1、本科毕业论文（20 届）房测之友 BMF(厦门版)在房产面积预算中的应用所在学院专业班级 测绘工程学生姓名指导教师完成日期房测之友 BMF(厦门版)在房产面积预算中的应用【摘要】本文首先分别对房产面积预算的现状、流程和内容等以及房测之友 BMF 软件的发展背景、构成和功能等进行了阐述。紧接着以厦门市联发滨海 D2-1 地块项目为例，分别用传统方法和 BMF 软件计算的方法对项目进行深入分析和探讨，最后比较两者的优劣势，从而对房产面积的预算有进一步的了解和认识。【关键词】房产面积预算;房测之友软件;传统方法;BMF 软件计算的方法;优劣势比较目录1.引言 .11.1 房产面积预算现状 .11.2
2、 本文研究的主要内容 .12.房测之友 BMF 软件的简介 .12.1 BMF 软件的发展背景 .12.2 BMF 软件的构成 .12.3 BMF 软件的主要功能 .13.房产面积测算的流程及简介 .23.1 房地产项目面积测算流程简介 .23.2 房产面积测算内容 .23.3 预售房面积测算精度要求 .24BMF 软件计算与传统 方法的比较 .34.1 预算项目测区概况 .34.2 面积预算依据 .34.3 共有建筑面积处理原则 .34.4 房屋建筑面积预算步骤 .34.4.1 绘制房屋建筑面积预算图 .44.2.2 提取 ID、标示指北针 .54.4.3 生成面积列表、确定分摊关系 .54
3、.4.4 传统方法 .54.4.5 BMF 软件计算的方法 .94.4.6 制作项目分类统计表、公建面积列表 .134.4.7 成果检查 .144.5 传统方法与 BMF 软件的优劣势比较 .155结论与展望 .175.1 结论 .17致谢 .17参考文献 .1811.引言近年来，随着经济的高速发展，房地产作为一种高价值的投资产品，其投资热正稳步发展。而房产面积计算准确与否，不仅关系到房产开发商的经济利益，还直接影响到千家万户的利益。于是房测之友简称为 BMF 的软件就应运而生。它可使房产部门从繁锁的面积计算中解脱，可大幅度提高工作效率，减少面积计算工作中不必要的错误 1。1.1 房产面积预算
4、现状改革开放以来，随着中国经济的快速腾飞，城市现代化的迅猛发展，房地产行业也随之高速发展起来。随之而来的我国住房制度改革的越来越深入，也使得商品房作为一种特殊消费品已经走入了寻常百姓家的生活中。与多数消费品 不 同 的 是 ， 商 品 房 作 为 一 种 寸 土 寸 金 的 高 价 值 产 品 ， 房 屋 建 筑 面积 也 就 不 可 避 免 地 成 了 消 费 者 在 购 买 商 品 房 时 所 关 注 的 焦 点 。 然 而 ， 随 着 房 地 产 市 场 的 不 断 发 展 ，房 屋 建 筑 设 计 样 式 层 出 不 穷 ， 房 屋 建 筑 风 格 不 断 创 新 ， 也 大 大 增
5、加 了 测 绘 单 位 在 进 行 面 积 预 算 时的 难 度 。 在 面 对 一 些 风 格 各 异 的 高 难 度 项 目 时 ， 传 统 的 方 法 已 然 不 能 满 足 高 效 的 工 作 进 程 需 要 。 此时 ， 寻 找 一 种 更 高 效 、 快 捷 的 方 法 也 便 成 了 发 展 的 趋 势 。1.2 本文研究的主要内容本文首先分别对房产面积预算的现状、流程和内容等以及房测之友 BMF 软件的发展背景、构成和功能等进行了阐述。紧接着以厦门市联发滨海 D2-1 地块项目为例，分别用传统方法和 BMF 软件计算的方法对项目进行深入分析和探讨，最后比较两者的优劣势，从而对房
6、产面积的预算有进一步的了解和认识。2.房测之友 BMF 软件的简介2.1 BMF 软件的发展背景房测之友 BMF 软件是由广东南方数码科技有限公司开发的一款专业房产测绘软件。2006 年 6 月，该软件以其功能性、稳定性、安全性、易用性、可操作性、计算结果的精确性等优良性能顺利通过了广东省软件评测中心权威部门的鉴定并得到了肯定和赞扬，成为了房地产测绘行业唯一通过权威部门评测的专业房产测绘软件。 2.2 BMF 软件的构成房测之友 BMF 是以 AutoCAD 为图形平台，使用大型关系数据库 SQLServer（Oracle）为数据库平台，将房产测绘单位的业务办件，从“外业测绘数据采集”、“房屋
