1、本科毕业论文（20 届）房产面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究所在学院专业班级 测绘工程学生姓名指导教师完成日期房产面积测量及其共有建筑面积分摊计算的研究【摘要】房产测绘是在人类社会经济环境不断发展过程中衍生出来的一门技术，与建筑范畴息息相关，加快了城市化建设的进程。为了适应房地产业不断完善的经济环境，人们对共有建筑面积分摊问题的解决更为严谨。确定房屋面积的大小，不仅要知道如何计算房屋面积而且更要分摊出房屋共有的建筑面积，尤其是分摊面积、分摊部位在不同规范要求下的多变性和不统一性制造了很大的计算麻烦。本文解析房产面积测算的三种实用方法，计算结果按照规定的中误差和限差进行核对，在此基础上区分
2、出共有建筑面积并附图进行分摊示例，最后对工程实例中涉及的房屋共有建筑面积的分摊计算与检验详细分析。【关键词】房产面积测算方法；共有建筑面积区分；分摊计算；检验2目录1.引言 .21.1 房产测量背景 .21.2 房产测量现状 .21.3房产面积测量规范 .21.4房产测量的意义和任务 .21.4.1意义 .21.4.2任务 .31.5研究的主要内容 .32.房产面积测算 .32.1房产面积测算的内容 .32.2房产面积测算的规定和方法 .32.2.1房产面积测算的一般规定 .32.2.2房产面积测算方法 .33.共有建筑面积的分摊 .43.1共有建筑面积的区分及分摊示例 .43.2共有建筑面积
3、的分摊方法 .43.3共有建筑面积分摊计算的检核 .54.房产测量在实例中的应用 .54.1工程项目概况 .54.2作业方法 .54.3分摊计算 .54.4成果分析 .85.结语 .9致谢语 .9参考文献 .1031.引言1.1 房产测量背景近几年来我国房地产业的迅速发展，市场经济条件下的商品房交易频繁又复杂，价格也跌宕起伏。房产面积在商品房买卖过程中提供标准的数据依据，作用性极强。现实社会经济贸易过程中经常会发生房屋买家和卖家产生纠纷，是由于他们并不了解房屋交易的理论依据和法律条文，其次房产测量又是属于一项高精度、高要求的科学技术。同时 2011年出台新的国家标准房产测量规范，仍然只是定出了
4、大的框架，而实施细则却难以统一。在细节处理上无法让专业人员得到很好的依循就一定会出现各地解决房产面积纠纷的问题上多样化的情况。存在这一系列的问题，不同地区解决房产面积测量的方法也不同。即使是一样内部格局和结构的房屋，建筑面积相同，也会出现不同的产权面积，这是分摊了共有共用面积之后的必然结果1。各地政府机关和相关管理部门应发布适应本地区房产现状的法律条文，将不同地段的地块和房屋统筹起来，让测绘公司和房产交易公司达成一致意见，解决买卖双方因分摊计算问题产生纠纷的局面，促进当地房产业的蓬勃稳健发展。1.2 房产测量现状社会经济的发展与城市化的蔓延，各种新型科技的应用，高精度仪器的不断开发使用，促进了
5、房产测量在技术上的进步和完善。以电子技术为代表的新技术革命，使得房产测绘行业的数据应用与处理拓展到了社会经济体系的各个领域，加速房地产业前进的步伐。房地产测绘在现今人类社会活动中的推进作用越来越大。经济方面，先稳固房产业在人们内心潜在的地位，让人们产生对房产测量的求知兴趣以此先牵动房地产业的迅猛发展再带动与此相联的产业链同步致富；服务方面，房产测绘在人类基本生活需求的设施建设中提供技术知识根据，让所有社会服务事业可以共享数据资源并加以利用 2。房产测量技术的普及，使得现在越来越多人不再盲目被动买房，而是建立在对房屋产权面积充分了解和选择最优方案的基础上完成合理交易。1.3 房产面积测量规范1）
6、建筑面积计算规则2）房产测量规范3）城市测量规范4）商品房销售面积测量与计算（JJF1058-1998）5）房产测量规范（GB/T17986-2000）6）房产测绘管理办法7）城市基础地理信息系统技术规范(CJJ 100)1.4 房产测量的意义和任务1.4.1 意义权属界址或房屋面积等都是先通过房产测量得到的，在法律上都被认可的 3。计算面积，确定房屋的利用现状等，能顺利的让户主办理土地证和房产证书，维护个人法律权利也有可遵循依据 4。房产测量的最终数据使用价值无法替代，它的重大意义表现为：（1）管理方面最大化的提高房屋土地的使用效率，合理的调配旧区建筑的修建改造和新开发区的规建工程。房产测量
