1、1信达地产 58 亿夺得上海新地王昔日荒地变“金矿” 溢价率 306.53% 楼板价飙升至 4.81万元/平方米 电子地图上找不到“苏家浜路” ，附近也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有 19公里。它所在的板块以顾村公园闻名，早春那里是上海的赏樱名地，不过距此也有 4.2公里之远，而最近的地铁站就在那里。 5 月 31日，5 位工人正七手八脚地清理着这块乱石丛生的荒地，他们从上午就一头扎进了荒草堆，黄昏时分才接近收工。 “这里明天要拍卖，所以清理一下碎土和垃圾，让它更好看一点。 ”一位工人对中国经济周刊记者如是说。 6 月 1日上午， “宝山新城顾村 A单元 10
2、-03、10-05 地块”如期开拍。记者了解到，超过 40家房企领取了申请书，真正参加竞买的申请人名单一直在拉长，临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿” ，最终达到了 24家。而从这份名单上看，几乎耳熟能详的大开发商全员到齐，席卷了大半个地产圈。 上午 11点 02分，在一轮又一轮“心跳加价”后，这个起价 14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产，成交价高达 58.05亿元，溢价率306.53%，远远超过了市场早先分析的 140%180%中间溢价率。 这个价格意味着昔日“荒地”摇身变成“金矿” 。去除商业和自持住2宅，楼板价达到 4.81万元/平方米，相比此前 2.2万元2.8 万元/平方米的预
3、估价几乎翻番。如果按照业内流行的保本售价算法，未来价格将冲上 7万元/平方米。 要知道，就在半年前，这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果，许多围观人士却表示淡定。因为刚刚过去的“土地红 5月”已有三块地处外环外的地块成功揽金 500亿元，其中周浦地块保本售价逼近 8万元/平方米已然抬高了大众预期。 上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇，谁也不知道这场盛宴还将持续多久，眼看着单月土拍成绩可以秒杀三四线城市全年销量总额， “地王”已经成为新一代网红名词。 新“地王”周边两条都是地图上找不到的新路 顾村地块的拍卖现场几乎陷入疯狂，信达最后的落槌是经过了和金
4、茂、绿都的多轮死磕缠斗，最终才杀出重围。在场房企“土豪”的举牌出价以秒读数，主持人甚至因为应接不暇而将 56亿口误说成 95亿。 不可否认，这几年宝山确实一直是北上海住宅成交“一哥” ，但究竟是何方神圣可以承载逼近 5万元/平方米的楼板价？毕竟仅仅半年前，7万元/平方米的价格还能买到市区黄金地段的一手房，即使是现在，内环内商圈繁荣的打浦桥和浦东高大上的花木二手房单价也不过 7万出头。 “苏家浜路、宝荻路？不知道在哪里，都是新路，路牌都没有。 ”5月 31日，一位在待拍地块用挖掘机铲土的工人对中国经济周刊记者这样表示。根据土地出让信息，顾村地块东至潘泾路，南至苏家浜路，西至宝荻路，北至白荡河路，
5、但记者实地踩点发现，不仅电子地图上找3不到苏家浜路和宝荻路，苏家浜路的路牌还没有竖立，甚至无法判断确切的起止位置。 “从目前的交通便利程度看，这块地的区位优势还不如我住的地方，一样都是要坐宝山 3路去顾村公园坐 7号线，这里要坐 8站，我家只要坐两站。 ”家住宝山顾村板块的陆小姐告诉记者，由于她住的是酒店式公寓，楼下即是中介一条街，所以对周边房价了如指掌， “现在我这里附近的二手房房价是 3万元/平方米出头，如果新的这块地要卖 7万元/平方米才保本，等于这一两年房价要翻一倍还不止。 ” 不过，此次参与竞拍的地产大咖们显然有自己的逻辑。 “顾村本来就是上海比较有名的外环外刚需板块，随着人口导入结
6、构和规划的不断完善，去年以来新房类逐渐变成刚改，所以涨幅是有需求支撑的。 ”一家竞拍房企的市场部研究员告诉中国经济周刊记者。 从宏观规划看，今年 3月“新顾城”规划批复落地，规划人口 14.2万人，周边辐射人口 40万，随着 1号线和 3号线沿线的饱和，串联浦东的轨交动脉 7号线确实颇具价值潜力。到 2020年底，15 号线和 18号线建成还将使顾村板块成为三轨交接地。另一方面，世界外国语学校和华山医院入驻顾村也成为了重要驱动力。 但也有观察人士表示，随着上海多个城市副中心崛起，几乎每片在拍的土地都可以找到地缘上的概念， “从 5月的三个地王看，周浦靠近迪士尼，泗泾挨着大虹桥，南桥算是傍上前滩
7、，要找概念和蓝图总能找到，最有效的还是要和自己的历史竞拍价纵向比较。 ” 中国经济周刊记者注意到，顾村板块上一次的成交地块要追溯4到 2014年 12月，金地朗诗平安联合体以 26.8亿元折桂，当时的楼板价只有 1.38万元/平方米，换言之，在一年半的时间内，板块楼板价已经涨了约 3.49倍。而再往前追溯则是 2013年中国铁建房地产以 1.05万元/平方米楼板价夺魁，可见去年以来土地市场的火爆程度远超前两年。 “张江男”辐射， “地王”附近在售楼盘封盘待涨 不过，就记者采访的结果看，多数业内人士还是对 6月 1日的土拍结果泰然处之，这与上海土地市场的“红五月”密不可分。5 月上海土地市场几乎
8、刷新了所有人的三观，尤其是 5月 18日，周浦地块被保利以 54.5亿元的价格拍得，地块挂牌起始价格为 13.77亿元，溢价率达到 296%，楼板价 43607元/平方米。扣除 5%的保障房与 15%的自持面积后，实际可售面积楼板价在 55000元/平方米左右。按照业内普遍测算，未来周浦保本售价将达到 7.9万元/平方米，这在外环外板块堪称绝无仅有。 当天的土拍现场面对连续的疯狂报价，主持人甚至带着哭腔请诸位“冷静” ，但仍然挡不住“买买买”的节奏。据悉，周浦地块出让条件相当严苛，其中规定有 15%的面积需要自持 70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，但这些附加条件在已经“炒红眼”的上海土地市场上依然成为浮云。