7、测绘制图”、“房屋面积分摊计算”、“结果检查”、“成果审查”到“成果图、成果报表输出”等融为一体的一套专门为房产测绘单位量身定制的数字房产测绘软件。2.3 BMF 软件的主要功能房测之友主要是针对房产测绘，在 AutoCAD 绘图软件的基础上开发的房产面积测算应用软件 2。主要有以下几个功能：第一、房产项目信息管理：采用了工程项目管理的思想，以工程项目入手，再到幢，再到楼层，最后到户室。保证有效的、方便的进行相关信息的查询。第二、高效、精准的房屋面积分摊计算：全自动、无限级别的面积分摊计算，自动生成详细的面积计算公式，提供分摊前后面积的检核。第三、成果图和报表输出：成果图和统计报表模板样式自由
8、定制，可以批量生成各种图表，实现批量打印。第四、基础测绘：根据房产测量规范制作了符号库，能快速生成分幅分丘图。23.房产面积测算的流程及简介3.1 房地产项目面积测算流程简介国有土地大多以招、拍、挂方式出让给开发商，土地拍卖后双方签订土地出让合同。开发商根据合同中的规划设计条件委托设计院进行方案设计，并报规划部门取得建筑工程设计方案批复通知书，方案批复出来后优化设计图纸，形成施工图，开发商委托专业测绘队伍或设计院等单位进行面积预算，当各项指标符合后报施工图审核，进而取得建设工程规划许可证和加盖规划审核部门图纸审核章的施工图。当房屋施工到一定层数后，开发商可备齐面积预算等资料到房地产行政主管部门
9、办理商品房预售许可证，取得预售证后就可以公开预售正在建设的房屋（期房）。房屋竣工后，规划部门要对该项目进行规划条件核实，该项目指标是否与规划批准一致。房屋取得竣工备案证明文件后委托房产测绘，房产测绘成果审核合格后方可进入办理产权阶段。具体流程可用下图 3-1 表示：招拍挂项目委托设计预算分户建筑面积预算总建筑面积 报建设工程规划许可证审批施工 竣工竣工测量取得竣工验收证明地籍调查竣工测量房产测绘成果审核报房地产行政主管部门办理商品房预售许可证图 3-1 房地产项目面积测算流程示意图3.2 房产面积测算内容房产面积测算是指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算内容如下表
10、3-1 所示：表 3-1 房屋名词词义表 4名词 定义建筑占地面积 是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积房屋建筑面积 是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积房屋套内建筑面积 是指房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积房屋共有建筑面积 是指建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积 房屋产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积3.3 预售房面积测算精度要求预售房产面积测量，可以说是一种近似的房产面积测量。其精度要求如下表 3-2 所示：3表 2-3 房产面积的精度等级 5精度等级 限差 中误差 适用范围一级 0.04 +0.002Ss0.02
11、+0.001Ss一般地区的房屋二级 0.08 +0.006S 0.04 +0.003S 隐蔽区域毗连不规则的 房子注：S 为房产面积，单位（）4BMF 软件计算与传统方法的比较4.1 预算项目测区概况1） 受联发集团有限公司的委托，对联发滨海 D2-1 地块项目进行面积预算。2） 本项目由联发集团有限公司开发建设，位于会展北路。3） 本项目于 2014 年 04 月 23 日取得建设工程规划许可证：建字第 350203201408040 号 。 项目名称：联发滨海 D2 -1 地块；总用地面积 8787.99 平方米，总建筑面 积 8135 1.072 平方米，其中地上 59906.623 平