7、的成果，关键性地推进城镇房地产管理理论研究的进程，预测房产业发展趋势。（2）经济方面4保证个人房屋财产不受外界侵犯，有效的保存房屋的完整和可交易。也为学术界人士研究人类居住环境与经济发展方向提供重要参数，确保税费能依据土地类别作出更合理的调整，尽量不让法律部门与个人产生分歧 5。（3）法律方面房产图直接做为房屋所有权证书上的证据图形，不仅能够合理管理房产，而且对个人产权的核实也更加便捷，房屋拥有者的合法权益也大大地受到保障。1.4.2 任务采用科学的测绘技术手段，获取国家和有关产权部门所需的房屋信息数据，用文字叙述、表格数据加以表示。为了能够获得建筑物的布局、构造、土地使用状况和它的使用范围界
8、限这些基本信息，就得把房屋的使用状况、分布地块和权属、使用途径等工作做到有条不紊，不能遗漏任何一个环节 6。1.5 研究的主要内容介绍房产面积测算的内容，依据的规范制度，面积测算的三种主要方法。在房产面积测算的基础上探讨共有建筑面积的区分和分摊示例，解析共有建筑面积的分摊方法，分摊计算后进一步进行检核。对工程实例进行详细的分摊解算，最后对比分摊计算与产权面积计算结果，检验成果误差。2.房产面积测算2.1 房产面积测算的内容为了能准确测算出房产面积，就要从几何问题上入手，将房屋在水平方向投影出来的图形即可，然后算出投影面积就是想要得到的房产面积。它涉及的范围较广，例如：建筑面积测算、使用面积测算
9、，房产面积测算由房屋面积测算和用地面积测算两部分构成 7。2.2 房产面积测算的规定和方法2.2.1 房产面积测算的一般规定(1)有上盖与围护物，结构坚固的、可长期保存建筑物，层高 2.20米及以上，是生产或者生活的必要场地。(2)房产面积的测算，全指水平方向投影面积的测算。(3)边长单位是米，精确到 0.01米；面积单位为平方米，精确到 0.01 平方米。(4)作业过程中要使用质量、精度合格的卷尺或测量仪器。2.2.2 房产面积测算方法进行房产面积测算参考房屋面积计算规则，第一步就要确认水平方向投影全算、半算和不计算的部分。房产面积测算方法归纳以下三种：（1）图算法利用直尺等丈量工具在图纸上
10、量取房屋要素的长度,再计算出图形的面积, 或根据图形拐角坐标，带入公式得出图形的面积, 通过这种方法计算出来的结果较为粗略。（2）坐标解析法将房角点的坐标数据带入计算公式求解。现在主要介绍这种方法的使用，操作步骤如下:外业工作过程中，使用观测仪器将房角点坐标点号记录保存下来。完成后在内业过程中处理数据，然后在画图平台上利用之前已经展开的点号画出图形 8。其面积计算公式为:11(Y)2niiiSX（2-1）511(X)2niiSY（2-2）S是界址点包含范围的面积，m 2；n为几何图形的拐点个数；i为界址点的序号，当 i+1n 时，i+1=1；当 i-1n 时，i-1=n；Xi,Yi为界址点的坐
11、标，m。（3）实地量距法如果要计算出各类面积的数值，可以根据以大化小的原理，把原本比较复杂的不规则水平投影图形简化成多个规则图形，就能准确又迅速地得出结果来。实际作业中多采用相关房产测绘软件绘制分层平面示意图，求算面具。目前大部分是使用基于拥有快速便捷绘图功能的图像处理器和数据库支撑的高智能图像处理软件 9。使用实地量距法对精度要求与误差限制有一个新的标准,即根据房产测量规范的修订原则制定的全国房屋面积的精度要求有三个等级(如表所示)。表 2-1为三种精度等级下的中误差和误差限差3.共 有建筑面积的分摊3.1 共有建筑面积的区分及分摊示例有一幢综合楼，其中商业区在裙楼，住宅区在塔楼，应分摊的共
12、有建筑面积部分就是图 3-1中阴影区域。阴影区域的共有建筑面积在不同情况下的分摊，如下所示：1）G1 只服务于塔楼功能区，只在塔楼住宅部分分摊。2）G2 只服务于裙楼功能区，只在裙楼商业部分分摊。3）G3 只服务于塔楼功能区，但 G3通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。4）G4 只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。5）G5 为房屋天面上设备用房，则整幢分摊。一幢房屋塔楼中楼层示意图如下图所示，本层中核心筒及外墙的一半已作为功能区共有建筑面积在塔楼功能区内进行分摊。G2 为该幢建筑中整幢、功能区共有建筑面积分摊至本层的共有建筑面积 10。精度等级 房屋面积中误差 房屋
