1、1高层楼宇经济成本分析及对策【摘要】 鳞次栉比的摩天大厦，发展了中国一、二、三线城市的楼宇经济，集聚了大量的人流、物流、资金流和信息流，带来了局部的税务增长。在这股楼宇经济大浪潮中，涌现出不少体态怪异、 “反力学”的奇葩建筑，在这些气派、创新的建筑背后是巨大的开发、建设、运行成本和无尽的安全隐患， “节地效益”与建造投资、维护费用比例不尽人意。本文详细分析了高层楼宇建设及运营成本，指出其中隐患，建议兼顾成本与效益原则，主张以人为本，让城市建筑回归理性，审慎建设超高层建筑，倡导“节能、环保、可持续发展”的现代绿色建筑。 【关键词】 高层楼宇 经济成本 节能建筑 一、高层楼宇建设及运营成本分析 1
2、、开发设计、建设成本 高层建筑存在自身体量庞大、荷载强度高、功能繁多、承重结构要求高的特点，施工成本几何级数增长。如上海世茂国际广场，总建筑面积近 17 万 m2，主体建筑高达 333 米，总投资 30 亿元，是相同建筑面积一般项目的近 3 倍，主要原因是承重结构施工成本几何级数增长。因其造型独特超高、承重结构复杂、体量庞大、荷载强度高、地基处理及材料要求高、建筑物超高增加费多、施工难度大，导致建筑承重施工工程部分造价几何级数增长。其次是洋设计师操刀的天价设计费。 2、能源消耗、运行成本 2首先，各种能源消耗巨大。高层用水需专用水处理设备变频增压泵，设备需要定期检修，比普通楼用水成本高 3 倍
3、;垂直爬升的电梯能耗巨大;还有空调费用是普通墙体楼房费用的 4 倍。其次，建筑自身是能源消耗品，钢筋混凝土的强度会随时间的流逝渐渐减弱，其人工保养维修费、材料费等开支很大。最后，交通成本加大。下沙新城原本有令人羡慕不已、宽阔的马路，可是和达城入住及一号地铁线开通，使得拥堵加剧。 3、巨大的安全隐患成本 一是高层住宅电梯事故频发。2014 年杭州电梯求助电话 5.6 万个，电梯事故 147 起，其中下沙地区的保利东湾有 22 起。二是安全隐患。如遇失火，电梯危险必须关闭，身处高层很难逃生;一旦发生地震、恐怖袭击等突发灾难，逃生几率小，不利于救助。三是易患“高层建筑综合症” 。长期生活或工作在高层
4、楼宇群里，由于日照不足，被电子设备、仪器辐射包围，免疫力下降，且高层建筑综合症使白领们情绪压抑、甚至抑郁萌生自杀倾向，扼杀人的身心健康，造成人际关系紧张，降低了办公效率。四是高层用水隐患。高层用水是靠水泵增压设备二次供水，水质不好，有污染隐患。 4、气候环境成本徒增 下沙地区是杭州的最东边，沿钱塘江密集的高楼阻挡了杭城的通风口，加剧了热岛效应，雾霾难扩散，盛夏空调排除热气，炎热加剧。 5、高成本没有得到相应回报 沿江商住楼宇面临楼宇产出率与税收属地率较低等问题。近年“租3税联动”等激励政策，优化了业主租金和政府税收配比，提高了商务楼宇的税收属地率和产出率，但由于实行较为普遍的常规政策，缺乏区域
5、性特点与优势，对企业吸引力不足，空置率 60%。 “节地效益”与建造投资、维护费用比例不尽人意，高成本没有得到相应回报。 二、杭州下沙地区沿江板块房地产现状 1、供应量充足，房价有明显下降趋势 目前下沙地区楼盘项目 55 个，其中沿江商住区楼盘 12 个，有朗诗?国际街区、保利?东湾、保利?玫瑰湾、宋都?晨光国际等，其中保利一家就占到 120 万 m2 总开发体量。这些已交付楼盘总共 20000 多户，按每户3 口人计算，则理论上有 6 万的入住人口。 截止 8 月 9 日杭州全市可售商品住宅 1522331 套，可售面积 1768.03万平，在杭州主城区所有板块中，下沙以 152.1 万 m
6、2 的在售剩余体量位于榜首。其中，沿江商住区占据了 76.4 万 m2。 取消限购以来，由于供应充足，房价明显下降，2012 年下沙中心物美附近平均 15000 元/m2，2015 年平均 11500 元/m2。 2、入住率不高，大量占用银行、企业、家庭资金 下沙楼盘空置率依然很高，实际的人居气息不浓密。保利东湾、伊萨卡国际城、多蓝水岸等是交付较早的楼盘，现在已形成成熟社区。而江滨花园一期入住率为 6070%，二期则刚刚交付。所以整个沿江商住区，比较热闹的多集中在东部沿江的成熟社区，而南部仍有人烟稀少之感，金隅观澜时代和下沙中心位置靠近地铁站的精欧荣寓均入住 2 年多，但入住率不足 30%;保