12、方米，地下 21444.449 平方米。该项目避难层面积为 2933.39 平方米，规划审批时不计入建筑面积，也不计入容积率。该项 目 地下车位为 411 个；建筑层数为地下 3 层，地上32 层。4.2 面积预算依据1）房产测量规范GB/T17986-2000；2）厦门市房产面积测算细则厦国土房2003277 号；3）开发商提供的设计图纸和光盘数据；4）有关主管部门执行的其他文件和规定。4.3 共有建筑面积处理原则本 项 目 为 独立幢房屋， 其 共有建筑面积的处理原则为：房屋核心筒内楼电梯等纵向公用部位以0.00 平面上下切开分成地上和地下两部分，分别由各使用层共用分摊； 楼电梯按到达层次
13、分功能区分摊，地上地下公共用房服务范围由建设单位提 供 确 认 ,1 层 大 堂 、 走道由办公分摊，11 层及 22层避难空间作为单列建筑面积， 除外半墙外不参加任何公摊；2 层以上（除避难层）各层均有外廊或过道，由本层分摊。本幢房屋各单元套内面积、公摊面积、建筑面积详见商业、办公面积预算明细表,单元号由委托单位提供。4.4 房屋建筑面积预算步骤通过绘制房屋建筑面积预算图，提取 ID、生成面积列表、确定分摊关系后，再分别用传统方法和BMF 软件的方法来计算，最后生成成果。具体流程可用下图 4-1 表示：4绘制房屋建筑面积预算图提取 ID生成面积列表、确定分摊关系传统方法 BMF 软件的方法制
14、作项目分类统计表及公建面积列表图 4-1 房屋建筑面积预算流程示意图4.4.1 绘制房屋建筑面积预算图首先，由设计单位将最终设计好的图件的电子版本（见下图 4-2）发过来，预算前检查此图件和经市政府行政主管部门核准的图件是否一致。核对后，预算作业人员对发过来的图件进行认真研究，特别要对公用部位。在电子版的设计图上标定各单元、公用部位、外墙的边界，标定后再认真检查核对，确定无误后，把标定好的各单元、公用部位、外墙的边界线另存到一个文件并转换比例尺（采用1:1000 的比例尺，） 6。最后，将线划、单元及代码、数据注记、说明注记、人防线（地下室）、图廓标示在图纸的相应位置上，绘制成房屋建筑面积预算
15、图，见下图 4-3。图 4-2 建筑施工图5图 4-3 房屋建筑面积预算图4.2.2 提取 ID、标示指北针+根据委托单位提供的总平图，在预算图上提取ID并标示指北针。4.4.3 生成面积列表、确定分摊关系通过AutoCAD二次开发的便捷程序将预算图上的相应单元面积、公共部位的面积计算出来，并对各单元按功能进行分类、生成面积列表。根据设计院的设计意图及房屋建筑面积计算细则对房屋共有建筑面积进行分摊关系的确定。其中，公用建筑面积分摊计算的顺序为先进行“整幢楼分摊”和“功能区间分摊”，然后进行“本功能区内分摊”和“楼层间分摊”，最后进行“本楼层内分摊”，通过逐级分摊最后都要分摊到每套 (户)上 7
16、。4.4.4 传统方法传统方法是指 先通过 AutoCAD软件的灵活作图功能来进行各单元权属界线的绘制及单元面积的计算，再通过 AutoCAD二次开发的程序方便快捷的计算出单元面积 ，后在Excel软件中按照房产测量规范(GBT179861-2000)的要求进行公用建筑面积的多级分摊计算 8，制作测算成果一览表。最后，根据建筑特色和分摊特点以及各个地方要求设计表格的排版样式，将测算成果一览表的排版更合理，数据更一目了然。1测算成果一览表测算成果一览表是指利用房屋建筑面积预算图上计算出的各单元面积和确定的分摊关系制作出的房屋共用面积预算分摊计算表(见下表4-1)、房屋建筑面积预算（分摊说明）代码
17、汇总表(见下表4-2)和房屋建筑面积预算（分摊说明）汇总表(见下表4-3)、商业、办公面积预算明细表等一系列表格(见下表4-4)。表 4-1 房屋共用面积预算分摊计算一级分摊（幢） 二级分摊（功能区） 三级分摊（层）幢共用面积功能区 共用面积功能区 共用面积功能区 共用面积功能区 共用面积功能区 共用面积功能区（或楼层） 参与分摊面积本幢分摊面积/分摊系数 参与分摊 面积本幢分摊面积/分摊系数 参与分摊 面积本幢分摊面积/分摊系数 参与分摊 面积本幢分摊面积/分摊系数 参与分摊 面积本幢分摊面积/分摊系数 参与分摊 面积本区分摊面积/分摊系数1201.340外半墙共用面积 82690.150.
