1、1日本“借地权”与不动产权属保护摘 要 土地与社会经济的发展往往有着密不可分的关系，在土地所有权与建筑物所有权相分离的“二元”产权结构下，如何充分提高土地使用效率，保障土地所有权人和地上权人的利益以促进社会经济的发展，是摆在我们面前的一项重要课题。本文通过对日本“借地权”制度的介绍以期“抛砖引玉” ，为我国产权制度的完善起到一定启示作用。 关键词 借地权 土地所有权 不动产 中图分类号：D9313 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.07.136 我们通常所说的房屋所有权，严格意义来讲应该包括两个部分：即土地所有权和地上建筑物、构筑物的所有权。出于各种
2、因素，各国土地制度中也存在房屋所有权人并不享有土地所有权而仅取得地上权 的情况。但土地与其建筑物、构筑物有着天然的不可分性，离开“土地所有权”的“建筑物有权”实际上是一种并不完整的产权状态，房屋所有者对建筑物享有占有、使用、处分、收益、继承的权利会受到土地所有权人的制约。在这种情况下，就需要通过相应的法律来平衡两者之间的利益，以提高土地利用效率。日本虽是实行土地私有的国家，但囿于国土面积狭小，大量掌握在私人手中的土地流转速度缓慢，利用效率不高，于是“借地权”这种“二元”产权结构的制度便应运而生，从明治维新到现代，经过 100 多年的发展目前已形成一套完整的体系，对我国产权制度2的完善也有一定启
3、示作用。 所谓“借地权”按照日本法中的定义，它是以建筑物的所有为目的的地上权或者土地租赁权（借地借家法2 条 1 号） 。 “借地权人”所享有的土地及建筑物的权利，不同于一般租赁关系，在借地权存续期间内，“借地人”除了可以对地上建筑物进行占有、使用、处分和收益，权利本身也可以被转让或继承。事实上，它并不特别在意土地归谁所有，更加关注的是如何提高土地的使用效率，以及对土地所有人和土地使用人双方权益的保护，从而凸显出日本民族务实的心态。 日本是实行土地私有制的国家，明治维新以来的一百四十余年间，逐步形成了一套相对完善的土地权属制度。 “土地私有”意味着土地所有人（以下简称“地主” ）可以永久享有土
4、地的权利，即使他去世，子孙后代也可以世代继承。私人一旦取得土地所有权，政府除了依照土地收用法 中所明确列举的特殊公益目的外，不得随意征收、征用或者限制土地的用途。但是到了现代，随着都市化的进一步发展，土地私有制也带来一定的僵化。人口的膨胀产生大量住房需求，可供开发的土地却越来越少，大量掌握在私人手中的土地又无法得到充分利用，导致土地供应紧张房价飙升。在此大背景下，为了加快土地流转速度，提高利用率，平成三年（1991）颁布的借地借家法 ，进一步完善了大正时代以来的“借地权”制度，之后又经历多次修订，现已日臻完备。 二次世界大战以前，日本城市居民整体收入水平并不太高，购买完整产权的房屋成本高昂，普
5、通家庭无法承担。 “借地” 、 “借家”居住便成了最为常见的形式（“借地”指借用他人土地自建房屋；“借家”是指3租借他人建好的房屋） 。就东京而言大约 90%的家庭采用此种住房模式。大家并不拘泥于土地的所有权。地主和借家、借地人的关系也非常之融洽。通常情况下，地主会在自己的土地上建设两栋独立的房屋，一栋留归自住，一栋出租给城市平民；当然也有直接将土地租借给他人自建房屋居住或出租的情况。大正十年（1921）颁布的借家法 、 借地法对“借地权”制度进行了初步确认。但此时的“借地权”大体相当于长期租赁的性质，对借地权人的保护还十分有限。 战后，随着时代的发展，借地、借家人与地主之间的关系发生了极大改
6、变。尤其到了战后，围绕借地权的纠纷也不断出现，例如随着地价上涨，地主经常试图单方面增加土地使用金，从而与借地、借家人的关系变得十分恶劣。为了适应时局的需要，避免从战场回来的退役军人因借地权到期没有房屋居住，造成社会混乱，昭和十六年（1941）修法时特别加入了“正当是由制度” ，强化了对借地人权益的保护，要求在借地期限届满后，地主若无正当理由不得拒绝借地人的更新（续期）请求。收回土地时，也必须支付借地人土地价值 50%-90%的“立退料” （土地回收补偿） 。对于地上建筑物，借地人还享有“建物买取请求权” （房屋回购请求权） 。这就变相形成了一个半永久的产权制度，与完整的不动产所有权已经没有太大
