1、1本科毕业论文（20 届）南安市农村宅基地的权属调查工作探讨所在学院专业班级 测绘工程学生姓名指导教师完成日期2南安市农村宅基地的权属调查工作探讨 【摘要】随着农村信息管理以及规划的迅速发展，农村宅基地权属调查是村镇地籍调查的核心内容之一，是村镇地籍调查的前提和基础。本论文以在南安市水头镇地籍调查为基础，主要对农村宅基地宗地范围的认定、权属资料的收集、宗地展绘，地籍调查表的设计等进行了介绍，以及对权属调查工作中遇到的主要问题的归纳总结并提出改善的措施。【关键词】农村；地籍调查；宅基地；权属调查 3目录1.引言 .31.1 研究背景 .31.2 研究的目的与意义 .31.3 研究的内容 .32.
2、调查区概况 .33.权属调查体系 .43.1 农村宅基地宗地范围的认定 .43.1.1 宗地划分的原则 .43.1.2 宅基地范围的认定 .53.2 权属资料收集 .53.2.1 已登记权属资料的收集 .53.2.2 未登记权属资料的收集 .63.3 地籍区、地籍子区的划分 .63.4 农村宅基地地籍编号 .63.5 农村宅基地界址点编号 .63.6 宗地展绘 .63.6.1 已登记宗地展绘 .63.6.2 未登记宗地展绘 .73.7 宅基地调查表的设计 .83.7.1 宅基地调查内容 .83.7.2 宅基地调查表设计 .83.7.3 宗地草图的绘制 .83.7.4 宗地草图成果分析 .94.
3、宅基地权属调查中出现的问题 .105.对农村宅基地调查工作中问题的建议 .106.结论及展望 .11致谢语 .11参考文献 .1241.引言1.1 研究背景1984 年至 1996 年 12 年期间，国家土地调查人员对全国土地利用现状的状况进行了全面的调查,也彻底调查了土地基本利用状况、土地权属、土地类型及分布和面积,同时也具体分析了我国土地资源利用情况 1。从 1996 年开始的全国土地利用变更调查,以后的每一年都会具体公布出土地利用状况,改善了国土资源保护的管理措施。从而更好的规划、利用、管理和促进国家的宏观调控，也提供了必不可少的基础实用数据。然而,伴随着我国农村城镇化的迅速发展,现有的
4、土地调查结果远不能满足当下社会发展的需要。因此开展第二次全国土地调查的工作是我们当前发展城镇化的首要任务。1.2 研究的目的与意义村镇地籍调查是第二次全国土地调查中的极为确切需要解决的任务，也是全面依次查清楚全国村镇各类土地的利用现状，获取村镇土地真实基础数据的重要方法。土地权属调查是村镇地籍调查的核心内容之一，了解其过程,对于在调查过程中出现的问题予以提出解决，探索出一条科学的调查方法，对第二次全国土地调查有着积极的意义。1.3 研究的内容土地权属调查的内容是要查明一宗地的位置、界线、使用及权属与利用状况。权属调查是以一宗为单位进行的,在新版的国家地理信息局地籍测量规范中以宗地作为地籍测量的
5、基本单元 2。(1)宗地的位置与界线是以界址线和界址点来表示的。权属调查时必须查明相邻宗地的分界线位置,对有明显界标物(如道路、水沟、墙壁、围墙、篱笆等)的界址线需要表明界址线所属的位置(以界标物的中心或内边或外边为界址线)。界址权属经各方指界人认定的,在工作底图上标明实地设立的界址标志,并填写界址调查表。对无争议的界址线,交界双方要按规定签字盖章。对争议界址线,先由调查员调解认定,如调解无效,则将双方争议的界址线标清,交市(县)地籍调查领导小组调解仲裁。在现场调查的基础上,测绘宗地草图。(2)土地权属调查是对一宗地的使用者情况及权属来源的调查。调查时应对照申请书、工作底图、地籍调查表核对土地