18、01452821 52.054单列面积 3582.96352.054 3582.963 0.014528整幢（除外半墙）共有面积32.147 2244.8780.02919462212.73176894.4530.3461 层以上共有面积 29.075 0.422 0.849 57825.740.0005245070.4722 层以上共有面积 4855.62470.544 141.756 2.548 51772.48 0.097937406.3412-10 层共有面积 355.757 5.169 10.386 0.187 34.842 14774.540.027502727.05912-21
19、层共有面积 636.551 9.248 18.584 0.334 62.342 17189.120.0422971431.74523-32 层共有面积 1253.51518.211 36.595 0.658 122.766 17562.92 0.08152013746.65地下室车位面积 19039.63276.612 555.848 6125.440 2.2441901 夹层单元面积 62.994 0.915 1.839 0.03372.0661 层单元面积 1134.64816.484 33.125 0.595 1178.5670.06114714504.0632 层单元面积 1206.4
20、5117.528 35.221 0.633 118.157 33.181 907.108 0.55568135609.0513 层单元面积 1695.79524.637 49.508 0.890 166.082 46.639 1374.500 0.44310731609.4254 层单元面积 1698.00024.669 49.572 0.891 166.298 46.700 1376.705 0.442669273653.7475-10 层单元面积 10174.296147.814 297.031 5.339 996.446 279.821 8247.000 0.443039532576.1
21、6212-15 层单元面积 6910.292100.394 201.741 3.626 676.777 292.288 5608.956 0.45929439644.85416 层单元面积1731.98325.163 50.564 0.909 169.626 73.258 1406.649 0.45843277643.54317 层单元面积1724.87725.059 50.357 0.905 168.930 72.958 1399.543 0.45982367641.70718 层单元面积1714.92224.915 50.066 0.900 167.955 72.537 1389.588
22、0.46179659639.56619 层单元面积1703.32224.746 49.727 0.894 166.819 72.046 1377.988 0.46413031638.20820 层单元面积1695.26924.629 49.492 0.890 166.031 71.706 1369.809 0.46591021640.48321 层单元面积1708.52724.822 49.879 0.897 167.329 72.266 1383.237 0.46303200713.71423 层单元面积1757.44925.533 51.307 0.922 172.120 143.269
23、1436.886 0.496708866421.12024-32 层单元面积 15805.470229.625 461.429 8.294 1547.950 1288.476 12920.1300.49698571表4-2房屋建筑面积预算（分摊说明）代码汇总共有面积外半墙楼层(或单元)楼层面积 共有面积整幢（除外半墙）共有面积地下室车位共有面积1 层以上共有面积2 层以上共有面积2-10 层共有面积12-21 层共有面积23-32 层共有面积本层共有面积 单列面积建筑面积合计备 注-3 Q BF+QD+RD+S+SCCD+JF1+JF2+LJ+PF1PF4+Q+T1T4+ZDCC1CC2 +G
24、J+RF1RF3-2 QDS+DX+LT+QD+RD+S+YD+ZHCD+F+JF1JF2+LJ+PF1PF4+Q+T1T4CC1+CC2-1 QPD+QD+RD+S+SG+Y1+ZLCD+F1F2+FJF+JF1+LJ+PF1PF4+Q+T1T4+ZDCC1CC4 +JK1JK4+ZW1 夹 Q71 Q SG+XK+Y1+Y2 F1F5+ML+T3T4 D+Q1+S+SB DT+LJ+Q2+ T1+T2+ZD DT1 DT2 DT3+DT4 XF BY2 Q WY+Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT1 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD3 Q Y
25、1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT1 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD4 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT1 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD5-10 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT1 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD11 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT1 DT2 DT3+DT412-15 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD16
26、Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD17 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD18 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD19 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD20 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD21
27、Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD22 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3+DT423 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD24-32 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT3+DT4 LJ+WC1+WC2+XF+ZD屋面层 Q Y1+Y2 D+FQ+Q1Q3+S+SB+T1+T2 DT2 DT3表4-3房屋建筑面积预算（分摊说明）汇总共有面积外半墙楼层(或单元) 楼层面积共有面积整幢
28、（除外半墙）共有面积地下室车位共有面积1 层以上共有面积2 层以上共有面积2-10 层共有面积12-21 层共有面积23-32 层共有面积本层共有面积 单列面积建筑面积合计备 注地下三层 2210.480 75.660 601.907 3995.183地下二层 2236.980 75.660 165.826 4628.080地下一层 1677.980 76.560 997.752 4157.3111 夹层 62.9941 1115.573 34.219 86.430 133.620 29.075 473.319 29.531 27.188 38.720 19.0752 907.108 28.3
29、87 306.573 124.666 28.828 27.188 38.240 299.3433 1374.500 32.288 1.748 124.123 28.828 27.188 38.095 321.2954 1376.705 30.083 1.748 124.123 28.828 27.188 38.095 321.2955-10 8247.000 193.728 10.488 745.206 172.968 163.128 228.570 1927.29611 31.780 1.748 189.819 66.774 27.188 37.18012-15 5608.956 129.0
30、96 6.992 488.412 108.752 148.720 1301.33616 1406.649 25.552 1.748 122.103 27.188 37.180 325.33417 1399.543 23.231 1.748 122.103 27.188 37.180 325.33418 1389.588 23.162 1.748 122.103 27.188 37.180 325.33419 1377.988 22.926 1.748 122.103 27.188 37.180 325.33420 1369.809 22.589 1.748 122.103 27.188 37.180 325.46021 1383.237 22.981 1.748 122.103 27.188 37.180 325.29022 22.765 1.748 513.390 65.603 37.18023 1436.886 23.260 1.748 121.466 36.425 320.56324-32 12920.130290.340 15.732 1093.194 327.825 2885.346屋面层 17.073 1.803 125.288 61.385
