1、1售后返租的风险及买方权益保护对策摘 要 由于房地产市场中开发商提供的地产商品同质化严重，主题设计、目标人群、商业模式雷同，导致市场竞争愈发激烈。一些开发商为了以成本较低的方式赢得竞争，纷纷在促销方式上做出改变，最常见的就是广泛应用于写字楼、铺面销售中的售后返租。由于开发商的宣传攻势猛烈、许诺的返租诱人，售后返租的方式受到购买者的追捧。但由于我国相关立法不够完善，售后返租模式本身存在的缺陷，加之我国房地产企业信用机制的缺失，其在实际运行中存在不少问题，尤其是购房者对于售后返租缺乏客观全面的了解导致的对风险认识不足，纠纷爆发后难以维权。本文试图通过对商品房售后返租的潜在风险进行分析，并就相关问题
2、进行法律评析，最后对买方权益的保护提出一些建议，这对于预防售后返租的风险有着积极的意义。 关键词 售后返租 风险 买方权益 作者简介：孟星星，宁夏大学政法学院民商法专业硕士研究生。 中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.06.191 一、售后返租的定义 （一）产生的背景 商品房售后返租的模式最早开始于在法国兴起的产权式酒店，由于消费者接受度高，开发商回款期限缩短而盛行于欧美、日本等发达国家，220 世纪 90 年代中期海南及沿海发达省市开发商开始运用这种模式销售商业地产，近几年风行全国。 一方面，我国的房地产融资越来越困难，售后
3、返租可刺激销售，保障开发商尽快回收资金，为滚动开发提供资金支持。 另一方面，普通投资者的投资渠道过于狭窄，传统观念中对于房产保值、增值的认知，开发商大肆宣传的“低风险、高回报” 、返租承诺等等都吸引了大量购房者。 （二）定义 前我国仅有部门规章和地方性规定对售后返租做了相应规定，可供参考的较为权威的定义是原建设部颁布的商品房销售管理办法 ，其中将售后返租定义为开发商销售商品房时向买受人承诺将在一定期限内（一般在五年以上）承租或代为出租商品房，并按月支付租金（返租）的行为。 售后返租包括融资性售后返租和经营性售后返租。融资性售后返租，顾名思义是指开发商以融资为目的，与融资租赁企业签订融资租赁合同
4、，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，按月支付高额租金，租期届满后双方协商房产所有权的归属。 诺基亚、汇丰银行出售回租总部大楼就是典型例子，与其说是“售后返租” ，不如说是以放弃产权、保留使用权的方式来盘活不动产。这是一种特殊的融资租赁形式，高额租金其本质是在偿还贷款。 经营性的售后返租，是指开发商与买受人签订房屋买卖合同，将房产卖给买受人，买受人支付部分房款，开发商再与买受人签订返租合同，3约定开发商代租或者承租房产，前期租金直接用于抵扣房款，房款付清后再按月向买受人支付租金的行为。其本质是开发商用来融资的手段，通过售后返租加强买受人的信心，促进销售，加快资金的回笼。选择购
5、买这种模式房屋的消费者大部分是以投资为目的。 从商品房销售管理办法来看，主要是针对经营性售后返租做的定义。经营性售后返租与非法集资的界限模糊，较难把握，本文主要针对经营性售后返租及其相关问题进行讨论。 二、售后返租潜在风险分析 售后返租如果能够顺利完成，是一个双赢的商业模式。但是这个模式年限较长，往往在五年以上，市场甚至开发商的经营状况都会发生变化，环节较多，涉及开发商、买受人、承租商，一旦承租环节、产权出现问题，返租就会受到影响，买受人的利益难以保证，风险极高。 （一）投资者易被转嫁法律风险 目前我国仅有部门规章和地方性规定对售后返租做了相应规定，缺乏法律法规的权威规定。开发商面临资金压力，
6、往往选择在地产不符合规定的条件时就开始运作项目，对投资者的很多承诺条件是难以实现的，即使项目最后是符合条件要求的，一旦纠纷爆发，投资者就面临着相应风险的转嫁，维权困难。 （二）商铺产权风险 房屋买卖的最后一环是产权过户，也就是说即使是售后返租，投资者最后也是要拿到所购商铺产权的。但是，存在两个问题： 一是开发商一般是将一整间大商场进行分割出售，但是对于批准设4计为大空间的商业用房，是不能擅自分割销售的，一旦违规，就拿不到商铺的产权证。投资者拿不到产权证无法真正获得所购商铺的产权。一般的投资者不了解相关的规划问题，就会陷入付款却没有产权的风险中。二是如果在投资者购买商铺后，延迟过户或者由于违反规
