1、1灰关联分析法在房地产企业财务风险控制中的应用【摘 要】房地产行业是典型的资金密集型行业，其发展过程中需要大量的资金。其中很大一部分来自银行贷款，面临很高的财务风险。因此，对房地产企业的财务风险进行研究分析就具有很重要的现实意义。本文运用灰关联分析法对房地产企业进行财务风险评价模型的构建，并在此基础上选取相关样本进行案例分析。【关键词】灰关联分析法；财务风险；风险控制一、引言众所周知，房地产业同其他行业相比，具有典型的高投资、高风险、高收益的特点，并逐步发展成为国民经济的支柱产业，其发展好坏也直接影响相关产业的发展，对整个国民经济都影响深远。然而从当前的经济形势来看，房地产企业的发展前景面临着
2、很大的不确定性。自 08 年金融危机造成的房价下降局面结束后，面对从 09 年开始迅速上涨的房价，国家出台了很多针对房地产业的政策，力度之大前所未有。如果房价久居高位，企业很有可能面临资本周转的问题，陷入财务危机。于是对房地产业财务风险的控制研究显得尤为重要。财务风险是企业在经营过程中必然要面对的风险，其在企业的融资、投资、资金流转等财务活动中普遍存在，并深刻影响企业财务目标的实现。对企业来说，财务风险作为一种必然存在的风险，如果其积累到一定程度而无法采取及时的化解措施，或采取了效果较差的化解措施，企2业就会陷入财务危机。因此必须在了解企业财务风险的特点和产生原因的基础上，进行合理地分析评价、
3、根据财务风险的变动趋势，识别可能存在的问题，并在此基础上采取适当的控制和防范措施，使损失降至最低，实现最大收益，追求企业长久的创新和发展。当前房地产业发展迅速，国内外相关学者也对房地产企业财务风险控制进行了相关研究。李薇在我国企业财务风险的成因及其防范研究一文中提出要进行市场调研，防范外部环境带来的风险；谢志华在内部控制、公司治理、风险管理：关系与整合一文中提出要加强企业内部控制，处理好内控、公司治理和风险管理的关系，有效防范财务风险等。二、构建灰关联分析法的风险控制模型灰关联分析属于灰色系统分析方法中的一种，其基本思想主要是根据系统动态过程的发展态势，即以前有关统计数据的几何关系及相似的程度
4、，来判断其联系是否紧密，曲线越接近，各比较序列与参考序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联度的计算是灰色关联分析法的核心，对灰色关联度的分析主要是通过比较几种曲线间几何形状的相似程度进行的。在对企业财务风险进行分析评价时，选取一个理想化的最佳样本作为参考序列是至关重要的，通过计算样本序列与参考序列的关联度，来衡量某一房地产企业各项财务风险度量指标与参考序列的关联度及其动态变化趋势。关联度下降，说明其与参考序列的偏离度增大，财务风险上升；关联度上升，说明其与参考序列的偏离度减小，财务风险下降。31.灰关联分析法的计算原理（1）按照时间顺序生成参考数列和比较数列。参考数列是反映系统行为特征的
5、因素组成的数列，比较数列则是影响系统行为特征的因素组成的数列。（2）对参考数列和比较数列进行同向化和无量纲化处理。无量纲化的方法一般有初值法、均值法、标准化法等，本文主要采用初值法来处理。（3）求参考数列与比较数列的灰色关联系数，并计算灰色关联度r，即对采取求平均值的方法来计算得到 r 值，最后对关联度进行排序来比较优劣。2.财务风险控制模型的构建本文根据房地产企业的特点，从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力以及现金能力这五个方面，来重点选取十个财务比率进行灰色关联分析。在参考序列的选取上，选取了 40 个房地产上市公司相对应的十个财务比率的均值作为行业参考值，与所要分析的代表企业进行灰色
6、关联度的计算，其中，选取的十个财务指标分别为流动比率（F1） 、速动比率（F2） 、现金流动负债比（F3） 、股东权益比率（F4） 、存货周转率（F5） 、 总资产周转率（F6） 、经营净利率（F7） 、净资产收益率（F8） 、净利润增长率（F9）和现金主营业务收入比（F10） 。三、案例应用本文根据 2011 年在沪深两市上市的房地产企业的综合实力排名情况，选取了 45 个 A 股上市房地产企业，将其分成非常好、较好、中等、较差4和非常差五个等级，从每一等级中选出一个代表企业，最后选定的代表企业的股票简称分别为万科 A（SZ，000002） 、滨江集团（SZ，002244） 、华发股份（SH
7、，600325） 、中粮地产（SZ，000031）和泛海建设（SZ，000046） 。另外，由于房地产行业的发展受宏观经济形势和国家宏观调控的影响较大，本文在时期选择上，选定较近的 2008 年到 2011 年4 个会计年度，现以选定的五家上市公司 2008 年2011 年的年度财务会计报告及 2012 年季度财务会计报告中部分数据为依据进行分析。首先需要确定参考数列的具体数值。本文根据这 40 家企业 2007 到2010 年的财务报告，把计算所需原始数据选取出来，求 40 家企业的平均数，然后带入相对指标计算公式求出这十个指标每一年的行业指标值，再进行 4 年的平均即可。具体计算过程主要通