6、使用者与地号是否一致，与现场是否相符，如有出入应查明原因，确认无误后再填写地籍调查表。2.调查区概况水头镇坐落在南安的东南边，地处海边，西与马巷镇的分水岭分边界，东与晋江的安海镇相隔“安平桥”，北接官桥，南连石井。地理位置重要，是厦漳通往泉州、石狮、晋江等必过之地。水头镇镇区面积约 20.4 平方公里，现管辖水头社区、水头村、后房村、巷内村、呈美村等 28 个村委会。本次开展水头镇镇区 1:1000 全野外数字化地形图修补测面积约为 10.0 平方公里，重测面积约为 10.4平方公里，需要进行开展调查权属面积约为 20.4 平方公里，进行具体展开的建设地籍数据库面积约为 21.5 平方公里。调
7、查区域示意图参照图 2-1 所示。5图 2-1 为水头镇调查范围3.权属调查体系3.1 农村宅基地宗地范围的认定宅基地权属调查分两类，分别是宅基地初始登记之前的变更登记调查和权属调查,本文章所研究的内容主要是宅基地权属调查，指的是初始登记之前的调查。3.1.1 宗地划分的原则宅基地权属调查的基本单位是宗地。宗地是被权属界线所封闭的地块。假如一块宅基地被若干户人共同使用,实际利用土地又没办法划分清楚每户的用地实际范围,划分为一宗地,称组合宗 4。权属的确权是确定宗地的唯一标准,同时闲置的宅基地上没有建筑物和荒芜又无人确权的宅基地也是调查的难点。63.1.2 宅基地范围的认定宅基地的认定需要确切范
8、围。以现状利用为主是对宅基地范围的认定,作为相邻宗地使用权人是指界为法律基础,依照历史真实概况,面对实际的基本原则,进行开展调查。（1）有固定宅基地院墙，不管面积与否有超标,都必须作为一处宅基地。宅基地的面积有超的和不超的,都需要通过一定的计算方法测取界址点的坐标。在宗地图上用不同颜色的线条单独处理超标的部分,不用作登记。如果院墙外有猪圈、鸡圈等按暂时房屋用用地处理,并需要拆除。（2）对于没有院墙的宅基地,首先是利用主、附房屋的占地面积来确认。如主、附房屋间隔甚远,就按主、附房屋得延长相交线来确定宅基地范围面积 3。当其超标时,可以按照两个宗地来进行调查,或者将附属的房屋进行拆除,并搭盖在主房
9、的边上。然后再运用主房占地面积为标准,主房的房前屋后一定宽度范围需划入宅基地。多大宽度为宜,应根据当地的生产、生活习惯而定。如河南省漯河市规定的在主房前 4 米,主房后 3 米作为占地范围的宅基地 4。（3）当遇到农村集体用地的划分时，需要相关村委会主任应必须到场。确定宅基地的范围，不仅要结合实际状况，也要考虑到农民的切身利益等。本文章通过全面结合了农村地区的真实情况，得出农村宅基地范围的认定，可以作为水头镇宅基地范围认定的依据。3.2 权属资料收集3.2.1 已登记权属资料的收集在南安市国土资源局档案科对档案室里所涉及水头镇从 1988 年至今的土地登记资料进行扫描。对于图纸比较小的用拍摄仪
10、进行拍摄，但要确保宗地图的图标信息完整如地点、图的编号、路的地名等在要求扫描的区域内，同时红线范围都要在扫描范围内。对于图纸比较大时应使用相机拍摄，拍照时保证相机对准图纸的中心位置,保证拍到图片的正摄照。同时每本档案扫描后应放于同一文件夹中。扫描资料的分类整理为了方便档案信息入库，且方便分类查询需要，对地籍档案进行分类整理命名。按照档案的类型以及城镇地籍调查数据库标准，将同一类型的纸质扫描件以统一名称加以命名，方便以数据库和管理系统对影像数据的调用。本次地籍调查将档案分为表 3-1 所示。表 3-1 为档案资料分类整理目录序号 类型 包含档案内容1 身份证 法人代表身份证明、代理人身份证明、相
