1、1关于物业欠费纠纷多元化解的思考摘 要 鉴于物业欠费纠纷成为影响社会稳定的矛盾之一，文章对物业欠费纠纷的多元化解进行了探讨：提出建立物业服务纠纷调处联席会议制度，完善区县、街道、社区三级调解机制；在调处中，要厘清物业欠费纠纷中的各种法律关系；对物业服务是否履行到位，最好聘请第三机构进行评估；对于经济困难的群众，建立和推行补助金制度，解决他们缴费的难题；最后法院要把好物业欠费纠纷化解的最后一道关，法院依法做出公正判决，促进和谐社会的建立。 关键词 物业管理 欠费纠纷 多元化解 作者简介：唐素林，北京政法职业学院。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）
2、05-083-02 前面已分析了物业欠费的原因，也对当前物业欠费纠纷的解决方法的效果进行了评估也谈到了物业欠费纠纷的预防，本文着手探讨物业欠费纠纷产生之后如何多元化解的问题。按照目前建设和谐社会的要求，创新社会管理，需要加强政府相关部门协作配合，探索形成行业调解、行政调解、人民调解、司法调解相互衔接的联动机制，建立畅通的利益诉求表达通道，依法、及时、有效预防和化解物业欠费纠纷，营造和谐美好的社会环境，切实保护人民群众生命财产安全，保障人民群众安居乐业。 2一、建立住宅小区物业服务纠纷调处联席会议制度 住宅小区物业服务纠纷调处联席会议制度可以从两个层面来建立，一是社区或街道层面的，二是区县级层面
3、的。 （一）区县级层面的物业纠纷调处联席会议 区县级层面物业纠纷调处联席会议由当地司法局、房管部门、信访办、法制办、住建委以及公安、城管、规划、物价等部门的人员组成，原则上每年召开两到三次例会，根据区县领导的要求或工作需要，可以召集临时会议。 该联席会议主要任务是分析研究本辖区内住宅小区物业服务纠纷的状况及态势，指导和检查本辖区内住宅小区物业服务纠纷的调解工作，协商解决住宅小区物业管理与服务中的重大疑难问题，及时组织相关部门对本辖区内复杂、重大的住宅小区物业管理矛盾纠纷进行调处。 该联席会议可由司法局牵头，协调工作安排等，参与的各部门要明确自己的职责，发挥各部门在各自领域内的优势，积极包括参与
4、物业欠费纠纷在内的物业服务纠纷的化解工作。 （二）社区或街乡层面的物业纠纷调处联席会议 物业管理与服务本是社区综合管理的一部分，要想从根本上解决物业管理矛盾和纠纷，可以根据管理的需要在社区或街乡建立物业纠纷调处联席会议。 在社区，以社区居委会牵头定期召开有相关部门参加的社区综合管理联席会议，其构成包括居民代表、业主代表、物业服务企业、社区民警、业委会等搭建一个平台，定期召开会议，通报情况，排查纠纷苗头，3有问题共同协商；更为主要的是整合和调动社区资源，协调供水、供电、供气、环卫、城管、房管、公安等相关部门的关系，各司其职，加强协作，及时解决物业服务纠纷，包括物业费的欠缴纠纷；更要避免相关部门相
5、互推诿，激化物业服务矛盾和纠纷，影响社区居民的正常生活秩序。二、完善区县、街道、社区三级调解机制 完善物业纠纷的区、街道、社区三级调解机制，逐步实现将大部分物业服务问题在基层解决，将物业服务纠纷化解在初期，消弭在萌芽状态，保护社区居民权益、建设和谐社区、维护社会稳定。 （一）区县级物业纠纷调解委员会作用的进一步提升 目前有的区县已成立了物业服务纠纷调解委员会，专门调处本辖区内业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业纠纷与矛盾，对物业欠费纠纷的化解也发挥了积极的作用。如果尚未建立物业纠纷调解委员会的，需设立本辖区内的物业纠纷调解委员会，已建立的，则需进一步发挥其在化解物业纠纷的作用，加强对街乡、
6、社区物业纠纷调解的指导，并主持相关疑难物业纠纷的调解。组织本辖区内物业服务企业研究讨论物业纠纷调处中存在的主要问题，做好调处工作各环节的信息沟通，协调各部门之间的工作。 同时，做好通过杂志、报纸、内部刊物等向物业服务企业、业主及业委会、社区居委会、街道办事处、社区内的企事业单位等大力宣传物业纠纷调处的情况，使社会各阶层都了解、信任、支持物业纠纷调解委员会的工作，逐渐愿意通过该调委会化解矛盾、平息纠纷、维护自身权4益。 （二）街乡、社区设立物业纠纷调解委员会，将纠纷化解在基层 我们可以学习北京市朝阳区香河园街道，在社区成立专门的物业纠纷调解委员会，这些年取得了不错的成效，对物业纠纷的化解与预防都
7、起到了很好的作用。因此建议对有条件的街乡和社区成立物业纠纷调解委员会。该委员会由社区代表、社区居民代表、业主代表、物业公司的代表、律师、大专院校的专家等组成。并设立专门的调解工作室、调解员负责日常联系与协调工作。 街乡、社区的物业纠纷调解委员会能真正发挥作用，还需有一些配套机制，如香河园的物业纠纷调解委员会通过创新联合调解机制运行方式、创立联合研讨机制、创新司法所对调解组织的工作指导方式等，对化解物业欠费纠纷、维护该地区稳定发挥了很大的作用。 创新联合调解机制运行方式包括：联合沟通机制、联合法制宣传机制、联合调处运行机制。上述机制良性运作，不仅可以有效化解已发生的物业纠纷，更为重要的是可以预防
