1、1国有房地产企业开展绩效审计的难点和对策一、国有房地产企业开展绩效审计的难点 （一）企业价值目标多样，3E 性难以兼顾 国有房地产企业是社会组织的一种存在形式，其实现的价值是多层面、多维度的。作为自主经营、自负盈亏的市场主体，企业注重的是经济目标，通过投资、建造、销售项目或提供服务实现利润的最大化，以满足投资人对投资的增值和回报。但在追求国有资本保值增值的过程中，又必须体现出比其他企业更高的公益性，实现公共利益目标，如承建政府特定的投资项目、参与市政工程和安居工程建设等，推动城市建设步伐，改善居民居住环境。企业在执行市场经济行为时，受资本逐利性的影响，会自发地追求效率和效果的最大化，以期用最小
2、的投入获得最大的产出。当企业承担一定的社会责任目标时，3E 性之间往往会出现矛盾，比如建造某一公共项目，在评价其绩效情况时常常会发现，有时支出虽然经济、节约，但效果不好，或者是产出质量、社会效果、公众满意度非常理想，但项目本身却无经济性可言。 （二）经济业务复杂，评价标准难以统一 近几年房地产行业高速发展，经济业务越来越复杂。从整个企业集团看，其经营业务多元化。很多企业大规模跨区域、跨领域扩张，不仅从事着住宅、商业地产开发，还延伸经营与之相配套的市政设施建设、绿化养护、物业管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多领域，由过2去单一的房地产开发经营发展成为了综合性房地产投资控股集团。从单个企业来看
3、，其业务环节繁多。房地产开发业务一般包括项目可行性研究、产品定位、规划设计、征地拆迁、七通一平、建筑施工、工程监理、竣工验收、交付使用等多个阶段。受内外部因素的影响，每个阶段都存在着管理控制风险，影响企业绩效。企业开展绩效审计，可以是整个集团系统的各运营层面，也可以各业务开发阶段为审计对象，或者选择开发阶段的某一控制点进行审计。正因为绩效审计的内容广泛，审计对象千差万别，因此，制定一套统一适用的评价标准体系比较困难，也影响了当前绩效审计大范围的推广。 （三）审计资源不足，审计效益受到限制 相对于企业财务收支审计、专项审计、效益审计，绩效审计的目标层次更高，审计内容增多，既包括被审计单位各项业务
4、活动，也包括其他非经济范畴的管理活动。在工作量不断增加和难度逐步提高的情况下，审计任务重与审计资源不足的矛盾凸显，影响着审计效益的发挥。 一是重视程度不够。长期以来，企业管理者往往将审计与会计紧密联系起来，认为审计就是对会计报表进行审核，是保证财务信息合法公允的第二道关口，没有意识到内部审计的潜在价值，抑制了企业对内部审计的资源投资，这种资源不仅是有形的财务资源、人力资源，也包括管理者的时间和注意力资源。绩效审计因受资源的限制不能很好地深入开展，审计意见和建议也就得不到较好地贯彻和落实。 二是评价依据不健全。2013 年 8月中国内部审计协会发布了新中国内部审计准则 ，将原经济性、效率性、效果
5、性具体准则合并修订为第32202号内部审计具体准则绩效审计，为内部审计实施绩效审计提供了法规依据。但该准则对审计的方法和评价标准只是作了笼统的列举，没有制定具体的实施细则，给绩效审计工作带来一定的难度。企业审计人员在进行绩效审计时, 由于缺乏有针对性的细则指导，往往凭各自的想法和职业判断来摸索, 难免有各行其是的情况, 这样不利于审计质量管理及审计风险控制, 加大了审计风险。 三是人才资源匮乏。绩效审计是一种新型审计，涉及的领域和范围较广，审计对象复杂多样，这就决定了审计人员必须是精通多个学科、综合素质高的复合型人才。而受传统财务审计的影响，国有企业的审计人员主要是会计师和审计师，精通工程、评
6、估、经济、法律、计算机等专业知识的人才极少，整体呈现着知识结构单一，综合分析问题的能力不强，缺乏绩效评价的经验、知识及技术能力的特点。这直接影响了绩效审计的质量，审计评价和建议也无法上升到企业管理层面，难以达到理想的绩效审计效果。 二、国有房地产企业开展绩效审计的对策 （一）有的放矢,恰当选择审计项目 审计项目的选择是审计工作循环的开端，也是审计计划编制工作的第一步。审计项目选择的好，可以达到绩效审计目标；反之，则不可能达到。选择审计项目时，应对被审计事项或单位的信息进行充分了解和分析，从宏观上把握和识别企业面临的风险并排序，预测可取得的审计成果是否能够达到审计目标，最后由决策层、业务部门、审
