1、1关于房价和外汇的涨跌探析【摘 要】 在外汇储备成倍增加的情况下，我国基础货币的投放将发生改变。而在货币供给量不断增加的情况下，我国当地产市场的发展将受到明显影响。基于这种情况，本文从理论和实证两个方面对房价和外汇的涨跌问题展开了分析。经过研究发现，房价和外汇的涨跌之间存在正向冲击效应，以至于外汇涨跌将带动房价涨跌。 【关键词】 房价 外汇 涨跌 引言：近十年的时间里，我国房价整体呈上涨趋势。与此同时，我国外汇储备也一直在不断增加。而国家虽然针对房价上涨问题制定了一系列调控政策，但显然在短期内无法达成全面降低房价的目的。对房价和外汇的涨跌问题展开分析，则有利于国家制定有效的宏观调控政策，进而有
2、效抑制房价的非理性上涨。 一、房价和外汇的涨跌分析：理论分析 从理论分析角度来看，外汇储备的增加显然将导致货币供应量迅速增长。在国家闲置资源不多的情况下，多余货币将以物价水平上涨形式表现出来。在国家的资本市场上，货币供给的增加将导致货币实际利率减小，并最终导致市场投资的增加。在这种发展趋势下，国内房价水平也将得到提升。因为，房地产更像是一种保值增值资产，以至于其具有流动性泛滥的特点，容易受货币青睐，房价则会因此上涨。同时，面对巨量货币供给，商业银行也会做出相对轻率的放贷行为，继而导致房地2产业对资本的投机需求得到刺激，并最终导致房价非理性上涨。但是，货币供应量的增加并不意味就会出现流动性过剩的
3、问题。在增加的货币在实体经济投资中得到应用的情况下，房价就不会因为外汇储备增加而上涨。同时，在利率水平过低的情况下，国家流入的国际资本也将减少，并导致外汇储量减少，最终导致房价上涨遭到抑制1。因此从长期发展角度来看，外汇与房价的涨跌问题较为复杂，还要通过实证检验外汇涨跌与房价涨跌的关系。 二、房价和外汇的涨跌分析：实证分析 （一）分析数据 从实证分析角度来看，近十年来，中国外汇储备一直在不断增加，并导致我国基础货币的投放发生了改变，进而导致货币供给量迅速增长。在这一背景下，人民币承受了较大的升值压力，我国房地产市场也因此受到了影响。从 2001 年到 2010 年这十年间，我国外汇储备和商品房
4、房价都处在上涨状态，二者间的变化则显然具有一定的正相关关系。为展开实证分析研究，本文选择外汇储备月度余额和房价指数月度值为建模对象，然后通过建模分析完成外汇和房价涨跌问题的实证研究。为将异方差消除，还要对分析使用的数据进行对数处理，并将获得的数据分别记录为外汇储备和对数后的房价。在数据选择上，将从 CSMAR 数据库中获取从 2001 年 3 月到 2010 年 12 月共 118 个月度的数据。 （二）数据检验 使用格兰杰因果检验对数据进行检验可以发现，在 5%的显著性水平上，外汇与房价之间存在双向格兰杰因果关系。具体来讲，就是在概率3为 97.57%的条件下，外汇储备上涨将导致房价上涨，可
5、以得到与理论分析大致一致的分析结果。在概率为 95.02%的条件下，房价上涨也将引起外汇储备上涨。根据这一理论可知，在外汇储备增加的情况下，我国基础货币的投放强开将发生变化，继而导致货币供给量迅速增加。而面对人民币的升值压力，房价将会上涨，并吸引更多“热情” ，进而使外汇上涨。 （三）分析模型 为对变量间相互关系进行分析，将建立 VAR 模型完成外汇与房价涨跌关系分析。而 VAR 模型是不对变量的经济意义进行考虑的一种模型，能从数据分析角度建立模型，然后利用模型完成经济学分析。在 VAR 模型中，不需要对单个变量系数进行重点研究，所以能够直接对不同变量之间的相互影响进行分析。在反映一个变量对另
6、一个变量的影响时，可利用广义脉冲响应函数进行变量给出的全部冲击的反映。通过采取方差分解方法，则能够将 VAR 模型中变量的方差分解到各扰动项上。具体来讲，就是对每个结构冲击对内生变量变化的贡献程度进行分解，从而完成不同结构冲击的重要性评价。因此，建立该模型不仅能够对变量变化时的自身前期值的作用进行分析，还能够对变量变化有多少因素来源于其他变量变化的情况展开分析2。在实际建模时，需完成数据平稳性检验。通过检验各数据序列后发现，各序列为一阶单整的，所以彼此间有稳定关系，不存在伪回归现象。 （四）分析结果 使用广义脉冲响应函数进行变量给出的全部冲击的反映可以发现，4外汇变化对房价变化产生的影响整体表
7、现为正向响应。在开始时，外汇提供了一个标准差的冲击，房价则有小幅度提升，提升量约为 0.008 个百分点。随后，面对外汇上涨形式，央行开始采取发行央行票据和正回购等政府方针，以通过冲销干预进行通货膨胀的抑制，进而导致房价变化微弱为负。在这一背景下，外汇变化对房价变化的作用在一定程度上受到了抑制。而从长期发展角度来看，冲销措施的采取将导致货币投放量上涨，所以最终将引起房价上涨。在这一期之后，房价逐渐转为正，并长期缓慢上涨3。在这一过程中，外汇储备一直在增加，所以其提供给房价的波动冲击应为正向冲击，是时间较长且明显的冲击效应。所以从总体上来看，外汇上涨在总体上倾向于导致房价上涨。 结论：通过分析可
8、以发现，外汇涨跌将对房价涨跌产生正向冲击，所以想要加强房地产市场的控制，还要实现我国外汇管理体制的改革，以便将外汇储备与货币供给间的联系割断。在此基础上，才能将“藏汇于国”转变为“藏汇于民” ，并更好的限制境外资本进入我国房地产市场，继而确保我国房地产市场能够保持稳定发展。因此，相信本文对外汇与房价涨跌问题展开的分析，可以为相关工作的开展带来启示。 【参考文献】 1 李琦.人民币升值能否缓解物价和房价上涨基于我国外汇储备视角对物价和房价影响的分析J.财会研究，2011，15：69-71. 2 胡斯.货币供给、信贷规模、外汇汇率与房价波动的联动机制研究基于 VAR 模型的实证分析J.铜陵学院学报，2014，01：34-37+103.
