1、1北海市物业专项维修资金管理实施细则（修订征求意见稿）第一章 总 则第一条 为加强我市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据物业管理条例、 住宅专项维修资金管理办法、 关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知和广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则的规定，结合本市实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于北海市行政区域内非单一产权的住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金的缴存、使用、管理和监督。第三条 本实施细则所称物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业共用部位、共用设施
2、设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。本实施细则所称保修期，是指自开发建设单位将物业交付给业主之日起计算。保修期限应根据不同的房屋建筑工程、部位、部件，按照法律、法规、规章规定执行，不得低于规定的最低标准。本实施细则所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业业主共有的部位以及其他在使用上、功能上为整幢物业或整个物业区域服务的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本实施细则所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业业主共有的附属设施设备以及其他在2使用上、功能上为整幢物业或整个物业区域服务的设施设备，一般包括：
3、电梯、加压水泵、空调系统、避雷设施、安防技防监控设施、智能化系统、园林景观设施设备和音乐背景系统，消防设施、供电设施、给排水设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条 物业专项维修资金的管理，应遵循统一归集、专户存储、专款专用、业主决策、方便快捷、公开透明、政府监管，受益人和负担人相一致的原则。第五条 市住建（房产）主管部门会同市财政部门负责物业专项维修资金的监督指导工作。市住房和城乡建设局辖属北海市物业管理中心(北海市专项维修资金管理中心)（以下简称管理机构）,负责我市物业专项维修资金归集、使用、管理、监督、指导等日常工作。管理机构所需经费由市财政部门核定并保障
4、。第六条 管理机构设立物业专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设立分账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。第二章 缴存第七条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。（一）2014年1月1日起办理商品房预售许可证的物业(简称新建物业) 缴存首期物业专项维修资金,数额为本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%-6% （未配置 电梯的物业5%，已配置电梯的物业6%）,具体缴存标准由市住建（房产）主管部门核定公布。1.开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，向管理机构申报预缴存物业专项维修资金。物业专
5、项维修资金缴存3证明列入办理商品房预售许可证的材料之一;2.开发建设单位应当按照市住建(房产)主管部门商品房测绘备案的可售建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金;3.开发建设单位获得预售许可后，在商品房买卖合同中用专项条款约定物业专项维修资金缴存事项；4.购房人在签订商品房买卖合同后，按合同约定足额支付由开发建设单位预缴存的物业专项维修资金；5.开发建设单位持交存物业专项维修资金业主名册清单等相关材料到管理机构办理账户变更手续，领取北海市物业专项维修资金信息变更办结证明，并转交交存业主。（二）2014年1月1日前已办理商品房预售许可证的物业(简称老旧小区物业)，其物业专项维修资金的缴存标准，由市
6、住建( 房产)主管部门核定公布。1.物业专项维修资金缴存由管理机构委托物业管理单位（包括物业服务企业、开发建设单位、业主委员会）代收代缴。2.业主按照缴存标准每月向物业管理单位交存。物业管理单位给交存物业专项维修资金的业主开具代收代缴收据。3.物业管理单位每月10日前将上个月业主交存的物业专项维修资金向管理机构核算。核算时提交下列资料：(1)交存物业专项维修资金的业主明细表；(2)代收代缴收据存根；(3)物业专项维修资金专户银行缴存单据。4.管理机构核算无误后，向物业管理单位出具物业专项维修资金分户交存统计表（在小区内公示）。第八条 新建物业业主未按照本实施细则的规定缴存物业专项维修资金的，开
7、发建设单位不得将房屋交付给买受人。第九条 新建物业首期缴交的物业专项维修资金的分户账面余额不足30%的，业主按照本实施细则第七条第二项规定向4物业管理单位交存。第十条 业主大会成立前，物业专项维修资金由管理机构负责代管。业主大会成立后，应当就物业专项维修资金管理事项进行表决：（一）代管物业专项维修资金机构的决议；（二）物业专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；（三）委托物业专项维修资金专户管理银行的协议；（四）物业专项维修资金账目管理办法；（五）其他与物业专项维修资金有关事项的决议。以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会
8、的有效决议到管理机构办理物业专项维修资金划转手续,并接受管理机构的监督指导。第十一条 管理机构在办理物业专项维修资金划转手续后，将物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开设的物业专项维修资金账户，并将有关账务等资料移交业主委员会。第十二条 有下列情形之一的，业主或业主委员会应当到管理机构办理有关物业专项维修资金的变更手续：（一）物业管理区域发生调整的；（二）房屋所有权发生转移的；（三）业主大会委托的专户管理银行发生变更的；（四）其他发生变更的事项。第三章 使 用第十三条 物业专项维修资金应当专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。任何单位和个人不得挪作他用。5第十四条
9、物业管理单位应当在年末制定下一年度维修、更新、改造方案（含工程预算书）、紧急维修预案以及授权事项报业主委员会并经业主大会或业主表决。表决方式如下：（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权给业主委员会或者物业管理单位分批使用；（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通
