1、1论商品房担保贷款合同与商品房买卖合同的关系及其解除摘 要 商品房买卖合同和商品房担保贷款合同之间，不是主从合同关系，而是合同联结关系，即既具有独立性，又具有较强关联性。司法解释规定，因商品房买卖合同失效、被解除，而导致商品房担保贷款合同解除，虽未尽完美，但具有现实性。商品房担保贷款合同解除，不必考虑贷款人向借款人返还贷款问题，也不必考虑前期利息承担，根据司法解释，由出卖人将借款人（买受人）已还贷款直接还给买受人即可。 关键词 商品房买卖合同 商品房担保贷款合同 失效 解除 返还 作者简介：李?拢?北京市国联律师事务所。 中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/ki
2、.1009-0592.2016.10.185 商品房买卖合同（以下简称“买卖合同” ）订立过程中，就购房款的支付方式，除全部由商品房买受人支付外，买受人通常通过向金融机构申请贷款，通过订立和履行商品房担保贷款合同（以下简称“担保贷款合同” ） ，支付部分购房款。 其中存在两组合同法律关系： 一是商品房买受人与出卖人之间的买卖合同关系。 二是贷款人（通常为银行）与借款人（商品房买受人）之间的担保贷款合同关系，其中还包括了商品房出卖人在未办理商品房抵押登记前2向贷款人就借款人债务承担的保证担保关系，以及贷款人和借款人在办理商品房抵押登记后针对商品房而成立的抵押担保关系。 一、买卖合同与担保贷款合同
3、之间的关系 （一）主从关系说 该说认为买卖合同为主合同，担保贷款合同为从合同，双方为主从关系。担保贷款合同作为实现买卖合同有关分期付款和由贷款人提供贷款以支付部分货款的目的而订立，可以说没有买卖合同，担保贷款合同就不会订立，后者因前者存在为前提，具有一定的从属性。 而从效力来看，如为主从合同关系，买卖合同被确认无效或被撤销，担保贷款合同亦应随之被确认无效或者可撤销，但是担保贷款合同并不随买卖合同消灭而消灭。以具有主从关系的借款合同和担保合同为例做比较，如借款合同被确定无效、撤销，基础法律关系自始消灭， “皮之不存毛将焉附” ，其担保合同随之亦失去效力。而且担保合同为单务无偿合同，直接失效，除贷
4、款人丧失担保物权或对保证人的请求权外，不致造成其他复杂后果的产生。 担保贷款合同则不然，担保贷款合同中不仅涉及担保，而且也对贷款作出安排，如简单认定为失效，将造成更加复杂情况的出现。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （以下简称“商品房买卖合同解释 ”）第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 ”也可足以说明，担保贷款合同并不因买卖合同无效、被撤销而当然丧失效力。 3（二）联结关系说 合同联结是指数个合同不失其个性地互相结合。 合同相互之间既独立存续，也存在
5、关联性。 例如，某银行与某企业签订授信协议，约定在一定授信期内给予企业包括借款、开立信用证、开立保函、押汇等多种金融服务的信用额度，某银行与某企业在授信额度项下可以另行签订和履行借款合同、信用证协议等具体业务合同。授信期限届满后，借款合同尚未到期，该合同权利义务并不因授信期限届满而终止，银行与企业仍应当按照借款合同的约定继续履行。而借款合同和信用证协议，权利义务依照各自约定确定，还款期限、利率单独计算，彼此之间不互相干扰，但又基于同一授信协议、在同一授信期内订立，共享同一授信额度，且同时双方通常约定某企业违反某一具体业务合同条款，如出现贷款逾期还款，也将导致视为授信协议及其他具体业务合同违约，
6、具有较强的关联性。 而买卖合同与担保贷款合同，既具有独立性，也存在高度关联，具有合同联结的特征，应当认为两者之间系合同联结关系。 其一，买卖合同独立存续，其权利义务来源于出卖人和买受人的约定。买卖合同是否成立、生效均不取决于担保贷款合同的成立、生效。虽然买卖合同中亦通常约定担保贷款事宜，但担保贷款合同是否订立、贷款是否发放、抵押登记是否办理，并不影响买卖合同的效力。 同时，担保贷款合同的订立与否，则可能影响买卖合同是否可以继续履行。如出现未能订立担保贷款合同，买受人无法如约付款，则根据商品房买卖合同解释第二十三条的规定，当事人可以解除买卖合同。4其二，担保贷款合同贷款期限、还款方式、担保责任等