13、面积误差的限差一级 （ S+0.0003S）0.1(0.02S +0.0006S)二级 ( S+0.001S).2(0.04S +0.002S)三级 ( S+0.003S)4(0.08S +0.006S)6图 3-1为裙、塔楼剖面示意图和塔楼楼层平面示意图无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上说明推算而出。3.2 共有建筑面积的分摊方法国标 T/17986.1-2000房产测量规范中规定：首先确认共有建筑面积的范围，接着比例系数按照共用面积之和/套内面积计算得出来，共有共用面积的分摊按照比例系数乘以各套面积计算得出来，面积的分摊系数的计算公式表示为：K=si/sisi：需要分摊的分
14、摊面积总和。 si：参加分摊的各单元套内面积总和(1)普通住宅楼分别对三种模式进行分摊。第一种：第一步按照全楼共用面积的一半的加权之和跟全楼套内面积的商做为分摊系数，第二步要求的分摊面积以各套套内建筑面积乘以系数做为计算结果，第三步产权面积的计算以各套与分摊面积之和做为计算结果。第二种把整幢楼以单元形式分开来，把共用面积分摊到各单元内。第三种把各共用面积平均分摊到每一套上。(2)商住楼1.全楼分摊以某个分摊系数做为唯一的指标，用全楼分摊的方法，分摊掉楼梯间，并将它作为公用面积处理。如果位于商业区的楼梯间没有在使用或者楼梯间在住宅区有使用时，都得对它们依次解决。分摊的时候，只要按照一致的面积比例
15、就能分摊，不管底商和住宅的面积相差多少。2.谁使用谁分摊因为考虑到商住楼会出现底层楼梯为其以上的楼层服务和户主还需对相应的楼梯面积进行分摊这样的原则问题。所以底商部分不分摊最下层的楼梯间，反倒是所有住户需要把所有楼梯间进行分摊。3.谁受益谁分摊出现楼梯间超出屋面范围的时候，整幢楼就要对它进行分摊；位于商用功能区的楼梯间（除去商用区自身备用）的分摊形式也是如此。位于住宅区的楼梯间则由这个功能区进行分摊。(3)多功能综合楼在实际情况下，多功能综合楼本身就有内部格局多样，功能区交错等等问题，要对其分摊，不同地区的应对方案也大不相同。因此，出现不同的计算结果也是必然事件。3.3 共有建筑面积分摊计算的
16、检核算出分摊面积后，就要通过公式验算一遍，以此来检核正确性。检核过程可以按如下公式进行:本幢总建筑面积=本幢房屋中各套（户）房屋套内建筑面积之和+本幢房屋中共有建筑面积之和+各功能区房屋共有建筑面积之和+各层房屋共有建筑面积之和。 74.房产测量在实例中的应用4.1 工程项目概况兹有石狮市金碧置业有限公司所建恒大名都邻里中心 A座，委托我司进行房产面积测量。该建设工程总用地面积 77605.00，本商住楼合计建筑占地 15397.03 ，合计建筑面积 9742.50，均为钢筋混凝土结构楼房。4.2 作业方法1.使用仪器及精度：宾得全站仪型号“R-202NE”，徕卡手持测距仪型号“Disto-D
17、5”，均具有测绘质检机构颁发的仪器检验证书。2.成图软件：广州南方公司的 CASS7.0软件及 CAD2007。3.建筑分层平面内部布局测量方法:依据甲方提供的经规划局审批的总平面布置图、建筑分层图，采用徕卡手持测距仪对内部布局进行实测。4.3 分摊计算本幢商住楼共 4层，分为两个功能区，其中 1层为商业功能区，2-4 层为住宅功能区。全部过程如下：整幢楼要对 1层楼梯 1、楼梯 2,1-4层半外墙，屋面楼梯 1、楼梯 2的面积进行分摊；住宅区要对2-4层楼梯 1、楼梯 2的面积进行分摊 11。本建筑楼有 24cm规格外墙和不封闭阳台。套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。（1）房屋边长尺
18、寸的检核外轮廓边长总长度：7.10+2.60+8.20+8.20+2.60+8.20+0.24=37.14 m（一条长边建筑内墙之和+外墙的厚度）外轮廓边长总宽度：14.00+0.24=14.24 m（一条宽度建筑内墙之和+外墙的厚度）（2）成套房屋的套内建筑面积计算 12对照下方 4-1，4-2 两图的尺寸数据，按照程序开始计算:.60 2.6037.1414.21397 48.082 539 5078 507楼 梯 楼 梯 半 外 墙37.14(商 业 、 住 宅 分 摊 )(商 业 、 住 宅 分 摊 )层 （ 商 业 ）图 4-1为 1层商住楼平面图814.60 14.60528528