7、利?江语海共有 13.7 万 m2，共有 7 幢公寓以及排屋目4前在售剩余房源加上未开盘的房源数，江语海剩余房源 500 套左右。保利?玫瑰湾总建面约 17 万 m2，剩余房源 102 套。截止 2015 年 7 月下沙商品房库存量约 2.1 万套，加上已售但空置的近 1 万多套，相当于占用资金 30 多亿，占用土地 56 万 m2。 在下沙地区对交房 2 年以上、容纳 1000 户以上的大型、高层商品住宅区进行调查，抽样 10 个楼盘调查估算情况如表 1。 3、大量高层楼宇，供大于求 沿江商品房有巨大的在售和已售体量，为什么没有得到相应的入住率呢？很多购房者表示，东部湾拥有一线江景和地铁规划
8、，但周围配套没跟上是客观原因，除了物美二店，该区域基本都是小型的临街店铺，缺乏集中的大型商业。更主要是因为限购，供应显出过剩，投资买房者只买不住。在没有足够人口密度之前，这些商业体难以成功招商。 4、空气质量不好，入住意愿不强烈 下沙人都知道“下沙白天是天堂，晚上是地狱” ，不良企业晚上偷偷超标排放，空气质量差;大型工业聚集区、大型新城居住综合区、15 所高校的大学城近在咫尺，下沙的布局，让人欢喜让人忧。 三、高层楼宇高成本、不经济的根源 1、统筹规划不足 各地一窝蜂的建标志性建筑，是炫耀政绩、攀比心态。北方某城市的“生命之环”50 层楼高，安装有 1.2 万只 LED 灯，用钢 3000 吨
9、，造价上亿元，因其耗费巨资打造仅有的观赏功能而遭人诟病。下沙在建项目55 个，有的开发商为多获收益，在狭小的园区内立陡立崖地撮起 N 多个530 层以上夜里看起来狰狞的庞然大物。 2、缺少可行性研究，审批关考虑不全 楼宇经济追求“奇特高” ，只看到其标新立异独特的一面，却没深入研究，不了解建设、使用成本，更没想到其中隐患，没有权衡得失利弊，专家论证浮于形式。 3、房地产开发过度，开发商为追求目标利润 近年房产大鳄纷纷抢滩下沙，追求经济效益，人们缺乏投资渠道，跟风炒房，房地产投资压得银行、企业、居民都“钱紧” ，资金流动性减弱，隐藏着巨大风险。 四、杭州下沙地区城市高层建筑高成本的对策 1、政府
10、严把审批关，长远规划 首先，可行性研究不容忽视，做好项目论证，包括公开项目用途、资金来源、运营成本、使用寿命、年收益等，严格审批流程，施工建设前公示。其次，限制规划建设 18 层以上特别是 30 层或 100 米高的高层建筑。最后，下沙不宜建过多高层住宅。因为 60 平方公里辖区内，有 15所大学 20 万学生、辖区居民近 40 万，南部工厂众多，医药、化工、印刷等行业气体污染严重。 2、低碳环保，研究建筑新材料 鼓励绿色低碳循环发展，企业应积极采用节能减排新技术、新材料。英国 RMJM 公司的核心工作是预报建筑物将来的运行费用和建筑物设施的功能，同时能够提供可降低能源消耗的低碳材料，不遗余力
11、地为客户探6究可降低运行成本、减少建筑物能耗并保护环境的办法。 3、严格控制工程预决算，提高资金利益效率 在设计阶段充分考虑控制成本。设计方案统筹兼顾，分析建设成本与全寿命费用。严格编制工程设计概预算，明确工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系。 4、借鉴新加坡的城市规划 新加坡是弹丸之地，面积 715.8 平方公里，人口 531 万，人口密度7422 人/平方公里，新加坡人口密度是杭州的 13 倍，但城市规划的科学且有前瞻性，在市中心丹戎巴葛地铁口还能看到大片的绿地，一些地方的原始森林保存完好，新加坡市民多住 6 层高的组屋，办公和居民用房规划得不疏不密。 五、结论 随着 2016 年杭
12、州地铁 1 号线沿江段即将开通、杭州大江东的开发建设，以及下沙大学城部分毕业生留在下沙创业、生活居住，下沙地区人口会集聚，目前杭州经济技术开发区（下沙地区）辖区人口 45 万，按年2%3%的增长速度，2020 年下沙人口发展到约 4952 万人，而目前下沙可售商品房库存量约 2.1 万套，平均 3 人一套，可容纳 6.3 万人，理论上讲整个下沙地区即使不建新房也基本满足 2020 年人口发展的需要量。同时，杭州下沙钱塘江边 10 余个楼盘都是 30 多层高，造价不菲，但入住率不理想，空置率均超 30%， “节地效益”与建造投资、维护费用比例不尽人意，高成本导致经济性贬值，不利于雾霾扩散、增加热岛效应等，因此，限制、叫停 18 层以上的建筑迫在眉睫，维护房地产绿色健康可持7续发展。 （注：本文是 2015 年杭州市社科联立项课题高层楼宇经济成本分析以杭州下沙地区为例 （课题编号 2015HZSL008）的阶段成果。 ） 【参考文献】 1 何宏：高层楼宇经济成本分析与研究J.商业经济，2015（5）. （责任编辑：柯秋萍）