8、物业矛盾纠纷，维护社区的和谐稳定。 （三）多元调处，综合化解物业欠费纠纷 我们已知，业主不缴物业费，是由多种原因引发的，因此在处理物业欠费纠纷的过程中，要对所涉及的问题进行综合处理。对于业主提出的合理要求，调委会需协调相关部门尽快解决，对暂时不能解决，要做好说服工作，及时关注纠纷发展态势。如果物业服务企业确有过错的，区县物业主管部门根据自身职能责令物业服务企业及时改正；属于房产5公司保修期内责任的，由区县住房建设管理部门责成房产公司限期维修；法院视情况向有关部门发出司法建议；调解人员在调解过程中也可以根据物业服务企业的过错程度建议其适当减免物业服务费，促进双方尽快达成和解，化解物业欠费纠纷。
9、三、厘清物业欠费纠纷中的各种法律关系 （一）明确物业欠费纠纷是基于物业服务合同产生的纠纷 物业欠费纠纷从性质上来说，它是一个合同纠纷，是基于物业管理服务合同产生的纠纷。物业管理服务合同属于有偿服务合同，业主与物业服务企业是平等的民事主体，根据中华人民共和国合同法 ，物业服务企业应当按照合同约定的要求和标准，为业主提供质价相符的物业服务。业主应当按照合同的约定，认真履行合同义务，按时交纳物业服务费用。 一般来讲，物业服务合同中已经约定物业服务费的标准，物业服务企业提供的服务项目有哪些，如果物业服务企业提供了相应服务，物业企业应当获得相应的报酬，收取约定的物业费。 如果业主或产权人不交物业费，那就
10、是违约；如果业主履行交纳物业服务费用的义务，物业企业没按照物业合同的约定履行其义务，则业主享有履约抗辩权。由于物业管理与服务的综合性和复杂性，业主在运用抗辩权的时候，不能因物业企业某一方面的服务违约，而拒交所有的物业服务费用，这是违反合同法的规定和合同约定的。 （二）注意区分物业服务合同与其他法律关系 引发物业欠费纠纷的原因除了物业服务质量不好外，还有开发商遗6留的房屋质量问题、变更规划和设计问题、销售虚假承诺及配套设施不足，以及邻里纠纷、停车问题等。在调处物业纠纷时，要向当事人讲清楚所涉法律关系和各责任主体。让业主明白应该找谁解决问题，是开发商的责任就应找开发商，是其他业主的责任就应找其他业
11、主，不能把所有的问题都归结到物业公司方面，从而不交物业费。同时要对当事人进行风险提示，讲明所涉的法律风险，让当事人自己权衡利弊，选择合适的纠纷处理途径，以利于纠纷化解。 四、成立专业化、有公信力的第三方评估机构 鉴于目前物业欠费纠纷中，物业公司认为已提供服务，业主应当缴纳足额的物业费，而业主认为物业公司的服务不到位，存在不少问题，因此不交或少交物业费，双方是各执一词。作为调处纠纷的人员来讲，可能对物业服务不是很专业，这时需要物业专业人员的支持。 因此建议成立专业化、有公信力的第三方评估机构，当业主与物业公司发生纠纷时，由这个第三方机构来评估物业公司的服务是否到位，是否按照合同约定保质保量完成了
12、约定的任务。 这个团队的构成应以物业行业的专家为主，也需包括业主、房地产公司、物业公司、律师等人员组成的专家库，每次运作可抽签的方式确定相应人员来做；也可以仿照仲裁庭的组成那样，由争执双方在专家库中选择信得过的评估专家，再共同指定一名首席评估专家，对所争议的物业服务情况进行评估。这样一来，专业性的问题得到解决，公信力也有了保障。 五、建立和推行补助金制度 7鉴于在调查中，发现有一些困难群体可能其收入仅够其基本的生活，确实是无钱缴纳物业费。建议对这些交不起物业费的回迁户、廉租房租户及城市低保群体实行物业服务补助金制度，把它纳入民生工程。根据他们的具体情况可以是全额补贴，也可以是差额补贴。这样就能
13、解决这部分人的物业欠费的问题。 六、法院要把好物业欠费纠纷化解的最后一道关 法院要发挥其化解物业欠费纠纷最后一道防线的作用。物业欠费纠纷经在经过各种协商、调解之后，还无法化解，法院则应承担责任，依法化解纠纷，让无法化解的物业欠费纠纷都起诉到法院；法院根据物业公司和业主各自陈述的事实与理由和提交的证据以及物业管理的法律法规进行裁判。谁的理由确实充分、谁的证据更有证明力，法院据此做出公正判决，把好化解物业欠费纠纷的最后一道关，给社会一个公道，为建设和谐社会尽力。 参考文献： 1范愉主编.物业纠纷调解实务.清华大学出版社.2012. 2唐素林.关于物业纠纷化解长效机制的思考.法制与社会.2014（2）. 3 邓树庆.第三方调解机制朝阳区香河园街道物业纠纷联合调解.北京首一业主大会工作辅导中心网站 2013 年 4 月 2 日，网址：http：/ 4顾彬.物业费纠纷的司法困境及出路.湖北工程学院报.2013（4）.
