1、1如何界定违约金“过分高于损失”Q1：承律师，您好！ 我们是一家互联网创业公司。2014 年 6 月，我公司与一家商贸公司签署了上海市中心某大厦 1501 室的房屋租赁合同 ，用作本公司办公室。当时约定了租期 5 年，自 2014 年 7 月 1 日至 2019 年 6 月 30 日，每月租金 5 万元，当时除了按照合同约定每月支付租金之外，还支付了 2个月房租共计 10 万元作为押金。到了 2015 年 10 月，因本公司风投撤资，公司现金流紧缩，本公司拟搬离现有办公室，到某经济园区继续经营，我们向出租方提出提前解除房屋租赁合同，但出租方提出不光要没收押金，还要我们支付剩余 3 年多租期的房
2、屋租金作为违约金。我们想请问一下，这样的条款有效吗？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作为违约金？我方有何方法可以抗辩出租方的要求？ 求助人：小朱 A：小朱你好！你们公司的这个问题非常值得进行讨论。 首先，根据合同法第一百一十三条的规定，你方因违约给对方造成损失，确应承担相应的责任。但是上述条款规定的比较笼统，在司法实践中缺乏操作性，因此部分地方高院对于合同没有约定违约责任的情形出台过指导意见或解答：北京市高级人民法院在关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答第二十四条中指示：“承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的具体损失数额由法院根据合同2的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出
3、租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。 ”而江苏高院在关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见第二十六条第二款中给出的意见是：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。 ”另外，2012 年发生的一起房屋租赁合同纠纷的情况与你们的情况十分类似。关于此案，法院判决的依据是上海市高级人民法院关于民事案件审理的几点具体意见 （沪高法民200044 号）第 28 条：“租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？”的意见：“未履行期间发生的租金
4、，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过 3 个月的，补偿额按 3 个月租金计付；剩余租期不满 3 个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。 ” 可见，在各地司法实践中，对于提前退租的赔偿责任是有一定限制的。那么，有没有国家性的法律以及其他规则可以适用类似案件呢？我们来进行一下分析：根据合同法第一百一十四条第一款的规定（“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法” ） ，法院一般会尊重你们在房屋租赁合同中的约定。但问题在于，法律允许当事人合意约定违约金数额，以及在法条中表明支持违约损失赔偿的初衷是为了保护守约方因对方
5、违约而失去的可期待利益以及遭受到的实际损失，而并非是为了惩罚违约方，因此当合同中违约责任过高时，法院往3往会选择“适当减少” ，以显双方权利义务之公平。由于你方未履行完租期，这里会涉及违约责任是否过高的问题。关于这个问题， 合同法第一百一十四条第二款中写明：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ”这里可以看到，虽然该条款对于约定责任过高的设置有所规定，却并没有一个具体的标准。 那么如何来界定这个标准呢？在 2013 年的一起案件中，法院给出的判决意见与最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二） 第二十九条规定相一致，即“当事人主
6、张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。 ”结合上海高院的意见精神，没有约定违约责任时，对提前退租需要赔付的损失数额有过具体限制（即一般情况下为三个月租金以下） ，也就是说，如果合同中约定的违约金数额为三个月租金以下的，一般不会认为是合同法第一百一十四条第二款中的“过分高于造成损失，可以予以适当减少”的情形。而根据你们公司的实际情况，一共约定了五年的
7、租期，但是实际履行尚未满两年，双方约定的违约金超过实际损失的百分之三十且数额为三个月租金以上，可以认为是“过分高于损失”的情况，你们公司可请求法院予以适当减少。 Q2：承律师，你好！ 4我公司的兄弟公司遇到了和我们公司类似的情况，但不同的是，兄弟公司的出租方当时是根据兄弟公司的要求，为兄弟公司新建了一幢厂房，然后租赁给兄弟公司使用。请问这种情况下，如果房屋租赁合同也规定了承租方如果提前退租，需要向出租方支付剩余租期的全部租金作为违约金的条款，出租方和承租方的相关权利义务有何不同？ 求助人：小朱 A：关于这个问题，希望可以通过一个情况相似的案例（苏州某文教设备科技有限公司与苏州某电子科技有限公司
8、租赁合同纠纷案）进行说明。 该案件大致案情如下：苏州某文教设备科技有限公司（以下简称 A公司，即出租方）与苏州某电子科技有限公司（以下简称 B 公司，即承租方）于 2007 年 10 月 24 日签订备忘录一份，约定了由 A 公司根据B 公司的要求新建 4 幢厂房并让 B 公司使用，以及具体租期、租金等事项。双方还约定，若 A 公司未在规定期限内交房，延期一天赔偿 10000 元；B公司未按时支付租金，延期一天赔偿 10000 元；B 公司租期未满需退房按未到租期租费全额的 50%赔偿。 后因 B 公司提出退租等要求，A 公司先后于 2012 年 12 月 26 日、2013 年 1 月 12 日、2013 年 1 月 16 日向 B 公司发出联系函 、 催款函、 催告函各一份，表示不接受 B 公司退租的要求，如 B 公司要求退租，其将要求 B 公司按照合同条款赔偿损失。