11、关营业执照、机关法人登记证书、社团法人登记证书等2 委托书 指界委托书3 权属来源证明材料土地出让(或使用)合同、政府批准(或调拨) 用地文件、建设用地批准书、许可证、规划用地红线图、地上附着物权属证明、交地证明、建筑相关证明、相关处室函、通告、竣工依据文件、法院协相关执行通知书、市政府会议纪要、规划总平图、其它权属材料4 申请表 申请书、土地登记申请表、变更登记申请表5 权属调查表 包括地籍调查表、堪丈记录表、界址调查表6 宗地图 宗地草图7 审批表 包括初次审批、意见的批准、最后审批78 登记卡 登记卡及登记卡续表9 土地证书 原土地使用证后附图、改后土地使用证等10 其他文件 其他如档案
12、封页、目录3.2.2 未登记权属资料的收集主要通过外业调查进行收集，首先通过各村村委会收集已有的各宅基地权属信息（权利人，宗地号、宗地四至、权属类别等信息）。对于其它村委会未提供信息的宅基地则需要工作人员外业挨家挨户调查其权属信息。3.3 地籍区、地籍子区的划分以登记集体土地所有权确权发证时划分的地籍区和地籍子区成果为基础。当地籍子区“破宗”时，实地是国有土地的，地籍子区界调整至国有地边界（原则上按占该国有地面积的大、小，进行相应的调入、调出）；实地是集体土地的，原则上按该集体土地归属调整地籍子区界，微调后的地籍子区界线须沿路或沿围墙、水沟等固定地物边界走向。当原地籍子区划分不合理时，例如镇区
13、内的居委会、只调查不发证的行政村宗地数较多时，可进行再次划分，面积较大的采用原地籍子区号，其它新划分的地籍子区，在本地籍区内最大的地籍子区号后续编地籍子区号。已发集体土地证的村，其地籍子区不进行拆分，暂按一个地籍子区。国有河流、公共绿地、城镇道路等国有土地，直接采用集体土地所有权中确定的宗地范围及宗地号。3.4 农村宅基地地籍编号地籍档案的基础是地籍编号,它不仅有利于土地的管理和规划，还有方便于资料的搜集及整理，利用计算机建立地籍相关系统，有利于信息的存储、修改和使用 5。本次村镇地籍调查，须按照国家颁发的宗地统一代码方案的相关要求，编制宗地统一代码。宗地代码应严格按从东到西、从南到北，制定统
14、一的宗地代码。也可以用五层 19 位层次码来表示宗地的代码，宗地代码结构如下：350583 119 222 JB 00001 (1)前 6 位代码为县级行政区划，采用中华人民共和国行政区划代码(GB/T2650)。（例:350583 是南安市的代码）(2)第二层代表地籍区，代码是 3 位，用阿拉伯数字表示。（例:119 是水头镇的代码）(3)第三层地籍子区，代码是 3 位，用阿拉伯数字表示。（例:222 表示下店村）(4)第四层代表权属的类型，代码是 2 位。其中，第一位代表使用土地权的类型，用 G、J、Z 表示，第二位表示宗地特征码，用 A、B、C、D、E、F、Y 表示，各表示都应在土地权属
15、管理制度中有标明。（例:JB 表示集体建设用地使用权宗地）(5)第五层代表宗地号，代码是 5 位，用阿拉伯数字表示。由“00001”开始顺序统一预编宗地号，将地籍调查表上的预编宗地号进行对应标注，预编地籍号与正式地籍号基本一致，权属核定或权属调查后，正式确定地籍号漏号等现象，宗地号码不足 5 位的前边补 06。3.5 农村宅基地界址点编号界址点的编号有两种,一是以宗地为单位编号,第二是以图幅为单位编号。水头镇下店村的界址点编号,按宗地单独编号，界址点编号按宗地进行编号，作为宗地的界址点单独编号，统一自自南向北、东向西，由“1”开始顺序编号，点号前加字母 J。原登记发证的界址点编号不再使用。地籍