10、过。第十五条 物业共用部位、共用设施设备正常维修、更新、改造的按下列程序办理：（一）维修方案经业主表决同意后，由物业管理单位选定具有相应资质的工程维修单位，经业主委员会（无业主委员会以公告形式异议表决）确认后，签订维修、更新、改造工程合同并组织实施维修。（二）物业管理单位持下列材料向管理机构申请物业专项维修资金，经审核符合条件的，由管理机构通知专户管理银行按照工程维修合同的约定将维修资金划转至工程维修单位。1.北海市物业专项维修资金使用申请表；2.维修、更新、改造方案；3.维修、更新、改造工程预算书（工程预算 10 万元及以上，需提供造价咨询机构出具预算审核意见）；4.业主大会或业主表决的文件
11、；65.经确认的维修、更新、改造工程合同；6.工程维修单位营业执照、法定代表人身份证明、有资质管理要求的需提供资质证书；7、相关公示证明材料。以上提交材料 2-6 项交复印件,核原件。（三）物业管理单位负责工程项目的维修组织工作，工程项目竣工后组织施工单位和业主委员会（业主代表）进行验收（涉及专业设施设备需第三方专业机构出具检测报告），验收合格的报管理机构备案。（四）物业管理单位将维修和验收情况在小区内公示 7 天，公示期满后将公示结果报管理机构，申请拨付维修、更新、改造工程余款。第十六条 物业共用部位、共用设施设备紧急维修、更新、改造的按下列程序办理：（一）危及房屋使用和人身财产安全的紧急情
12、况：1.电梯故障；2.供水供电、消防设施故障；3.屋面、外墙渗漏；4.排水排污设施堵塞、爆裂；5.楼体外立面存在脱落危险；6.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。（二）办理程序：1.物业管理单位根据表决同意的维修、更新、改造预案及授权事项，选定具有相应资质的工程维修单位，签订维修、更新、改造工程合同，并组织实施维修；同时将维修、更新、改造等相关事宜以公告的形式告知全体业主。2.物业管理单位持下列材料向管理机构申请物业专项维修资金，经核实符合条件的，由管理机构通知专户管理银行按照7工程维修合同的约定将维修资金划转至工程维修单位。（1）北海市物业专项维修资金使用申请表（原件）；（2）维修、更
13、新、改造预案（包括工程预算书，工程施工合同原件）；（3）相关公示证明材料（原件）。3.维修、更新、改造工程项目竣工后，由物业管理单位组织工程维修单位、业主委员会（业主代表）进行验收（涉及专业设施设备需第三方专业机构出具检测报告），并将验收结果在小区内公示 7 天。公示期满后将公示结果报管理机构并申请拨付工程余款。第十七条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用按照下列不同情形分摊：（一）维修、更新、改造项目涉及到相关业主的，其费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。（二）维修、更新、改造项目涉及尚未售出物业的，其费用由开发建设单位按照尚未售出物业建筑面积比例分摊。（三）维修、
14、更新、改造项目费用不足的，不足部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。（四）对未缴存物业专项维修资金或分摊费用不足的，由物业管理单位或业主委员会负责追缴。第十八条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由责任当事人承担的；（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维护和养护费用。8第十九条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：（一）按规定计
15、取的物业专项维修资金的增值收益；（二）利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；（三）物业共用设施设备报废后回收的残值。第四章 监督管理第二十条 业主转让物业时，应当在物业转让合同中明确约定物业专项维修资金的清缴责任，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让。第二十一条 物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到管理机构办理个人账户注销手续并提取余款。第二十二条 管理机构或者业主委员会应当与专户管理银行每年核对一次物业专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：（一）物业专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存情况
16、；（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；（三）业主分户账户物业专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。（四）业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。第二十三条 物业专项维修资金的管理应当依法接受审计部门的审计监督。第二十四条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。第五章 法律责任9第二十五条 开发建设单位和物业管理单位违反本实施细则有关规定的,由市住建(房产)主管部门责令其限期整改;逾期未整改的,记入诚信系统，并暂缓其办理相关业务。第二十六条 开发建设单位违反本实施细则第八条规定的，由市住建（房产）主管部门依据住宅专项维修资金管理办法第三十六条规定处罚。第
17、二十七条 物业管理单位不按时到管理机构核算的，由管理机构责令其限期核算；逾期不核算的，由市住建（房产）主管部门负责追回所收资金，并依据物业管理条例第六十三条规定处罚。第二十八条 物业管理单位超规定标准收取物业专项维修资金的，由市住建（房产）主管部门责令其限期退还多收取部分，逾期不退还的，将依法追究责任人相关责任。第二十九条 开发建设单位、物业管理单位违反本实施细则规定,截留、挪用、侵占物业专项维修资金的，由市住建（房产）主管部门依据物业管理条例第六十三条规定处罚。第三十条 采取虚假方式骗取物业专项维修资金的，由市住建（房产）主管部门责令相关责任人退回；造成经济损失的，应当赔偿；构成犯罪的，依法
18、追究刑事责任。第三十一条 管理机构及其工作人员有下列情形之一，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员依法处理：（一）未依照本实施细则规定及时核准、拨付物业专项维修资金，并造成后果的； （二）未按照本实施细则规定进行管理，造成物业专项维修资金流失的；（三）截留、挪用、侵占物业专项维修资金的；（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。10第六章 附 则第三十二条 因物业专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。第三十三条 本实施细则施行前，已按有关规定或合同约定归集的物业专项维修资金，符合条件的可委托管理机构管理，其管理与使用依照本实施细则的有关规定执行。第三十四条 合浦县物业专项维修资金的缴存、管理、使用，参照本实施细则执行。第三十五条 本实施细则自 年 月 日起施行。
