1、1浅谈如何优化房地产公司的工程合同风险管理【摘 要】合同管理是房地产公司进行项目管理的一项非常的重要工作，而房地产项目开发建设过程是一个长期而复杂的过程，面临的合同风险也会很多，如果合同风险没有及时得到识别和控制，必然会给房地产公司带来巨大的经济损失。目前房地产公司的合同风险管理虽然起到了一定的作用，但还存在着一定的问题，收效甚微，所以必须对合同风险管理进行优化，以期达到有效降低成本、防范经营风险和提高房地产公司经济效益的目的。 【关键字】房地产公司；合同风险管理；优化 引言 当今的市场经济可以说是合同经济。随着我国市场经济的不断成熟，合同在企业的经济行为中越来越重要，合同管理在房地产项目管理
2、中的作用也日益突出。西方谚语说： “财富的一半来自合同” ，合同是房地产公司投资开发建设取得经济效益的桥梁和纽带，同时也是开发过程中产生一系列纠纷的根源，因此房地产公司应根据本企业的实际情况，以充分了解工程合同管理特点及存在的合同风险为前提，有效防控合同风险，理顺与之相关的“法律线” 、 “利益线” 、 “管理线” ，堵住合同管理漏洞，优化合同风险管理，达到降低成本、防范经营风险及提高公司经济效益的目的。 1 房地产公司工程合同管理的特点 2（1）合同主体的多元性 一个房地产开发项目的建设从开发报建到最终完成实体项目涉及的合同类型众多，合同主体也是多元性的，房地产项目通常要签订的合同有：土地使
3、用权出让合同、设计合同、监理合同、勘察合同、施工合同、材料设备供应合同、租赁合同、项目贷款合同、广告代理合同等，因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同洽谈。 （2）合同条款的专业性 房地产开发建设经过了专业化的运作后，模式已经比较成熟了，所以项目开发过程中涉及到的大多数合同都有通用（固定）条款或者直接以格式合同来体现。例如在合同条款中对业主及承包商各自的权利和义务进行了详细地规定，且还规定了合同执行过程中工程师处理问题的职责和权限，包括由停工、变更、延误、索赔、争议、违约等原因造成的问题。 （3）合同期限的长期性 房地产开发通常有一个较长的周期，一般工程合同履行的时间跨度较大，有的甚至
4、可以横跨整个项目开发周期，比如设计合同、施工合同、监理合同等。 （4）合同履行的复杂性 由于合同期限比较长，在合同履行过程中，市场、国家政策、法律法规、项目所处地域规划或地理条件随着时间的推移都有可能发生变化，这样就会导致各种突发性事件的发生，虽说可以依据相应的合同条款进行协商解决，但是由于房地产项目的合同标的额通常都比较大，一旦有3利益冲突的发生，就会出现各方因维护自身权利而展开尖锐谈判的局面，合同履行的难度大。 2 合同风险构成要素 在合同的缔结、签订及履行的过程中，由于工程建设的长期性及复杂性，造成建设环境及各种外部条件多多少少会存在一些不确定的因素，事先难以在合同中完全规定，可能使已固
5、定的合同条款发生变更，已约定的权利及义务关系出现偏移，合同风险由此产生。构成合同风险的要素主要有以下几个方面： （1）不可抗力。是指合同双方都无法预测和控制的客观事件，包括自然灾害、政治、市场变化、战争等，比如有关政府管理机构延误项目审批；工程项目与建设环境发生冲突，必须停工进行处理等。 （2）工程设计不当。主要有：由于设计错误或者设计水平不高，导致施工图纸出现较大纰漏；结构设计太保守，导致桩基础、配筋设计较浪费；各专业设计之间沟通协调不足，导致总体设计方案“筛子当水桶”漏洞百出；设计太粗略，标注不细致，导致工程量清单编制失误等等。 （3）地质勘察报告失实，造成基础设计存在偏差，施工工期的拖延
6、。（4）国家政策及法律法规变化。由于项目建设周期通常比较长，建设过程中与房地产相关的国家政策及法律法规的变化可能时有发生，比如商品房预售的要求由正负零变为封顶，住宅的消防验收标准发生改变、地下人防工程标准发生变动等。 4（5）合同文件的错误、含糊。由于房地产公司的忽视或工作中失误造成合同文件本身存在很多错误和含糊不清的地方。比如：合同工期的约定太粗略；工程量清单不详实，缺项漏项；合同条款漏洞百出，用词不严谨；合同价款的支付及结算程序和时间约定不完善；对于物价上涨在合同文件中没有约定相应的调整条款等等。 （6）承包商选择不当。由于实际的承包商与投标时所报的不是同一个人，房地产公司又容易被承包商“
