1、1商业地产困境难挡新资本进场经济放缓、消费不振、电商冲击诸多迹象显示，传统商业已然步入新的不景气周期，给商业地产的战略布局和运营模式提出了新的挑战，在这样的大环境下，却并没有阻止资本进入的步伐。 日前，保利地产宣布，旗下的保利商业地产投资管理有限公司（下称“保利商业” ）将加大在商业地产领域的布局，以资产管理、商业运营为手段，要在 5 年时间开拓超过 1000 万平方米商业物业。龙湖地产也在相近的时间披露，将在商业地产运营业务上发力。 国内的商业地产始终以“超人”速度迅猛发展，各大地产巨头纷纷跳入商业红海鏖战。相关数据显示 2016 年的购物中心数量已增至 4500家，建筑面积超过 3 亿平方
2、米。 跑马圈地的洪峰之后，阶段性相对过剩、品质同化等多维度困境逐渐凸显，电商对商业地产的围剿之势也愈演愈烈。在行业整体并不景气的现状下，新资本的加入最终会让商业地产形势雪上加霜，还是开拓出一片新局面，尚未可知。 购物中心同质化严重 目前，商业零售企业正在上演的关店潮，将商业地产运营困境公开化。传统商业零售业经营每况愈下。不完全统计显示，2015 年，六成百货商业绩出现下滑，A 股上市的 38 家涉百货和商业地产的公司中，62%营业收入同比下降，73%出现业绩下滑。 2零售商的业绩下滑，使得商业地产空置率和运营难度大幅上升，租金收入呈下降趋势。更为严峻的是，国内多数大城市的商业地产投资仍呈增长趋
3、势，每年新增商用面积在 100 万300 万平方米不等。 以有着“千年商都”之称的广州为例，天河北商圈总体存量已超过100 万平方米。到今年底预计零售物业市场还将迎来 34 万平方米优质购物中心供应面积。 第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄评论道，在当前零售消费增速放缓、经济环境相对疲软的情况下，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，广州零售市场将继续承压，项目开业也将经历较长培育期，并对业主的运营管理能力提出挑战。 除北京、上海等少数一线城市外，目前商业地产供大于求的现象在很多二线城市非常明显。根据有关部门统计，2015 年全国 50 个重点城市综合体非住宅总体量已达 5.64 亿平方米，同
4、 2013 年相比增长率高达77%。在全球最活跃新建购物中心市场前 20 名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献 570 万平方米的落成面积。 当然，商业地产饱和是相对的，而非绝对。一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，但部分新建居民区仍然需要建设商业地产。在二三四线出现了供应高峰，2016 年城市综合体总量供应大部分集中在二三线城市。 研究表明，二线城市的体量比一线城市高出了 18%，可以看出，二线城市在经济发展过程中，一是住宅产业高速发展带来配套服务产业飞速发展；二是新型城镇化的建设，人们对生活水平的需求和对生活的向往，3催生了购物中心的整体业态发展和形成。 现在二线城市的商
5、业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。但不得不指出的是，世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量。有专家指出，现在市场的问题首先是总量过剩、结构不合理，其次是吸收量减少，包括已建的购物中心出现了招商难、空置率高，城市其他综合体带来的密集型问题和过剩的隐忧。 现在开发商盲目拿地，有的甚至是一两年就要开业，但实际上零售市场反而进入慢增长的趋势。两个行业的不相称造成了现在的形势，因此受到行业同质化和电商冲击，百货业的利润不断下滑。 近两年，商业地产的运营环境都不是太理想，虽然每个城市都有少数几个成功的案例，但总体上来看，行业的竞争环境在恶化，经营难度增加，空置率增加，部分项目租金收益下降。 不少
6、商业地产项目勉强维持，出租率仅有 50%60%的情况下被迫开业，大大低于行业 75%80%的开业平均出租率。而招商难也是比较突出的问题。对优秀商业资源的争夺日益激烈，开发商被迫增加投入，进一步加大了运营压力，开发商补贴商户装修款等现象也较过去增多。 “商业地产的同质化现象如果不加控制，将会严重制约行业的发展” ，业内专家指出，同质化困境已经成为商业地产面临的首要问题，但是这并不意味着商业地产就此没落， “即使电商十分强大的美国，实体商业照样活得很好，关键是找到一条适合商业地产发展的途径” 。 难抵资本群雄逐鹿 犹如一场盛大的“party” ，商业地产吸引着越来越多的巨头进入，4除去原有的老牌商
7、业地产商，中粮、远洋、保利、万科等“后起之秀”也陆续加码商业地产的开发建设。据不完全统计，2015 年仅北京就有近30 个商业项目入市。 虽然整体市场环境不甚乐观，但资本对商业地产的热衷并未消减。截至目前，万达商业依然是国内体量最大的商业地产运营商。截至 2015年底，万达商业拥有已开业万达广场总数 133 座，2015 年新增 26 座；已开业购物中心总建筑面积达 21.83 亿平方米，同比增长 23.3%；已开业购物中心总可租面积达 14.13 亿平方米，同比增长 23.0%。 2015 年，万达商业投资物业租赁及物业管理收入为 135.82 亿元，较2014 年增长 31.20%，主要来
8、源于年内可租面积和平均租金的提升。投资物业租赁及物业管理实现毛利 97.98 亿元，同比增长 28.10%，毛利率为72.14%，同比下降 1.75%。 从万达商业披露的数据上看，商业地产运营的收益依旧可观，其高于 70%的毛利率足以秒杀其他住宅开发企业。有意思的是，保利地产、龙湖地产等拥有资金实力的巨头也宣布逆势加码，试图成为商业地产中的新搅局者。 严格来说，保利、龙湖等并非商业地产领域的新进入者。例如保利地产早在 2009 年便小规模开展了购物中心、酒店等业态的运营管理，但相对于其蓬勃发展的住宅开发业务来说，商业地产的体量一直偏小。而龙湖地产早在 2003 年就开始运营重庆的一个购物中心，但一直都是小步慢走，缓缓推进。
