1、1探究房地产开发当中的住宅户型设计【摘 要】户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关房地产项目开发成败极为关键的因素。本文结合作者多年来从事设计工作的经验，探究了户型的策划以及户型设计过程当中应该注意的问题和优化措施。 【关键词】房地产开发；小区住宅；户型设计 可以说，户型的定位和设计是房地产项目开发当中的重点和难点，那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。1 户型的策划 表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、
2、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑设计问题。其实不然，户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的设计才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型策划和选择不仅是市场问题，而且也是其根本的设计问题。 “住户”是以空间的占有来划分的。住户是住宅需求的基本单位。 “户型”则是根据住户家庭人口构成的不同而划分的住户类型。通常按住户人口规模和住户类型结构分类。2“套”是每户家庭独用的空间范围，满足家庭生活行为必须的空间。 “套型”按住宅设计规范定义为按不同使用面积，居住空间组成的成套住宅类型。也可以说住宅套型是为满足住户不同需求所
3、需要的居住空间类型是为住户服务的。所以住宅套型设计取决于住户家庭人口的规模、构成和家庭生活模式，又与人的生理和心理对居住环境的需求密切相关。同时也受到空间组合关系、经济技术条件和社会形态等的影响和制约。 1.1 户型类别配置 现如今想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 1.2 户型面积设定 从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的
4、不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在 100m2左右，有的希望三房能做到 130m2 以上甚至 170m2；有的喜欢 70m2 的二房，有的中意二房超过 90m2。那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。 1.3 户型类别分布 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、3总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好
5、的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。户型功能配置。 2 住宅户型设计的新走势 户型面积趋向使用化 ： 传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现，每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。 大厅大户的结构显得落后，中户型设计基本上以大厅小房为主，而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。 功能配置更趋完善
6、 ： 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。工作阳台的设置，同以前功能重合的阳台设计（把家务操作、观景等功能集中于一个空间实现）相比变得合理、方便。 书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置、使室内活动更为舒适。 玄关的设计，增加户内空间层次，亦与生活水平提高的社会现实想吻合，使入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康化、安逸化。 3 中小户型在高层住宅中的设计 中小户型一般是指套型建筑面积在 90m2 以内的户型。经过前几年的发展与建设，中小户型已日趋成熟与合理。其中，中小户型在多层及小4高层设计中较易把握和设计。但在中高层及 18 层以上的高层住宅设计中，难度和复杂性会随之增加，特
7、别是户型面积要求更小，在 5070m2 左右的户型设计中。 3.1 户型平面的集约化设计 在中小户型面积有限的条件下，采用集约化、精细化的设计理念，最大效率地挖掘住宅空间的使用潜力。 （1）户型设计应符合人居生活基本的功能需求，合理安排卧室、起居室、厨房、卫生间等各功能空间，精确把握和定位每一个空间的尺度，包括房间的开间进深、面积大小、门窗开启位置等。 （2）重视房间的自然采光、通风、视线、节能、舒适度、私密性等基本要素，并逐一加以解决，准确推敲各因素的利弊大小与得失取舍。 3.2 重视每单元多户之间的均好性与整体性设计 由于是中小户型设计，为了减少交通的公摊面积和提高使用系数，每单元多户组合
8、是必然的。高层建筑中每单元 3 户、4 户较为常见，在经济适用房、廉租房、安置房等中小户型中，每单元会有 6 户、8 户出现，这就涉及到各户型之间的均好性、平衡性的问题。设计中应尽量做到各户之间的均衡，包括各户型的方位朝向、凹凸进退、彼此的视线干扰、日照采光遮挡等因素，尽可能做到每户之间缩小差异与整体均好，提高单元各户型的整体品质。比如凹凸进退不大的塔式、短板式平面户型均好性为优。 3.3 有效降低公共交通空间的公摊面积和结构、设备布置的优化设计 高层住宅中，户型面积有很大一部分被公共交通公摊和结构、设备5管井面积所消耗，常见的使用面积系数一般为 70%左右。因此公共交通空间和结构、设备的简捷
9、、紧凑布置是提高中小户型经济性、合理性的有效手段。公共交通空间主要由疏散楼梯间、普通客梯、消防电梯、消防前室和走廊等组成，合理组织好以上各交通疏散环节，做到人流疏散自然顺畅而又便捷安全，并符合防火规范的要求。同时，处理好相应的设备管井、正压送风管井等布置，尽量优化减小面积。 4.中小户型设计中应注意的问题 （1）中小户型面积虽小，但基本的功能要求必须完备，设计应遵循国家及省市制定的相关住宅设计标准，特别要重视厨、卫房间的面积功能要求。 （2）户型设计应从整体出发，从人员交通流线入手，以由内而外的原则设计各功能空间，动静分区；而后再由外到内进行斟酌与比较，包括户型内部、户与户之间、户外空间（公共
10、交通、阳台、空调平台）等，不断调整与优化户型。 （3）由于中小户型受面积空间制约，各户之间须并排紧连，挑高阳台等手法势必会引起上下层之间、平层相邻户型之间对视、视线交叉干扰等问题，加之自身固有的空间较局促，居住的私密性大大降低。因此在中小户型设计中，应从户型标准层平面的整体入手，做好户型各功能要素的组合和加法，而不应简单的以挑高露台等手法作为户型设计、面积增加取舍的主要手段。 （4）重视内天井的自然通风与采光。由于多户型并排布置，中间套户型的北向房间大都采用内挖天井的做法，来争取采光和通风。内天井6的设置采用半开敞空间，一要注意平面大小合理，有比较顺畅的空气流通和自然采光，二要注意各户之间的视线干扰、防火距离和隔音要求。 4 结束语 随着目标市场逐渐细分化，购房群体日趋理性与个性，单一的户型需求演变变为多极化多样化的户型需求，从而使户型设计也呈现多样化特征，无疑会增加了户型设计的难度，这就需要我们要在日常的工作当中不断的了解市场和丰富设计内容，才能设计出好的作品，满足人们的需要。
