1、1关于汉中市房地产发展问题及对策探析摘要：改革开放以来，全国房地产的高速增长，成为全国人民最为关注的热点之一。然而受国家宏观调控政策和市场饱和程度影响，房地产业 2014 年一改往日格局，呈现下滑态势，市场反响低迷，库存率达到空前的高度。汉中房地产业也不例外，各大楼盘空置率高，市场供应远大于需求，消费市场低迷，前行压力颇大，正式进入高潮过后的“稳定期” 。文章介绍了全国房地产发展现状及前景趋势，通过研究汉中房地产发展现状，客观分析了汉中房地产发展面临的问题，并针对各项问题结合本地政策及发展实际提出相应的对策建议。 关键词：汉中房地产；空置率；供求关系 位于陕西省西南部的汉中，地理位置优越，自然
2、资源丰富，民间有美称“西北小江南” 。长期平稳经济发展，带动了各项产业的快速提升和发展， 2001 年后十几年来，房地产业发展十分迅速，以城市中心商业建筑和一江两岸商品住宅为主，发展运行态势良好。受大环境的影响，2014 年汉中房地产业持续走低，较高的库存率和空置率给企业和政府都造成了很大的压力。本文将结合全国房地产发展现状和汉台区房地产运行情况客观分析汉中房地产遇到的问题及提出相应的对策建议。 一、汉中房地产发展现状 汉中长期经济平稳发展，各项产业的提升和推进，带动了房地产也的发展。2001 年，汉中正式开启商品房时代，房地产业发展十分迅速，2以主干道天汉大道一线商业建筑和汉江景观工程沿线商
3、品住宅为主，经历了约十年的“黄金时代” 。 2014 全国房地产市场整体走低，库存率达到空前的高度，汉中房地产也不例外，各大楼盘空置率高，市场供应远大于需求，消费市场反响低迷，前行压力颇大。正式进入高潮过后的“稳定期” 。 （一）汉中城市概况 汉中地处陕西省西南部，被誉为“汉家发祥地，中华聚宝盆” 。十县一区共有 2.7 万平方公里土地。拥有悠久的历史文化，丰富的生态资源，不仅是国家生态示范区建设试点地区、更是全国双拥模范城。由于所处地势闭塞和发展能力有限，汉中经济规模相对较小，经济自生力也十分有限。近几年，装备制造、冶金、工业机械、新型旅游业等产业发展势头良好，拉动了汉中经济稳步向前。从 2
4、003 年至 2013 年汉中市城市经济发展保持稳步进阶发展，年均 GDP 增长率达 18.46%。近几年，飞机、高铁等交通干线全面新建并投入使用和新型城镇化建设发展，汉中经济发展迎来了快速发展的蓬勃局面，带动了房地产业的快速提升和发展。 （二）汉中市各类房地产的发展情况 1. 商品住宅 2003 年以前汉中房地产处于空白期。经过近十年的发展，不仅华丽开场并持续进入稳步上升的阶段。普通住宅业从原本单一的多层物业向高层、复式空中花园、大露台阁楼等多种形式转变。质量好、视野宽的中高层住房成为商品住宅的主流，也更受消费者青睐。近十年来高起点、大手笔的“一江两岸”工程的建设，充分发挥了汉江的潜力，从以
5、前单3纯的水利工程成为集资源工程、生态水利、景观水利为一体的休闲购物，餐饮娱乐，观光居住滨水长廊。不仅为居民创造了良好的生活环境，更是体现汉中城市特色景观轴。一江两岸是汉中城市目前发展的重点区域，两江岸兴建大量商品房住宅，居民纷纷购房置业，引领了汉中楼市房价的走势。2014 年全国房地产业整体萧条，汉中房地产的市场需求逐渐饱和，供需陷入不平衡的状态，使得 2015 年整年的情况不够景气，房地产成交量并不十分乐观。 2. 商业营业用房 从 2006 年末开始，汉中的商业楼盘建设进入高速发展阶段。汉中商业楼盘迅速崛起，热门区域商业物业一度十分抢手，一铺难求。经市场调研，2015 年汉中市的商业物业
6、的在售均价在 11000 元/m2 左右，其中城内区和新建商圈的商业物业价格相对较高，均价在 13000 元/m2 以上，个案最高已经达到 20000 元/m2。 “一江两岸”规划的顺利发展也带动了城南区商业物业的发展，在售均价在 12000 元/m2 上下。城西区近年投资开发了唐宏广场和百嘉汇名品美居广场，城东区的大型商业广场亿丰国际、财富立方和广厦明珠商业广场等正在如火如荼地兴建。近几年新建的项目大多选择商住两用形式进行销售，低层商铺，高层住宅。不仅提供了商业机会，也为居住市民的生活提供了便利。 3. 别墅 汉中城区商品住宅主要以中档为主，能适应大部分居民的居住需求。早在 2001 年就有
