是黄土地，前面马路还是断头路，周边没有一幢高楼大厦。一切都要靠想象力，可以说这 12 年来深圳的发展速度是前所未有的
4、。 ”胡瑞华告诉记者。 深圳市地铁 4 号线于 2011 年 6 月 16 日全线开通运营，是 CEPA（编者按：Closer Economic Partnership Arrangement，即中央政府与香港特区政府和澳门特区政府签署的关于建立更紧密经贸关系的安排的英文简称）协议正式实施以来深港两地的第一个大型基建工程，以及国内首个以建设运营移交（BOT）模式投资建设的轨道交通项目。 作为深圳市内轨道交通一条连接南北的中轴线，4 号线在轨道交通网络上所起的作用非常重要。 数据显示，从深圳市二期地铁线网运营以来，在里程方面，4 号线约3占 12%，在整个线网的客流比例中，4 号线占 17%左右
5、，日均客流量超过57 万人次。地铁 4 号线也带动了沿线经济的快速发展，促使“人随线走” 。在 4 号线设计之初，规划者预计人流并不多，要待 10 年后客流才慢慢增加。然而，4 号线运营的短短 3 年间，客流便由初期的 20 多万剧增到 50 多万，4 号线主要途经的龙华新区迅速发展，催生出深圳市城市市容的巨大变革，也为深圳市平衡片区发展注入新的活力。 与此同时，胡瑞华表示港铁愿与深圳共同探索其票价调节机制在内地应用的前景与可能。在各方获取合理商业回报的同时，降低地方政府的补贴成本，从而形成政府、居民、运营商多赢局面，实现轨道交通事业的可持续发展，有助深圳未来的城市发展。 “轨道交通+物业”模
6、式的深圳样本 港铁是全球少数几家盈利的地铁运营商之一，港铁公司采用 “轨道交通+物业”的运营模式，即香港政府将地铁沿线的土地按正常的土地价格定向卖给地铁公司，地铁开通后，港铁与政府共享由此带来的土地增值，并拿出部分增值持续投入于地铁运营，这样的方式实现了公司在轨道交通领域的可持续发展。 香港地铁中国区首席执行官易珉表示中国目前正处于巨大城市转型的前端。轨道交通以其快捷、环保等诸多优势逐渐成为增强大城市容纳承载能力、优化城市布局、解决城市交通拥堵问题的有效途径。各大城市的“地铁”建设热潮说明，国家以及各地政府充分意识到轨道交通对支持地方经济以及推动未来城镇化的发展起到了重要作用。 4胡瑞华说，港
7、铁 35 年来在轨道交通行业的经验和实践很大程度上有助香港的发展和繁荣。随着深圳轨道交通行业的蓬勃发展，港铁公司希望运用自己成熟的地铁建造及运营经验、资金和融资优势以各种形式参与深圳轨道交通建设，将其行之有效的“轨道交通+物业”的业务模式带至深圳，造福居民。 胡瑞华所说的就是港铁在深圳成功建设运营轨道交通 4 号线及上盖物业天颂项目（以下简称天颂） 。 天颂是港铁在内地的首个物业发展项目，位处深圳地铁 4 号线车厂上盖，交通便利。港铁于 2011 年 8 月成功投得该土地做物业发展，并于2015 年成功预售第一期住宅单位。 当时开盘的景象可以用“盛况空前”来形容，开盘首日即售罄了第一批高层单位
8、。据悉，一期首批单位均价达 3.4 万元/平方米，总销售额约 26 亿元。 项目的低密度别墅区天颂上玺也于 2015 年 7 月问世，树立深圳豪宅标杆。项目整体预计 2017 年竣工。天颂项目可发展总楼面面积约为206167 平方米，共有 1698 个住宅单位及一个楼面面积 10000 平方米的商场。 港铁物业发展（深圳）有限公司房地产总经理温志华说，因为内地的土地招拍挂政策，天颂无法直接复制香港模式，所以港铁参加了当年深圳政府土地的招拍挂，以 20 亿元人民币的价格拍得了地铁龙华站地块，并在此基础上开发了天颂住宅项目，以后会将物业升值所带来的利润与深圳政府进行一定比例分成。 “目前天颂的销售
9、已完成了598%，销售总收入接近 70 亿元。 ”温志华说， “但即便是非常快地把房子卖光，港铁在为市民提供便捷交通出行和社区物业优质服务的同时，还致力于推动社会文化教育水平的提升，从严格意义上说港铁不是一个开发商，而是希望可以通过统筹规划把轨道加物业的发展同步考虑带动周边的配套发展。 ” 虽然港铁模式在内地的许多研讨会上被树为先进模式，但是其难以在内地直接复制的一个主要原因，是内地严格的土地出让招拍挂政策，地方政府并不能承诺将地铁周边的土地交给投资人开发，这几乎成了所有轨道交通项目绕不过去的难题。 2014 年 8 月，国务院公布关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见 ，支持铁路车站及
10、线路用地综合开发。遗憾的是，这一政策并不适用于城市轨道交通领域。 对此，温志华表示国内的轨道和物业开发经常是要分开考虑，没法做到前期协调。目前国家政策对铁路沿线土地开发的支持未来是否可以推行到轨道交通领域，将极大地推进轨道交通建设领域投融资模式的转变，实现地铁建设运营的可持续发展。 “以人为本” ，把最高标准带入内地 说起地铁，市民最大的感受莫过于“准时” “安全” “方便” “快捷” 。从 2011 年 6 月 16 日正式全线开通试运营以来，4 号线改变了沿线居民的出行方式，以往万人关口挤公交的盛况得以改观。但随着地铁生活方式的深入，梅林关“黑色星期一”逐渐向地铁转移，全线开通不久，46号
11、线日均客流量就上升至 25 万人次左右。 4 号线主要的客流量集中在早晚高峰，形成了潮汐式的客流。为了规范进站人群，港铁（深圳）从安全考虑，实施了早高峰客流控制。 为了应对 4 号线沿线迅速增长的人口，港铁（深圳）于 2012 年底自主斥资 7 亿元人民币，提前 20 年启动“4 改 6”车厢增编计划， 数据显示，4 号线 5 年来累计运行图兑现率达 99.96%，列车准点率达 99.95%，远高于与政府签订的责任目标。同时，4 号线运营初期高峰时段的行车间隔为 8 分钟，2013 年已逐步调整至 2.5 分钟，为深圳整个地铁全网中候车时间最短的线路。 另一方面港铁打造的天颂项目之所以受到深港
12、两地居民的追捧也得益于其处处彰显的以人为本的精神。 温志华介绍此项目中的“风雨连廊”目的就是为了让居民可以通过连廊直接进入地铁，即使下雨天也不用打伞。 温志华举了一个例子来说明港铁把最高的标准带到了内地。因为天颂项目位于地铁上盖物业，项目之初有人会担心居住在物业中的人是否会感受到地铁来时的晃动或噪音。为此港铁做的不仅是隔音降噪，而且在打桩做基础的时候，对承托塔楼的 500 多根桩都进行了 100%抽芯检验，要确保每一根桩都打到岩层里面，而国内对检验桩基的要求一般是 15%即 70 多根就够了。 “港铁不仅带来了最高的标准、选用了最好的材料，而且还聘请了第三方检测单位去不同环节抽检抽查，目的就是给深圳居民也带来最好的服务和环境。 ”温志华说。