8、过 Excel 表格计算得出，由于数据量较大且计算过程比较繁琐，在此直接将计算结果列出，如表1 所示。表 1 行业均值的计算与确定行业 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 均值F1 1.6141 2.7847 1.8525 1.8501 2.0253F2 0.5333 1.6628 0.6187 0.5800 0.8487F3 -13.31% -13.08% 10.49% -15.93% -7.96%F4 37.17% 37.23% 33.75% 26.01% 33.54%F5 0.4395 0.3343 0.3184 0.3324 0.3562F6 0.3526 0.29
9、96 0.2928 0.3338 0.3197 F7 17.48% 16.15% 18.61% 15.29% 16.88%5F8 12.93% 11.68% 13.51% 17.05% 13.79%F9 108.10% 13.50% 55.53% 31.76% 48.33%F10 -0.2289 -0.2571 0.1924 -0.2499 -0.1359其次，根据灰色关联度的计算原理，本文对所需原始数据进行初值化处理和相应计算，分别得出了 5 个样本公司在 2008 年2011 年各年每一个财务指标相对应的灰色关联系数，根据前面所述灰色关联度的计算公式，便可以得到 5 个样本公司 2008
10、年2011 年各年的灰色关联度，如表 2 所示。表 2 五个样本公司各年的灰关联度关联度 万科 A 滨江集团 华发股份 中粮地产 泛海建设2008 年 0.7667 0.7805 0.8147 0.9224 0.82772009 年 0.7901 0.8100 0.9066 0.8486 0.89652010 年 0.8040 0.8555 0.8658 0.9416 0.84412011 年 0.8097 0.8484 0.8582 0.8998 0.7917为了进一步进行房地产企业财务风险的分析，本文将在灰色分析的基础上，对 5 个样本公司灰色关联度的计算结果做深入地分析，并且引入风险值的
11、概念，来揭示企业财务风险的变化态势，通过对样本公司的分析结果，来验证基于房地产企业财务报表提取的评价指标与上市公司经营过程中面临的财务风险水平之间的相关性，说明了本文所建立的风险评价指标体系的有效性。为了更清晰直观地反映出 5 个样本公司这 4 年财务风险水平的变化趋势，本文引入下列定义，令：各年的风险值=1/各年的关联度（即取关6联度的倒数） ，据此分别得到这 4 年每年相应的风险值，风险值越大，与行业标准偏离度越大，风险越高，如表 3 所示。表 3 五个样本公司各年的风险值风险 万科 A 滨江集团 华发股份 中粮地产 泛海建设2008 年 1.3042 1.2813 1.2274 1.08
12、41 1.20822009 年 1.2657 1.2346 1.1031 1.1784 1.11552010 年 1.2438 1.1689 1.1550 1.0620 1.18472011 年 1.2350 1.1787 1.1653 1.1114 1.2631与此同时，依据表格中所列示的各年风险值的相应数据，选择年份作为横轴，风险值作为纵轴，画出 5 个样本公司 2008 年2011 年各年的风险变化趋势图，得到图 1。图 1 5 个样本公司 2008 年2011 年的风险趋势图从图 1 可以清晰地看到，在行业中属于综合实力最强的万科A（SZ，000002）和较强的滨江集团（SZ，0022
13、44）在这 4 年里风险水平整体上都呈下降趋势，其对风险的控制能力较强。而实力相对较差的中粮地产（SZ，000031）和泛海建设（SZ，000046）在 4 年里风险水平波动较大，且整体上成上升趋势，特别是泛海建设，从 2009 年开始其风险上升幅度较快，2011 年甚至超过了实力强大的万科 A，说明其对风险的控制能力较低，且没有很好地控制企业在发展过程中出现的财务风险。属于综合实力中等的华发股份（SH，600325）在 4 年里的风险水平虽然有所波动，但其整体趋势是下降的，结合该公司经营现金流量持续为正且呈上升趋势的情况，说明其有一定的风险控制能力，能根据企业在发7展中出现的问题及时调整风险
14、水平。通过以上论述我们可以看出，建立财务分析模型对房地产企业进行控制财务风险有很重要的作用，它可以定期了解企业的财务状况及盈利能力，及时发现问题，并采取有效地措施降低企业的财务风险。参考文献：1张彩霞.房地产企业财务风险控制方法研究J.西部财会，2007（9）.2张艳平 张康.浅谈我国房地产企业的财务风险控制J.中国商界，2009（3）.3李薇.我国企业财务风险的成因及其防范研究J.现代商贸工业，2008（12）.4王竹泉 刘文静.中国上市公司营运资金管理调查： 20072008J.会计研究，2009（9）.5李红梅.论我国企业的财务风险及其防范J.会计之友，2009（10）.6谢志华.内部控制、公司治理、风险管理：关系与整合J.会计研究，2007（10）.