7、划原因无法过户，没有取得产权，则投资者不是商铺的所有权人，按照合同的约定非所有权人没有权利获得返租。投资者付款之后只能看着商铺到处维权。 （三）返租承诺无法兑现 如果开发商不是自持，而是选择承租商整体出租，一旦承租商经营不善或出现其他资金问题不能如期支付租金，开发商没有资金或者不愿意垫付返租租金的，返租承诺就无法兑现。售后返租约定的返租年限往往比较长，在这种情况下，投资者只能获得出现问题之前的部分租金。承租商的履约能力不足，导致无法定期返租，买受人的投资回报无法保障。 （四）返租期满后产权分散风险 分割销售后带来产权分散和统一经营的风险，即使由商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，
8、一旦返租期结束，众多中小业主的权利难以得到保障。 三、买方权益保护对策 售后返租的商业模式并不成熟，缺乏法律法规的约束和保护，投资者对于商业风险和相关政策、市场情况的了解不足，都会影响自身权益，5有必要对投资者权益加以保护。 （一）允许对未竣工商品房进行售后返租，建立企业信用记录 建设部颁布的商品房销售合同办法第 11 条对未竣工的商品房的售后返租采取了一概否定的态度。这项规定的实操性不强，意义不大。开发商如果新设一家企业与投资者签订合同，就不在规定的限制范围之内，完全可以规避法条。法条的规定并没有发挥应有的作用。 与其完全禁止而效果不大，不如放开这个市场，增加约束和惩罚对行为加以引导，有效的
9、规范市场行为。建立企业信用记录，与金融贷款信用记录联动，加强定期公示和信息披露，对于违反规定的企业予以重罚。规定开发商负有风险的提醒义务和说明义务，违反规定不做提醒和说明，或者采取模糊告知、推定方式规避法条规定的，对方当事人可向人民法院申请撤销或确认无效。 作为投资者也应在选择商铺作为投资项目时，仔细考察，查询、验证开发商的信用资质，了解相关的政府审批手续是否齐全，签订合同时，应明确双方各自的责任条款，不明白或规定不明确的条款应要求对方进行解释。 （二）取消未依法取得产权证书不得出租房屋的规定 建设部颁布的城市房屋租赁管理办法规定：“禁止将未依法取得所有权证的房屋出租。 ”这项规定使投资者在取
10、得所有权证前获得返租成为泡影。证明权属有多种证据，所有权证只是诸多证据中的一种，如果还存在其他证据足以证明投资者拥有房屋产权，则不应苛求投资者只有拥有所有权证才可出租房屋。这一规定无法禁止无产权出租的行为也6不能保证新建房屋依期获得产权证书。反而可能造成房租闲置，具体在售后返租的情况中，使投资者无法依约获取返租。 因此，应当取消“未依法取得房屋所有权证书不能出租”的规定。 （三）对售房广告中许诺投资回报的行为增加罚款、信用记录扣分等 正如上文所述，我国法律法规没有对售后返租加以规定，建设部颁布的房地产广告发布暂行规定第 16 条对在售房广告中许诺投资回报的行为作了禁止性规定，但开发商承担的违法
11、责任只是受到监管部门责令停止发布许诺投资回报及可能被处以额度在 3 万元以下的罚款。 开发商开发一个商业楼盘的投资额动辄以千万元计，楼盘的销售额在几千万至几十亿之间，仅对开发商处以 3 万元的罚款，在巨大的商业利益面前几乎可以忽略不计，更谈不上能够起警示作用。开发商的违法成本过低，不足以遏制其采取许诺投资回报的方式促销。 对商业主体的引导和惩罚都应从经济利益着手，根据开发商在售房广告中许诺投资回报的发布次数、影响覆盖范围、开发楼盘投资额科以不同金额的罚款，罚款金额以 100 万元为基础额度，金额按情况递增。出现两次及以上或者间隔两周内再次发布的，罚款的同时在企业信用记录中扣分。 （四）买受者成
12、立业主委员会 应规定买受者可依法成立业主委员会，统筹安排未来经营权及租赁权，按照投资额划分比例，确定业主的分配权利。以“股权”的形式在实现整体效益的前提下保障所有业主的权益。选举会长、执行会长、决7定议事机构，通过自行运作或委托代管、代租来实现统一经营。 四、结语 综上所述，售后返租作为商品房的一种销售模式有其产生的原因，普通投资者除了关注广告中宣传的获利，更应该关注其潜在风险。我们有必要通过完善相关立法，兴利抑弊，引导市场行为，保护买方权益，使购房者和房开商能够真正通过售后返租的模式实现双赢，房地产市场得到健康有序的发展。 参考文献： 1赵碧菲.产权式商铺售后返租经营模式的合法性分析.中国商贸.2014（11）. 2计建华、魏奕雯.商铺售后返租税收问题的探讨.审计与理财.2015（4）. 3万小强.昆明商业物业“售后返租”盛行 违约“地雷”正在引爆.中国房地产报.2015- 07-20A08. 4谢成龙. 售后返租，中国商业地产的不治之症.楼市.2014（27）. 5罗邦民.售后返租的法律规制.民商法理论与实践.2016（1）.
