1、1探讨加强房地产开发项目前期准备工作的举措【摘 要】做好房地产开发项目前期准备工作，是房地产企业自身发展的一个重要过程。前期准备工作阶段既是政府管理的重点，也是企业管理的重点，应引起高度重视。本文根据工程项目前期阶段的施工图设计阶段、工程量清单编制阶段、招投标阶段的准备工作进行探讨，其目的提高企业运营效率，促进企业发展。 【关键词】房地产开发；工程建设；前期工作；管理 0 引言 房地产开发项目或工程建设项目前期准备工作阶段的工作非常重要。要做好这项工作，必须对这一阶段的工作有一个充分的认识、充分的熟悉、充分的掌握。要充分的认识到前期工作的重要性；要充分的熟悉前期工作的内容、程序、操作步骤和管理
2、方法；要充分的掌握各个环节的控制要点、企业和政府之间的平衡点；内部管理要建全规章制度，明晰岗位职责，实行目标管理。 1 开发项目前期准备工作的意义 前期准备工作阶段，是房地产开发或工程项目建设从酝酿提出到编制设计文件、及招投标等各项准备工作的总称。包括勘察选点，可行性研究，项目决策，报批建设地点，报批设计任务书及扩大初步设计等多个环节。开发项目前期准备工作还包含招投标等内容的完成。所以，加强房地产开发项目或工程建设项目前期工作管理，对项目的正确决策，2具有非常重要的意义。 2 施工图设计阶段对工程质量的影响及对策 开发项目前期准备工作中的决策阶段成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程
3、度高达 95%，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标，采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目投资决策的可靠性。而正确的投资决策来源于高效的项目可行性研究。只有保证正确的决策后才能有效的对工程进行施工设计。在施工图设计中，由于设计人员水平高低不同，受主观思想影响，更多地考虑满足结构安全性和强制性规范，而对其它细节方面往往考虑不够全面。设计中往往存在材料选用不合理，材料规格类型不确定，节点的设计不够细化，标注错误，材料设备选型滞后等等。这些问题的存在，直接影响到工程清单的编制质量和投标企业的投标报价，并在以后施工过程中也会带来困难。为解决存在的问题，主
4、要应从以下几方面加以解决。 2.1 建立以专家系统为核心的设计咨询保障制度 业主方在工程开始阶段对发展趋势不了解，建成后往往在使用功能和内部设施方面感到滞后，留下不少遗憾，因此设计单位在工程前期应多介绍一些超前的设计思想。提高设计质量的关键是优化设计方案，开展设计咨询对优化设计方案是一个有效方法。设计咨询就是业主自愿有偿地聘请权威专家或权威设计机构，对业主关心的效益问题、方案的优劣、工艺技术的先进性、合理性等进行评估和优化，从而确定最优设计方案，提高投资效益。 32.2 强化施工图的设计审查 设计是工程建设的龙头，抓好设计审查对保证结构安全、节约投资将起到重要作用。建议有关管理部门，结合往年工
5、程出现的问题，制定各专业的施工图设计审查注意事项及实施细则，以减少、消除施工图设计阶段可能出现的各种问题，提高图纸设计质量。 2.3 加强设计人员的技术培训 目前，设计院面临的又是要求复杂的各类建筑项目，在技术上存在不少困难。针对地区情况制定一些通用的标准设计或技术规程规定，对保证设计质量将起到良好作用。 3 工程清单的编制对工程质量的影响及对策 目前清单编制过程中普遍存在漏算少算、定额套用错误、清单项目特征描述不清、与现场情况不符、设计变更和修改未加以考虑等等问题。这些问题的存在直接影响工程量计算的准确性，加上投标企业没有充足的时间也不会去核对，在投标报价时就会存在偏差，影响企业的成本核算，
6、中标的施工企业认为亏本或少赚时，就会想方设法从其他方面降低成本，甚至偷工减料，影响工程质量。为解决这类问题，主要应从以下几方面加以考虑。 3.1 建立清单编制复审制度 建立标底项目清单交叉审核制度，在清单编制单位完成工程标底编制后，委托另外一家中介机构进行审查，以查找出标底中存在的问题。并要求编制及审核单位均到工程实地察看，使工程标底编制尽可能与工程实际情况相符，并制定出相应配套的奖罚体制，使得编制单位、复审4单位工作状态最优化，从而使清单编制中“错、漏、少”等情况控制在最小范围内。 3.2 加大行政检查力度 行政主管部门要加强检查，加大检查频率，从而使作业人员进一步加强业务学习。使企业强化内
7、部管理，提高执业道德素养，并严格执行国家和省市有关工程造价管理的法律、法规和规章，自觉规范自己的执业行为，从而促进工程造价咨询行业持续、健康发展。 4 加强招投标过程的管理 4.1 建立和健全相关制度 完善市场环境，建立、健全并规范建设市场。加快市场完善的步伐，加大规范建设市场的力度，确保公开、有序的市场竞争环境。建立市场信誉档案制度。规范建筑市场行为，用行政手段防止恶意低价竞争的产生，对投标人、担保人、中介机构、业主建立信誉档案。中标单位确定后，为确保其最低报价已包括工程的所有内容，招标方应对中标人的报价进行复核，检查有没有计算错误或遗漏，并同时由具有资格的预算员进行审查。以避免施工中发生纠
8、纷，也遏制了恶性竞争的行为。 4.2 加快企业以造价为管理中心的改革 强化管理，降低成本，在国家定额指导价下做好本企业报价定额的制定工作，主动适应新的市场条件下的竞争形势。 4.3 业主加强监管力度 做到招标文件内容严谨、条款明确，工程量清单明细清晰、数量准确，力求减少数量差错，对估计出现的误差有明确的解决办法。明确各5材料设备技术要求，确定材料设备档次。 5 前期准备工作容易忽视的问题 5.1 计划性弱前期工作比较零散，政府承办审批的工作不能由企业主导，市场影响因素较多，往往没有计划，一味地适应政府及市场，所以，不能确立有效的工作计划，导致工作无计划。 5.2 时效性差人们普遍重视施工过程中
9、的时效性，工期一压再压，而忽视前期工作的时效性。有的项目前期工作周期比施工周期还要长，对此，人们感觉无奈和正常。其实，前期工作紧凑与否对企业影响是很大的，损失是无形的，有时还延误商机。实际上完全可以缩短周期，按计划按时效实施。 5.3 准备工作不充分正是由于前期工作计划性弱、时效性差、市场影响因素多，企业自身没有明确的办结目标，执行层准备工作往往不充分，执行不力，效果不明显。房地产开发项目或工程建设项目前期准备工作，是房地产开发单位或建设单位决策的重要工作，也是政府部门进行房地产开发管理和工程项目审批管理的重点。应引起高度的重视，只要加强计划性，明确责任目标，积极充分准备，实行科学管理，那么，前期准备工作就一定能做好。 6 结语 总之，如果工程项目前期工作得到加强，在源头上就可以减少对工程质量影响的因素，加上施工过程的严格管理，工程质量也必然会有很大的提高。 参考文献 61郭桂其.浅谈施工前期准备工作的重要性J.科技资讯，2005（24）. 2赵丽丽，陈伟.项目实施阶段的工程造价管理研究J.中国商界（上半月） ， 2009， （08）. 3王捷，赵向清.房地产开发项目工程造价管理J.中国住宅设施，2009， （05）.