7、的区别了。 昭和十六年（1941）修订后的法案对借地权人的保护更加完善，但此时的借地人对建筑物租赁权的转移，建筑物的改建、增筑、重建还受制于地主。昭和四十一年（1966）这法令再次修订，规定当借地人租赁权的转移，建筑物的改建、增筑、重建等请求得不到地主许可时，可以4直接向法院申请许可。另外，当地主增加土地使用金的要求无法同“借地人”达成一致的情况下， “借地人”可以将自己认可的土地使用金提存，法院也不能以此为由认定借地人债务违约，从而进一步强化对借地人权利的保护力度。 至此， “借地权”制度可谓初具规模，法律对借地人的保护已经达到空前的高度。但凡事都有两面性，过分保护“借地人”的利益也产生了一
8、些弊端：1.“正当事由制度”与“法定更新制度”使得借地权期间无限期延长，形成事实上的半永久状态；2.“立退料” （土地回收补偿）的规定导致地主在收回土地时至少将地价的一半支付给“借地人” ，土地增值带来的收益地主无法享有；3.即使地价上涨，若无法与借地人达成一致，地主也很难增加“地代” （土地使用费） 。这无疑大大打击了地主“借地”的积极性，使得战后新增“借地”数量严重不足，阻碍了社会经济的发展。 为此，平成三年（1991）颁布了新的借家借地法 。原借家法和借地法同时废止。新法对旧法借地权实施修订，进一步明确了地主在借地权到期后可以拒绝更新的事由。修订后的借地权被称为“普通借地权” ，继承了原
9、旧法借地权的属性，且更加完备，在一定时期内与旧法借地权并存。为了解决旧法对地主权益保护较弱的情况，新法又增加了“定期借地权”的内容，根据不同用途，把定期借地权分为“一般定期借地权” 、 “建物让渡特约付借地权” （建筑物转让特别借地权）和“事业用借地权”等三种类型（详见表 1） 。与旧法借地权不同，定期借地权在期限届满后无法更新（续期） 。同时，按照旧法的规定，借地权存续期5间若发生建筑物重建的情形，借地期限自动复位重新计算。不定期借地权则取消了此项规定，且借地人也无法行使“建物买取请求权” 。一旦期限届满，必须将土地恢复原状后（拆毁建筑物） ，归还地主。也就意味着，如果借地期限为 30 年，
10、在第 29 年的时候地上的房屋拆毁重建，旧法借地权下，重建之日起借地期限自动复位为 30 年；但按照不定期借地权的规定，借地期限仅剩余 1 年，期满之后哪怕是新修的房屋也要拆毁后将土地归还地主。新法实施以后，旧法借地权（普通借地权）与不定期借地权同时存在，当事人可以根据实际需要选择借地类型， “借地权”制度的内容更加完善、丰富。 最后，我们再来看 “借地权”的房屋课税方式。首先，因为“借地人”并不拥有土地所有权，地价的上涨原则上与“借地人”无关。不论是在旧法借地权还是定期借地权的情形下，地主都享有土地的最终权益。故此“地价税”的课税对象依然是土地的所有人（地价税法4 条 ） ；其次，正因为不需
11、要负担高额的土地税金，借地的房屋通常比产权完整的房屋便宜 30%-40%，相当受上班族和都市平民的青睐。尤其在旧法借地权的保护下，权利人相当于取得了半永久性的房屋产权，比一味追求“土地所有权”更加经济实惠。定期借地权的出现也消除了地主无法收回“借地”的疑虑。 “借地”的供给得到极大改善，使得房地产市场更加多元化。随着老百姓的选择权的增多，居住权也更有保障。 注释： 地上权（Surface Rights）指的是在他人所有的土地上享有建筑物的权利。在我国，地上权是指在国家或集体所有的土地上有建筑物或其6他工作物而使用国家或集体土地的他物权。 昭和二十六年（1951）颁布，平成二十六年（2014）修订。 平成三年（1991）10 月颁布，平成四年（1992）8 月正式实施。平成二十三年（2011）最终修订。 平成三年（1991）5 月 2 日颁布，平成二十七年（2015）6 月 24 日最终修订。 参考文献： 1沈宏峰.日本借地权制度研究.上海：上海社会科学院出版社有限公司.2011. 2日国土交通省.借地权解说.http：/tochi.mlit.go.jp/. 3日平野雅之.不动产买卖指南.http：/allabout.co.jp/gm/gc/25943/. 4日国立国会图书馆.日本法令检索.http：/hourei.ndl.go.jp/.