16、图图面不表示界址点点号，但在宗地图中须表示。3.6 宗地展绘将前期的内业扫描及外业调绘收集到的宗地权属信息，在已测好的地形图上按宗绘制权属线。3.6.1 已登记宗地展绘参考发证宗地图及相关描述，采用坐标法、图解法等作业方式对宗地进行转绘。8(1)对已经登记发证并有解析界址坐标的换算到本期的 1980 西安坐标系后，重新展绘到 1：1000数字地形图上,如果展绘上图的界址点与本期测量的界址点不重合,应以实测的界址点为准对展绘上图的界址点做适当调整。(2)没有解析界址坐标的宗地，根据发证档案中宗地图内的四至、界址位置描述及与其他建筑相对位置关系进行落位，如果权属界标物可以在宗地图参考底图中判定的，
17、根据以边长为准的原则，同时参照周边建筑物或者地形地貌（如陡坎等）进行判断测定权属界线。若无法内业判读落位的，须进行实地调查。图 3-1 已登记资料宗地图展绘成果3.6.2 未登记宗地展绘对未登记的集体建设用地宗地及宅基地宗地，须按照宗地统一代码编制相关要求编制宗地代码，按建筑主体确定宗地范围，调查宗地的权利人、土地座落、实际用途和未登记原因（如果合法权利人并没有申请登记、存在土地权属纠纷、擅自扩建、违法用地等），填写调查表，同时按未登记原因分类统计宗地数、面积，填写统计汇总表。对未登记发证的国有宗地，须按照宗地统一代码编制相关要求编制宗地代码，按土地使用者实际使用范围进行调查，调查权利人、土地
18、座落、土地使用界线和实际用途，仅作为土地面积汇总统计依据。对于有争议的农村宅基地及土地不调查任何权属信息。9图 3-2 未登记资料宗地图展绘成果3.7 宅基地调查表的设计3.7.1 宅基地调查内容(l)宅基地权属人的基本情况，如姓名、性别、年龄、共同居住的人员及户口所在地名、长期居住地名、拥有住宅数量等。(2)农村宅基地基本情况及相关土地根据宅基地面积利用现状分为单独使用面积、共同使用面积及共同使用权分摊面积。3.7.2 宅基地调查表设计宅基地的重要工作程序是对宅基地表格的准确填写，各基本信息及同居住者的相关信息。调查表的内容包括基本表、界址标示表、界址签章表、调查审核表等。3.7.3 宗地草
19、图的绘制我们在宅基地权属调查和土地利用状况调查等工作中，宗地草图是地籍调查表中的重要材料。宗地草图不仅可以明确表明权属人和宅基地的重要信息，也是解决权属纠纷的重要凭证。对农村城镇化的发展提供有利的证明，绘制宗地图需要严格按照土地和宅基地的需求以及土地管理部门的有关规定。在水头镇农村宗地草图绘制结果见图 3-3。10图 3-3 宗地草图3.7.4 宗地草图成果分析如图 3-3 所示，我们从宗地草图中明确知道每户宅基地的确切信息，如户主姓名,本宗宅基地号、界址点编号及界址线;相邻宅基地号等。还可以具体表明该户主所批准的建设面积和确权发证的准确面积。通过宗地草图的绘制，我们可以得出在农村宅基地权属调查的工作过程中，提炼出适合该农村宅基地的规范管理体系。并有助于国家农村城镇化的政策改革，使农村生活水平得到极大改善。12.895.83.6210.359.619.1314.0J7JJ5 J4J3J2J1JC047262.蔡 江 水蔡 天 降蔡 文 团蔡 明 体 蔡 自 然注：批 准 面 积： 120.0 平方米。实际占地面积： 262.2 平方米。确权发证面积： 120.0 平方米。说明：图中单位为米。丈量者 沈庆学 丈量时间 2015 年 1 月 10 日检查者 郑挺隆 检查时间 2015 年 3 月 23 日 概略比例尺 1:200