7、忽悠” ，如果实际承包商的资质不够、信誉不好、施工能力不强、对资金不善管理、抗风险能力较差，工程变更频繁，那么必定会给房地产公司带来巨大的风险。 （7）监理工程师选择不当。所聘用的监理工程师工作上如果出现失误或者不作为，势必给承包商钻管理空子的机会，必定会导致工程成本的增加，也很难保证工程质量。 3 优化房地产公司的工程合同风险管理 3.1 建立企业合同综合管理体系 合同风险管理体系的完善可以说是整个合同风险管理的良好开端，也是优化房地产公司工程合同风险管理的重要前提。而合同风险管理体系存在于合同综合管理体系中，所以开发商可以从建立和完善合同综合管理体系入手，建立健全合同风险管理体系，实行全员
8、、全过程、全方位的合同风险管理，达到杜绝合同失误、避免合同纠纷、提高经济效益的目的。 图 1 为企业合同综合管理体系示意图。 3.2 理顺法律、利益、管理三条“线” 对于合同风险管理一般的做法是风险识别风险估计风险驾驭5风险监控，而从合同管理的特点和合同风险构成要素可以看出，除了建立合同风险管理体系外，还必须理顺法律、利益、管理这三条“线” ，对合同风险进行有效防控，最终达到优化房地产公司的工程合同风险管理的目的。 （1）理顺“法律线” 少了法律的保障，企业的经济活动将面临着合同纠纷与管理失控的局面，会导致合同无法继续履行，严重的甚至无法达到合同的目的。所以，是否合法成为了合同风险防控的重要前
9、提。首先要自觉接受法律的约束，按照法律的正常轨道运行，合同条款必须按照民法通则 、 合同法及其他单行法律规范的规定进行严格约定。其次，清楚地了解合同风险防控的主要节点，完善必需的条款，明确重要的条款；必须健全合同成立和生效的要件，规范整个操作流程；以“合法、平等、公平”为基本原则，设定双方权利及义务，约定违约责任和救济渠道等。 （2）理顺“利益线” 可以说，与合同有关的一系列经济活动都受利益的驱使，并以利益为最终目标。因此，利益是合同的核心内容，是双方合同缔结的内在驱动力。理顺“利益线” ，必须对以下问题有清醒地认识：我方的利益目标是什么？权利义务在合同相关条款中是否有明确的约定？合同内容中是
10、否隐藏着利益的“漏洞”或者“定时炸弹”？事实证明，利益诉求的实现必须要以双方当事人对权利义务的明确约定为基础双方当事人应积极地进行谈判商洽，修改并完善合同，将各方利益诉求落实于权利义务的具体条款中，使合同遵循约定步骤有序进行。 6（3）理顺“管理线” 。 加强合同管理，确保合同的立项审批、签订、履行按程序进行，是风险防控的第三道关口。理顺“管理线” ，要充分发挥相关法规部门的作用，切合实际地完善合同内部审批流程，严格把关合同的授权签订规则并加强合同的文本管理。坚决杜绝“先签订后审查”以及“先履约后补约”的“风险裸奔”行为。把管理线延伸至合同行为的每一个过程，一方面，要确保合同的审批程序完整、符
11、合规定，另一方面，也要使合同的后续履约处于持续监控之中。当然，这种管理绝不是一个企业的单个部门所能实现的，而需要构建一个完整的体系架构以及相关部门协力配合的监督机制作为支撑。 4 结语 总而言之，优化房地产公司的工程合同风险管理对降低公司成本、防范公司经营风险、加快资金周转速度以及提高公司经济效益意义重大。在国家调控政策不松懈的情况下，房地产公司一定要重视合同风险管理，并建立起一整套切实有效可行的合同综合管理体系；法律为先、立足利益、管理保障，有效防控合同行为的风险，才能保证房地产公司立于不败之地。 参考文献 1 叶安华.房地产企业合同风险管理在成本管控中的思考，价值工程，2012 年 第 10 期. 2 何宏.房地产企业项目合同的风险管理， 当代经济 ，2009 年 7 月（下）. 73 宋尧熙.优化房地产公司工程合同风险管理体系，建材与装饰，2008 年 5 月. 4 朱江.业主方工程合同风险管理研究，西安建筑科技大学硕士学位论文，2008 年 5 月. 5 姚玉新.从业主角度谈工程项目合同管理，现代企业，2011 年第27 期. 6 胡海燕.浅谈房地产公司工程合同风险管理的几个要点，湘潭师范学院学报（ 社会科学版） ，2007 年 9 月
