1、1假设开发法中税费参数确定分析【摘要】假设开发法由于其自身契合了普遍的房地产开发流程，在目前房地产估价领域中应用颇为广泛。本文通过对方法中税费参数的确定进行分析，并给出建议，试图进一步提高运用该方法估值的准确性。 【关键词】房地产估价；假设开发法；税费；参数 一、假设开发法的概念 假设开发法就是根据被估对象的内外部条件，遵循最高最佳利用原则，通过预测某被估对象在开发完成后的价值，并减去预计开发所需客观必要成本、税费、投资利息和正常利润等，从而估算被估对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法可分为六个步骤：1.对房地产的根本状态展开调查；2.为开发利用做出一套最好的执行方法；3.对开发之后所要经
2、营的时间进行预测估计；4.对将房地产开发之后的价值进行估计；5.对每一个开发项目所需的必要费用进行估计；6.准确估算预计要进行开发房地产所具有的价值。评估模型如下：V=A-（B+C+D+E+F+G） ，式中：V-指待开发房地产的价值，A-指开发完成后的房地产价值，（B+C+D+E+F+G+H）-指开发总成本，在该模型中，开发总成本包含：进行开发的成本 B、进行管理时所需费用 C、进行销售时所需费用 D、销售之后所需要缴纳的税款 E、在投资过程中产生的利息 F、开发利润 G、投资人在购买即将要进行开发的房地产时要承担的税款 H。 二、假设开发法中税费确定的问题分析 2（一）土地增值税的计算不够细
3、化。一方面，在对土地增值税进行评估时，按销售总收入的 1.5%，是评估人员评估的依据所在，却对土地增值税现行的管理模式不管不顾，不去进行核算。另一方面，评估人员如果对土地项目预缴部分都没有去进行评估，相对于缴纳税率而言，也没有针对建筑类型进行区分，那么房地产开发项目合理价值得不到体现，这是违背合理开发原则的。 （二）所得税取值较为主观。在进行实务操作的时候，估价人员对项目总的所得税费用进行估算，所得的值便是企业所得税，在没有扣减之前，部分费用企业已经交纳。在对企业所得税进行取值的过程中，主观随意性过于强，这会使得合理性严重缺乏，没有对企业所得税额进行分析后判断，促使使用者在使用评估报告时产生一
4、知半解的情况。 （三）销售费用的计算误差较大。在对房地产评估项目进行销售费用计算时，具体项目特点通常会被忽略，没有对其进行考虑。评估时所有时间点销售费用的支出取值是一样的，而房地产行业销售费用消耗的特点为前期的支出相对多、后期的支出相对少。所以说原评估对销售费用的取值考虑不周。 三、改进建议 （一）土地增值税的确定。土地开发项目评估是否需要考虑土地增值税，需依据被评估对象对企业的贡献和未来处置方式来决定。如果被评估对象是公司必须的生产资料，在公司的发展运营中持续使用，那么评估时不需要考虑土地增值税。反之，被评估对象不是公司必须的生产资料，在经营工程中可有可无，则需考虑土地增值税。同时， 中华人
5、民3共和国土地增值税暂行条例实施细则 （下称实施细则 ）规定，房地产开发企业的房产开发是以其建造的商品房进行投资和联营，通过转让房产获取利益，符合国家实施细则规定，应该征收土地增值税。由于土地增值税是依据销售收入来评估，以销售收入的 1.5%进行计算，评估过于笼统，不切实际，没有考虑实际状况，并且缴纳税率不符合国家政策法律规定。为了避免土地增值税的评估失误，我国采用核定征收方式和“预征+清算”模式评估土地增值税。对账目不清的情况，采取核定征收方式。对账目清楚的企业，采取“预征+清算” 。在销售阶段采取按月或季度征收较低税率的土地增值税额；销售完成后，实行按实际销售收入征收土地增值税模式。核定征
6、收和“预征+清算”的评估方式使得土地增值税的评估更为科学合理。评估土地增值税时，判断评估对象是否需要评估土地增值税是必不可少的。应当依据当地土地增值税征收政策法规，将不同类型的建筑物对应不同的税率进行预缴税的评估。 （二）企业所得税的确定。现行的企业所得税法的基本规范，是按2008 年 1 月实施的中华人民共和国企业所得税法 。在运用假设开发法评估时，其基本公式内并无企业所得税这一参数，在房地产评估中，如果项目公司主要的业务就是项目的开发与经营，则需缴纳企业所得税。按照企业所得税法现行规定，企业所得税等于应纳税所得额乘以对应税率。房地产项目评估实务中，对于企业所得税的评估，是用项目总所得税费用
7、减去前期已交纳部分。而企业所得税取值的主观性太强且选取过程模糊，因此计算的准确性值得商榷。另外对于取值的依据也有待考察。企业所得税评估应当基于国家颁布的关于企业所得税法的相关规4定、地方税务局转发的具体市国家税务局关于房地产开发企业所得税管理暂行办法的通知。如果房地产开发企业适用核定征收，按月预缴和年度汇算清缴企业所得税时，采取 25%的法定税率。应纳税所得额可以参照以下公式计算：应纳税所得额= 销售收入-（应缴纳税+销售费用+管理费用+续建成本+续建投资利息+续建投入的利润+土地增值税） （三）对销售费用误差大的建议。计算销售费用时，评估对象的实际情况和当地房地产行业情况都需要考虑进来。评估
8、对象在评估基准日尚未预售或销售时，销售费用为零。销售费用率可以采用当地房地产行业的取值。就房地产行业而言，项目完成程度越高，销售费用越低。可见在测算销售费用时，正确方式是用销售总价乘以一定比率再减去实际花销的费用。其公式为：销售费用=待售房屋总值销售费用率-实际花销费用 应当注意的是，销售费用率的计算方式为房地产企业市场销售费用除以销售额。经过对房地产行业的综合分析，住宅销售费用率一般为房地产开发总值的 1%-3%，而商业地产销售费用率一般为开发总值的 3%-5%，具体取值应当与前期实际销售费用水平比较后再选取。根据企业财务报表获取已支出的销售费用。 四、结论 本文通过对假设开发法中土地增值税、企业所得税、销售费用的确定进行分析，给出了几项相关的操作建议以提高参数准确性及适用性希望能促进假设开发法得到更为广泛接受和应用。 参考文献 51麻晓芳，王柏春，房荣敏.房地产估价M.北京：科学出版社，2010：75. 2于新颖.浅谈房地产估价的假设开发法J.现代经济，2009（8）：38-39.