7、均来源于合同各方的约定。诚如前述，担保贷款合同不因买卖合同失效而失效。同时，担保贷款合同贷款金额虽属当事人约定，但来源于买卖合同中的约定，贷款人向借款人发放款项的金额不会超出买卖合同中以贷款形式支付房款的金额；而且担保贷款合同均约定贷款只能用于支付房款，贷款人根据借款人的指示直接将贷款付至出卖人，既保障专款专用，又使借款人（买受人）在买卖合同中的付款义务得以履行；担保类型的转化也取决于买卖合同的履行情况，借款人的还款义务在办理权属转移登记前，借款人无法作为抵押人办理商品房的抵押登记，主要由出卖人提供保证担保，在交房后借款人可以办理商品房抵押登记，则以抵押作为其贷款债务的担保措施。 二、买卖合同
8、失效或解除与担保贷款合同解除 买卖合同被确认无效、被撤销或者解除后，如何处理担保贷款合同，存在不同观点。银行等金融机构多认为，担保贷款合同中借款人的目的即为取得贷款，而贷款人的目的在于发放贷款并安全收回且取得利息。 而且，贷款人并非买卖合同的当事人，对买卖合同失效或者解除并非贷款人所能控制，其如规定可以解除担保贷款合同，则其将丧失根据担保贷款合同的可得利益，贷款人不仅无辜而且可得利益损失难以挽回。 同时， 商品房买卖合同解释第二十四条规定买卖合同失效、被解除，可以解除担保贷款合同，超出了中华人民共和国合同法 （以下简称“合同法 ”）第九十四条规定的法定解除情形，而且对担保贷款合5同各方当事人均
9、赋予解除权，而不区分是否为违约方，也有违民法法理。此点亦为商品房买卖合同解释的起草者所承认。 但是，不得不承认，银行等金融机构作为贷款人，在担保贷款合同中处于相对强势地位，在合同订立过程中具有较大发言权；而买受人通常处于弱势地位，实际对买卖合同和担保贷款合同均无议价的可能。 同时，在实践中，买卖合同被确认无效、被撤销，多因无权处分、欺诈，其在订立后不久即可能被买卖合同当事人发现，从而通过司法、仲裁程序确认合同失效；买卖合同被解除，则多因交房、付款、办理商品房权属转移登记出现障碍而导致，解除也通常在办理商品房权属转移登记之前完成。作为出卖人的房地产开发企业一般也并未免除保证责任，贷款人可以通过追
10、究出卖人保证责任的方式，尽量避免风险。 本文认为，赋予各方当事人在买卖合同失效或解除的情况下解除担保贷款合同的权利，虽在法律上未尽完美，但确为司法机关在经济社会现实下可以被理解的选择。 三、担保贷款合同解除后果 根据合同法第九十七条，合同解除后，应视情况恢复原状、采取补救措施，并可请求赔偿损失。 有观点认为，担保贷款合同为一时性合同，并非继续性合同，且履行标的物为货币，合同解除时适宜恢复原状。只是在返还过程中，不必相互返还，而是将已经履行部分互为折抵即可。 但是，此种观点忽略了一个问题：不论借款合同是一时性合同还是继续性合同，就借款人已经偿还贷款人的贷款（特别是本金部分） ，已然是恢复到缔约前
11、的“原状”6了，无需再次返还。而对担保贷款合同而言，贷款发放后，借款人分期偿还贷款，已偿还的贷款部分又归属于贷款人，与担保贷款合同订立前的状态无异。那又何来返还和折抵呢？ 而对于借款人已还贷款中的利息部分， 商品房买卖合同解释的起草者认为，因在还款初期，借款人所还贷款中的利息比例高于后期，借款人负担占用款项期限内正常贷款利息即可。 另一种观点认为，担保贷款合同即使解除，仍应当尊重当事人对利息的约定，将其调整为正常贷款利息于法无据。 根据商品房买卖合同解释第二十五条第二款的规定，担保贷款合同因买卖合同失效或解除而解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还贷款人和买受人。 具体
12、分析可以得知，担保贷款合同解除后，购房贷款（含本息）均应由出卖人退还贷款人，那么，不论借款人已还抑或未还部分，均应一并偿还，而由于部分贷款本息已经由借款人偿还给贷款人，若再由出卖人将全部贷款本息返还贷款人，则就借款人已还部分而言，贷款人将得到双份返还，故借款人已还本息部分应由出卖人直接还给借款人，以避免重复给付。如此，再讨论借款人在前期承担利息的高低，也就没有实际意义了。 而上述司法解释条款，突破合同相对性，规定由出卖人偿还借款人贷款，客观上有减少诉累的效果，但从适用结果上看，贷款人只能向出卖人请求，不能要求借款人承担的同时，基于债权人代位权而选择向借款人的债务人出卖人追偿，仍与前述第二十四条规定一脉相承。 7注释： 史尚宽.债法总论.中国政法大学出版社.2000.11. 最高人民法院民一庭.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用（第 2 版）.人民法院出版社.2015.305，310，309. 苏号朋.论商品房担保贷款合同解除时的贷款返还责任兼评商品房买卖司法解释第 24、25 条的适用.北京仲裁（第 60 辑）. 参考文献： 1崔建远.合同法（第 6 版）.法律出版社.2016.