7、了城西区的怡景花园。城北区的水韵江南及浅水湾官邸。2013 年汉水名城开发欧式园林别墅区，成为汉中高端住宅的代表。就目4前经济形势来看，随着人民消费水平和品味的提升，别墅即高端住宅的市场和前景十分乐观。 汉中城区各片房地产随着发展步伐略有差异，成熟程度各异，但总体趋势都是达到了巅峰后的小低谷，在 2015 年销售情况不容乐观，整体市场也处于微饱和的状态。随着汉中城镇化的推进和城内开发的饱和，房地产开始向外延伸发展是大势所需，城北区即经济开发区是市政府着力发展的区域地带，未来会是房地产开发的重点拓展区域，有很大的潜力有待发掘，升值空间也不可估量。汉中的高端房和大型商住一体生活区都有着很大的市场，
8、也是 2016 年政府规划和开发的重心。 二、汉中房地产发展存在的问题 2015 年汉中房地产之所以低迷，不仅是因为大环境的制约和市场供需的不平衡，更是跟政府政策导向和消费者心态的转变分不开，现行汉中房地产市场主要存在着以下几个方面的问题。 （一）商品房空置率居高不下，销售市场在短期内恐难回暖 汉中市房价一直处于有限增长的状态，与居民的收入水平保持相持状态，不论在炙热期还是退烧期都未出现大幅度波动。从 2013 年年末商品房销售状况低迷，各大楼盘想尽千方百计宣传，采用多种买房送花园的销售策略，但无奈每月增速持续走低，空置率居高不下。人口年龄结构也是影响房地产市场的重要因素，购房适龄人口的持续推
9、动房地产业的发展，支撑房屋需求。汉中相对大城市购房适龄人口持续下降，50%以上的汉中生源大学研究生毕业后前往一二线城市就职。适龄人口持续下降和人口老龄化加速，住房消费将呈持续萎缩的趋势。 （二）资5金压力大，资金周转利用率低 统计数据显示，虽然目前汉中整个房地产开发市场资金供给充足、运转正常，但是，商品房销售市场的低迷，企业回款慢，资金问题依然是制约中小型房地产企业发展的最大瓶颈。2013 年起陕西所有银行停止对房地产和钢贸行业的贷款。2014 年起国家也不再把房地产作为支柱产业， 80 后这一波“婴儿潮”成为购房主力高峰期已过，从这些方面来看，放缓已成行业的今年和往后几年的定势。不仅房地产企
10、业贷款难，金融机构个人按揭贷款条件苛刻，大环境和市场供需的调节不均衡，使得2014 年销售市场极其低迷，回款慢，极大考验房地产企业的资金实力。房地产企业的资金保障以自筹和定金及预收款为主。为此汉中很多楼盘推出了付全款打折的促销策略，目的就是为了保持充足的资金流量。 （三）市场有效需求下降，供求关系转变 在过去的两三年，汉中房地产消费市场发展势头良好，几乎家家都在投资置业，汉中政府积极响应央行宏观调控政策来抑制房地产过热的局面，这些宏观调控政策在一定程度上控制了房地产局面，但也同样影响了消费者心理，当房地产不再是投资热门，消费市场萎靡，消费者自然就持观望态度。房价的缩水让消费者降低了对房地产保值
11、增值投资的心理预期，抑制了部分投资和投机性购房需求。即便如此，适龄人群的购房愿望依然十分强烈，汉中大部分已拥有一套住房的家庭也在等待时机改善现有住房环境，在房地产价格波动的持币观望等待房价回调。 三、推动汉中房地产稳步发展的对策建议 针对上述对汉中房地产存在问题的讨论，提出以下几点对策建议。 6（一）政府积极发挥经济调节和市场监管职能，切实解决高房屋空置率 要想解决房屋空置率高的棘手问题，首当其冲政府要积极履行经济调节和市场监管职能。20112013 年，房地产过热带来房价只涨不跌、土地供求失衡、信贷资金坏账空前高涨等诸多问题。政府也意识到了房地产过热后必会到达拐点后的衰落，要从根本上转变职能
12、，改变经济发展绝对主导思维，科学确定经济与社会发展的目标和方向，规范传统产业稳定发展，从根本上弱化房地产在国民经济中的重要影响力。 汉中政府应积极响应国家的产业发展政策和货币、税收等调控政策，结合本地发展情况，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如房地产利润的核算标准根据不同时期、区域和开发规模进行适当变化。根据现有市场供需结构水平，对汉中商品房市场价格进行微调。并且，要加大对房地产市场的监管，防止房地产开发商与政府官商勾结、非法寻租等行为。建立和完善开发、销售等市场监管制度规章政策，确保房地产市场信息公开透明，交易公平。（二）科学控制房地产行业的资金，加
