1、1李家喜：“全国最小开发商”的迷茫2009 年，武汉市黄陂区蔡店乡农民李家喜以 39万元拍下了 2.85亩地盖楼买房之后，引起了全国各地媒体的广泛关注。 一时间，李家喜就被贴上了诸如“中国最小房地产开发商” 、 “中国首位农民开发商”之类的标签。在当年 9月央视财经频道推出的 5个“一周人物” ，包括“听课者”温家宝总、 “悔过者”孙伟铭、 “康复者”乔布斯、 “领军者”柳传志，以及“买地者”李家喜。 时隔四年，对于媒体采访，李家喜依然驾轻就熟，在电话中，他甚至很专业的和记者说：“我现在已经没噱头，也没有什么新闻价值了。 ” 让李家喜讳莫如深的是，他曾经“备受关注的事业”却落得黯然收场。如今，
2、他开发的 22套房子业已售罄，整个项目基本告一段落，但对于是否要重新拿地做新项目，他犹豫已久，自称还需要观望。 踽踽独行 用周遭朋友的话说，李家喜是一个会“折腾”的人。1991 年从部队转业后，他先后开过化妆品店、打字复印店，开过开摩的、办过养殖场等。在这些完全不搭界的事业中转换，李家喜走出了一条乡村财富路。 2006 年，房地产火爆的时候，武汉的房价一天一个变化。让不少人心动不已，李家喜也是其中之一。当时在他的家乡蔡店乡，已经出现了小产权房。但李家喜并未跟风，而是觉得时机未到， “那时的房子比较便宜，人们的购买力和承受力也仅限此。 ” 2一年后，当蔡店乡很多有条件的人都跑到黄陂买房子时，李家
3、喜觉察到有房屋产权意识的人慢慢多了起来，他认为“时机成熟了” 。而他当时的想法也很简单， “想盖有两证的房子卖给那些知识水平、法律意识、经济实力普遍较高的乡民” 。 办养殖场时，李家喜曾购买过一块 50年使用权的商住用地，后来养殖场关闭后，土地也闲置，李家喜就想利用这块地建商品房。 此时的李家喜，还是一个“自由职业者” ，对如果房地产行业一窍不通。在咨询了朋友后才知道，要想获得商品房开发资质，首先得成立一家房地产公司，然后变更土地的性质，将商住用地改为住宅用地。成立公司容易，但是变更土地性质要走的程序就很复杂。 2008 年 6月，李家喜以 28.5万元的价格把地卖给了黄陂区土地中心，2009
4、年 9月他又以 39万元通过拍卖的方式买了回来。走完招拍挂流程，李家喜才完成了土地变更程序。 成功拿地后，李家喜请设计院做了规划，绿化不低于 30%，拥有 8个停车位。而当时在黄陂除横店、武湖和盘龙城开发区等几个南部发达地区外，其它乡镇都还没有盖商品房的先例。虽然还没有卖正规商品房的经验，但李家喜还是很有信心。 和所有正规开发商一样，在一期工程土建完工后，他也做了一间样板间。当时参与报道的媒体对此还有详细描述。 “房间挑高，地板墙面壁纸加上灯光设计，显得房间油光水滑 ，从客厅到餐厅做了 4层阶梯和扶栏，过渡漂亮实用。墙面上挖出摆放艺术品的阁子。卧室全部朝南，宽阔的大阳台连成一片” 。 3样板间
5、的出现在蔡店乡还引起了不小的轰动，有这样的样板间，李家喜不用做任何广告， “我只要告诉每个我碰到的人，我不仅盖得漂亮，还是有 70年产权证的房子，这在蔡店就是最大的新闻” 。 不负众望，2009 年李家喜的房子在蔡店乡卖出了 900元/平方米的最高价，而且销售火爆。在当时接受媒体采访时，他自信满满的说：“我这 3年都不担心，在建的石武铁路拆迁量很大。一些条件好的农户，会考虑搬到集镇来住。我只有 22套房子，不愁卖。 ” 三年后，和预期的一样，房子业已全部售完。当初承诺的房产证，已有一半的也业主拿到了手，剩下一半，因为部分业主不愿意缴纳税金和房屋维修基金，以致房产证的办理“搁浅”至今。 “作为开
6、发商我问心无愧。 ”李家喜说。 “在房子验收的时候，我们按照标准已经缴纳了每平方米 20元的维修基金，这是我们该出的，但剩下一部分归业主们自己交，但是怎么解释他们都不肯交，不交就办不了证，这就都不再是我的责任了。 ” 祸起“黑房” 业主们之所以不肯缴纳税费和维修基金，与最近几年蔡店乡， “黑房”（小产权房）盛行有关。 “他们买了黑房后，除了房款，其他的什么费用都不用交。 ” 尽管蔡店乡距离黄陂城区有 50多公里，但这并不影响小产权房的火爆，据李家喜统计，仅 2012年一年时间，蔡店乡就新增 150多套“黑房”。以蔡店乡现有的小产权放存量来看， “如果要卖完起码得 5年，市场基本饱和，和黑房竞争
7、争不赢。 ” 4“2009 年，我们镇上新盖了 20套小产权房，卖每平方米 800元。我2009年盖的房子均价 8001000 元，小产权房的冲击太大了。 ”李家喜说：“正规商品房的开发成本要比黑房高得多，但是价格卖不起来” 。 李家喜给记者算了笔账：除开建设成本和楼面地价 170元，因开发正规商品房交纳的杂费和“门槛”费用约 510元，总成本 1080元。“光施工阶段就要交纳 11种费：质检、安全、墙改、散装水泥、装饰装修、档案保存、施工招标、监理、建材质量检测、建管、绿化队” 。李家喜补充道。 除此之外，作为一个“业内新人” ，还有一些费用也是李家喜没有预计到的，比如垃圾清理费、防雷费等。
8、 “收建筑垃圾清运费的部门连我的工地在哪都不知道，显然没有清运过，费用却照收无误。对方理直气壮我们照文件来 。防雷费交给区气象局防雷中心还不行，建设部门还要检测遍，白白多交道钱。 ” 而盖小产权房无需交任何费用， “土地不要钱，不用缴纳各种税费，也没有部门去监管，建设成本非常低。 ”李家喜说。相比之下，商品房建设成本高，因此价格也高，目前在远郊区根本斗不过小产权房。 然而，几年过去了，除了当初竞拍的地块外，李家喜再也没有成功拿到地块。尽管如今在蔡店乡小产权房火爆，但正规的商品房很难生存。因而李家喜也在犹豫， “我的公司还有没有必要存在下去。 ” 不过，直到现在，李家喜依然认为当初做商品房而不做“黑房”的路是正确的。在他看来，小产权房不像商品房，小产权房无论是在建设人员水平、材料质地，还是政府监管方面都是空白的，因此其质量难以5保证。更重要的是，正规房产证、土地证拿不到，就会存在产权纠纷，势必影响未来一轮的拆迁补偿，更别谈房子维修、物业管理等问题。 “只要经济条件允许，还是有很多人愿意购买商品房的。 ”在心里，李家喜仍然坚持这一点。但是对于接下怎么办，李家喜心里没底， “只能走一步看一步吧，如果今后政策明朗的话，我还是会做的。现在国家在搞新农村建设，农村集镇化，还是存在很多机会的” 。
