1、 1 上海市城市规划管理技术规定 （土地使用 建筑管理） （ 2003年 10月 18日上海市人民政府令第 12号发布，自 2003年 12 月 1 日起施行） 第一章 总 则 第二章 建设用地的区划分类和适建范围 第三章 建筑容量控制指标 第四章 建筑间距 第五章 建筑物退让 第六章 建筑物的高度和景观控制 第七章 建筑基地的绿地和停车 第八章 特定区域 第九章 附 则 表一 各类建设用地适建范围表 表二 建筑密度和建筑容积率控制指标表 表三 建筑容积率折减率表 附录一 名词解释 附录二 计算规则 附 录三 建筑间距和离界距离图示 2 第一章 总 则 第一条 为了加强本市城市建设规划管理，保
2、证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据中华人民共和国城市规划法、上海市城市规划条例和上海市城市总体规划，制定本规定。 第二条 本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。 特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。 第三条 各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、 中心镇总体规划和本规定执行。 编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。 第二章 建设用地的区划分类和适建范围 第四条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照城市用地分
3、类与规划建设用地标准（ GBJ137 90）分类如下： （一）居住用地； （二）公共设施用地； （三）工业用地； （四）仓储用地； （五）市政设施用地； 3 （六）绿地。 第五条 居住用地（ R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公 共服务设施用地、道路用地和绿地。 （一）第一类居住用地（ R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地； （二）第二类居住用地（ R2），指以多层住宅为主的用地； （三）第三类居住用地（ R3），指以高层住宅为主的用地。 第六条 公共设施用地（ C），指居住区及居
4、住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （一）行政办公用地（ C1），行政、党派和团体等机构用地； （二）商业金融业用地（ C2），商业、金融业、服务业、旅游业 和市场等用地； （三）文化娱乐用地（ C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地； （四）体育用地（ C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地； （五）医疗卫生用地（ C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地； （六）教育科研设计用地（ C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。
5、不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（ R）。 第七条 工业用地（ M），工矿企业的生产车间、库房及其附4 属设施等用地。 （一）第一类工业用地（ M1） ，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地； （二）第二类工业用地（ M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地； （三）第三类工业用地（ M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。 第八条 仓储用地（ W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。 （一）普通仓库用地（ W1），指储存一般货物的普通仓库用地； （二）危险品仓库用地（ W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的
6、专用仓库用地。 第九条 市政公用设施用地（ U），市级、区级和居住区级的市政公用设施及其 附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。 （一）供应设施用地（ U1），供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）； （二）交通设施用地（ U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地； （三）邮电设施用地（ U3），指邮政、电信等设施用地； （四）环境卫生设施用地（ U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地； （五）施工与维修设施用地（ U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施5 等
7、用地； （六）其 他市政公用设施用地（ U6），如：消防、防汛等设施用地。 第十条 绿地（ G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。 （一）公共绿地（ G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地； （二）生产防护绿地（ G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。 第十一条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的， 应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规 定表一各类建设用地适建 范围表（以下简称表一）的规定执行。 凡须改变规划用地性质、超出
8、表一规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。 第三章 建筑容量控制指标 第十二条 建筑基地的建筑容量控制指标（含建筑密度和建筑容积率，下同），应按照本章有关规定执行。 第十三条 建筑基地面积大于 3万平方米的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。 成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建6 筑基地的 建筑容量控制指标可参照本规定表二建筑密度和建筑容积率控制指标表（以下简称表二）的规定适当调整。 第十四条 建筑基地面积小于或等于 3万平方米的居住建筑和公共建筑用
9、地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划 或中心城分区规划中已经确定的，应按批准的规划执行。 尚无经批准的上述规划的，其建筑密度控制指标应按表二的规定执行；其建筑容积率控制指标，应按表二规定的指标折减百分之五至百分之二十（见本规定表三建筑容积率折减率表）执行。 第十五条 表二规定的指标为上限。单个建筑基地的具体建筑容量，城市 规划管理部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。 第十六条 表二适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，
10、应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。 第十七条 对未列入表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专 业规定执行。 第十八条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设： （一）低层居住建筑为 500平方米； （二）多层居住建筑、多层公共建筑为 1000平方米； （三）高层居住建筑为 2000平方米； 7 （四）高层公共建筑为 3000平方米。 建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设： （一）邻接土
11、地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的； （二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的； （三 ）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。 第十九条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。 第二十条 中心城内的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。 核定建筑容积率 FAR 每提供 1平方米有效面积的开放空间，允
12、许增加的建筑面积（平方米） 小于 2 1.0 大于、等于 2， 小于 4 1.5 核定建筑容积率由城市规划管理部门按表二和本章的有关规定确定。 开放空间的条件和计算方法由市城市规划管理部门另行制定。 第二十一条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道8 路的空中人行廊道的，应符合下列规定： （一） 廊道的净宽度不宜大于 6 米，廊道下的净空高度不小于 5.5 米；但穿越宽度小于 16 米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于 4.6米。 （二） 廊道内不得设置商业设施。 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第四章 建筑间距 第二十二条 建筑间距应符合
13、本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。 建筑间距图示见附录三。 第二十三条 根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定： （一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距： 1、朝向为南北向的指正南北向和南偏东（西） 45 度以内（含 45 度），下同，其间距在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的 1.0倍，在其他地区不小于 1.2倍。 2、朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南 45度以内（不含 45 度），下同，其间距在浦西内环 线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的 0.9倍，在其他地区不小于 1.0倍，且其最小值为 6米
14、。 （二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距： 1、南北向的间距，在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑9 高度的 0.7倍，在其他地区不小于 0.8倍，且其最小值为 6米。 2、东西向的间距，在浦西内环线以内地区不小于南北朝向建筑高度的 0.7倍，其他地区不小于 0.8倍；同时不小于另一建筑高度的 0.5倍，且其最小值为 6米。 3、建筑山墙宽度小于、等于 16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于 16 米的，其间距按平行 布置的居住建筑控制。 （三）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距： 1、当两幢建筑的夹角小于、等于 45 度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制
15、； 2、当两幢建筑的夹角大于 45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。 第二十四条 多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得 扣除底层高度。 第二十五条 多、低层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的 0.5倍，且其最小值为 4米。对按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或 通道要求控制。 第二十六条 在第一类居住用地的低 层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。 第二十七条 高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的
16、间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于10 连续一小时（第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由市城市规划管理部门另行制定），并应符合下列规定： （一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的 0.5 倍，且其 最小值浦西内环线以内地区为 24米，其他地区为 30米。 2、东西向的，不小于较高高层建筑的 0.4 倍，且其最小值为 24米。 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的 0.5 倍，且其最小值浦西内环线以内地区为 24米，其他地区为 30 米。 2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于 24米。 （三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距： 1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的 0.3倍，且其最小值为 20米。 2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的 0.3 倍，且其最小值为20米。 3、建筑山墙宽度大于 16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 （四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于 20米。 （五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：