13、强房地产业资金管理 2014 年 6 月“定向降准”和“央五条”等政策鼓励金融机构继续扩大对居民的放贷，积极支持居民的购房需求。2014 年 11 月央行实行两年来首次不对称降息，贷款基准利率降幅大于存款，切实降低实体经济融资成本，带来了资金面宽松。汉中市政府也应积极响应央行关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ，鼓励本地银行业金融机构在支持企业7发展的同时，加大对政府保障性安居工程建设的金融支持。银行业机构在防范风险的前提下，应积极支持有市场的在建、续建项目的合理融资需求，扩大市场化融资渠道，确保各项工程的顺利施工。 企业应定期、不定期地对资金使用情况检查，日常报表只是反映了总体财务情况，资
14、金预算执行过程中的深层次问题应通过各项专项检查具体排查。内部审计十分关键，要安排专门负责人对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行定期审查与抽检。从期前预控到期间监控，把握好每一个环节。期前控制队资金流向和每个项目的资金情况，分析造成缺口的原因。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程。政府审计局和税务局也要加大对房地产企业纳税的监督和财务状况的审计，只有各方共同提高警惕，加大自检和审核力度，才能最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。 （三）加速推进城镇化进程，正确引导消费者住房需求 2014 年新型城镇化规划的发布，汉中政府积极响应，将把新型城镇化建设纳入“十三五”规划重要议题。要
15、加大力度解决农村人口进程面临的落户、社会保障、土地改革等难题，推动城镇化发展将产生更多刚性住房需求，从根本上解决高库存困境。做好城中村的改造工作，会衍生出对房地产有力的几个条件，如在城中村的改造过程中，原地居住的居民将重新选择居住地点。无论是选择货币补偿或者是产权置换，新的住房需求会随之产生。城中村的优质区位将会在改造过程中产生并流入市场，对于房地产企业而言无疑是一个新的良好机遇。对于汉中而言，新型城镇化将会成为房地产新的增长点 8在宣传房地产政策和咨询的整个过程中媒体的作用不容小视，媒体应正确宣传房地产的政策法规，准确、客观、全面地报道房地产现状。房地产法律法规往往经过长期的市场考察及领导层
16、的缜密商榷才出台，其政策性强，涉及面广，敏感度高，关注度大。因此，每当一个政策出台时，媒体是读者获取信息的第一渠道，客观、准确的解读尤为重要。在现今房地产发展的敏感时刻，作为实施监管职能的政府更要加大整顿房地产市场秩序的力度，规范交易行为，切实维护消费者的合法权益。坚决打击对于房地产出售过程中企业的违规行为，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。市委宣传部要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作，引导市民合科学合理的投资需求，树立正确的消费观。汉中房地产业目前进入十年来的低迷期，正符合“上升平稳高潮低谷”的发展途径，是正常和难以避免的。但政府必须随机应变，出台相应的政策来平衡供需市场，对房地产市场进行全面科学的改革。同时加大对房地产市场的监督，保证其都能顺利发展。房地产改革之路任重而道远，还需要各个方面和市场的有效配合。 参考文献： 1姚丽.从可持续发展观析探房地产发展现状与对策J.中国外资，2013（09）. 2杜海超.保障性住房对山西省房地产发展的影响研究J.线代商业，2012（08）. 3王斐，席升阳.汉中房地产发展现状分析J.现代商贸工业，92010（19）. 4丰雷，林增杰.房地产经济学M.中国建筑工业出版社，2008. 5史东辉.房地产经济与管理专论M.中国建筑工业出版社，2008. （作者单位：陕西省汉中市住房公积金管理中心汉台区管理部）