19、楼 梯 楼 梯屋 面(商 业 、 住 宅 分 摊 )(商 业 、 住 宅 分 摊 )屋 面 层图 4-2 为商住楼套内建筑面积、共有建筑面积计算图1层 01#套内建筑面积=108.63 m 21层 02#、03#、04#套内建筑面积=124.03 m 2商业套内建筑面积=108.63+124.033=480.72 m 2住宅部分共计 40套（户）2-4层 01#套内建筑面积=59.24 m 22-4层 02#、05#、06#套内建筑面积=59.87 m 22-4层 03#、04#、07#、08#套内建筑面积=57.45 m 2住宅套内建筑面积=59.243+59.8733+57.4543=14
20、05.95m 2(3) 共有建筑面积的确定与计算根据房屋的设计结构、服务功能和相关协议确定共有建筑面积，计算过程： a.整幢分摊共有建筑面积, 整幢分摊共有建筑面积=屋面层楼梯 1、楼梯 2面积+16 层半外墙面积+1 层楼梯 1、楼梯 2面积，即整幢共有建筑面积=14.602+12.27+22.095+17.942=187.80 m2。b.住宅分摊共有建筑面积住宅分摊共有建筑面积=2-4 层楼梯 1、楼梯 2面积=17.9425=179.40 m2。(4) 幢、功能区各部分面积的汇总计算整幢套内建筑面积=商业套内建筑面积+住宅套内建筑面积=480.72+2343.25=2823.97 m2，
21、整幢建筑面积=幢内全部共有建筑面积+住宅套内建筑面积=整幢套内建筑面积 =367.20+2823.97=3191.17 m2。(5)共有建筑面积的分摊这座建筑物含有商业区和住宅区，适合采用二级分摊方法进行解算。1.第一级分摊幢共有建筑面积的分摊系数=整幢分摊共有建筑面积/(整幢套内建筑面积+住宅分摊共有建筑面积)2.第二级分摊住宅共有建筑面积的分摊系数=住宅分摊共有建筑面积(1+0.062530)/住宅套内建筑面积+0.06253013（6）计算各套房屋的分摊面积1层 01#分摊的共有面积=套内建筑面积幢共有建筑面积的分摊系数=108.630.062530=6.79 m21层 02#、03#、
22、04#分摊的共有面积=套内建筑面积幢共有建筑面积的分摊系数=123.030.062530=7.69 m2。2-4层 02#、05#、06#分摊的共有面积=套内建筑面积住宅共有建筑面积的分摊系数 =59.870.143878=8.61 m2。2-4层 03#、04#、07#、08#分摊的共有面积=套内建筑面积住宅共有建筑面积的分摊系数 9=57.450.143878=8.27 m2。（7）计算各套房屋的产权面积1层 01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=108.63+6.79=115.42 m21层 02#、03#、04#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=124.03+7.76=1
23、31.79 m22-4层 01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.24+8.52=67.76 m22-4层 02#、05#、06#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.87+8.61=68.48 m22-4层 03#、04#、07#、08#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=57.45+8.27=65.72 m2产权面积的计算也可以用另外一种方法，如 1层 01#产权面积=108.63（1+0.062530）=115.42 m2，2-4 层 01#产权面积=59.24（1+0.143878）=67.76 m2.（8）分摊计算的检核全幢各套（户）产权面积之和为 3191.18 m2，幢面积为 3191.17 m2，相差 0.01 m2，这样的结果以及误差都在允许的范围之内，因此检验结果表明面积的分摊计算无误。4.4 成果分析表 4-1为房屋建筑面积测算（分摊说明）汇总表表 4-2为房屋共有面积测算分摊说明表