7、计组共同论证择优。目前国有企业开展绩效审计的实践经验有限，大规模开展绩效4审计的基础和条件尚不具备，本着“突出重点”的原则，可以选择领导重视、群众关心的热点、难点，重大资金，重点项目，高风险集中的重点环节进行试点审计，再由点及面，逐步推开。比如，对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计，审查项目的可投资性、技术可行性和经济合理性，审查工程质量情况，审查物资采购和招投标程序的合法合规性，审查项目建设计划与执行情况，审查项目投入使用后的运行效率和效果等。另外，选择审计项目的规模大小、复杂程度应与审计人员的数量、素质等审计资源承受能力相匹配。 （二）建立多层次的绩效审计评价标准体系 确定绩效审计
8、的评价标准是绩效审计的关键问题，没有审计标准，就无从进行审计评价。国有企业的经济管理活动是多样的，绩效审计应当根据审计事项的特点建立相应的评价标准，这种评价标准体系是多层次的。一般来说，分为三个层次：第一层次是财务绩效标准，是根据国家政策、行业参数、上级下达的任务目标、预算等制定的经济效益类指标，以定量和财务分析为主，利用这一类指标可以进行投入、产出等总量分析，进行预算投入与实际投入、本项目与其他项目的比较分析，进行未来发展走向的趋势分析，形成企业绩效的初步评价；第二层次是管理绩效标准，主要是内部控制类指标，以定性分析为主，定量分析为辅，从企业经营决策、内部管理与控制、战略管理、发展创新等方面
9、进行评价，反映管理成效，形成企业绩效更全面的修正性评价；第三层次是社会效益标准，根据不同行业、不同性质而制定，主要包括公共设施增长率、社会满意度、群众上访率等指标，评价项目对生态环境、行业和地5区经济发展、公共政策和社会稳定等方面所产生的作用和影响。运用这三个层次的评价指标，可以形成企业绩效的综合评价。在确定评价标准时，应当根据国家经济形势、宏观政策、当地的客观环境、历史条件和实际情况进行动态的调整。 （三）综合评价企业绩效的 3E性，即经济性、效率性、效果性 房地产企业具有行业特殊性，其绩效审计项目往往会涉及许多重大的建设项目，这些项目可能要延续若干年，有的项目要分几个阶段完成。这就需要对项
10、目过程进行绩效审计和评价，提出管理建议。这类项目当期可能没有效益或收益很小，但不能简单地评价说项目绩效不好，项目可能在今后会取得较大的效益空间。因此，在评价效果性时，不能局限于现实的、短期的、局部的绩效，应当将短期效益与长期效益相结合，用发展的眼光进行评价。必要时还要追溯到以前年度的工作成果对现实工作的影响，密切关注前后年度之间存在的必然联系。在项目初期效果性不明显的情况下，要更多地关注投资的经济性，控制投资规模，注重项目的合理性，尽量控制不必要的变更支出。在企业承担政府建设任务，经济效果不明显的情况下，要更多地关注其社会效益性，经济性和效率性则处于次要位置。总之，在评价企业绩效时，要权衡 3
11、E性，给企业一个客观、公正、准确的评判。 （四）多方面提升审计人员的综合能力 审计署提出的“人、法、技”建设中， “人”的因素是排在首位的，因此全面提升审计人员的综合能力有利于推进绩效审计的顺利开展。提升审计人员的综合业务能力，可以从四个方面入手：首先，审计组应组6织审计人员掌握项目从立项、建设、验收每个环节涉及的内容、工作重点，全面学习相关法律法规和企业内控制度，熟悉整个经营管理过程。其次，适当聘请法律、合同、工程造价、工程设计、施工管理等相关领域的专家参与到审计项目中来，通过审计人员与专家的现场互动，提高审计人员的综合素质。再次，项目结束后，审计组应开展审计项目事后评估，总结审计过程中的成
12、功经验和失败教训以及创新点，为下一个审计项目的开展奠定良好的基础。最后，企业应每年定期实时对审计人员进行系统培训，既要培训绩效审计的方法和技术，又要有具体绩效审计项目的技能培训，不断提高审计人员的学习能力、实战能力、攻坚突破能力和分析研究能力。 （五）加强监督落实，促进审计成果转化 1.建立跟踪检查制度，避免屡查屡犯。一是抓住绩效审计中发现的数额大、范围大、影响大的问题进行跟踪整改。二是对领导批示的问题迅速组织力量督促整改，确保认真落实。三是在对绩效审计中发现的普遍性、全局性问题督促纠正的基础上，把重点放在督促健全内控制度和流程上，确保问题得到全面整改，扩大绩效审计的工作成果。 2.建立审计成
13、果共享制度，畅通信息渠道。在党委成员、业务部门负责人及一般干部等特定范围和层面，分别以专题会、公司内部网络、审计简报等形式及时公布绩效审计成果，同时，与人事、纪委、办公室等综合职能部门建立信息共享机制，使审计成果转化效能最大化。也可拓宽渠道、创新形式，积极灵活向其他监督部门通报审计成果，最大限度地发挥审计成果的外部效力。 73.建立审计案例备查制度，供以后审计借鉴。可以在总结以往成功案例的基础上，编写有较强实践指导作用的业务指南，指导审计人员更好地开展绩效审计工作。同时，可以建立审计事项备忘录制度，将本次绩效审计中发现的较有价值但由于审计时间、人员配备等问题而无法查实的审计线索以备忘录形式记录下来，为今后更好地开展该项目的跟踪审计工作提供依据和借鉴。
