1、1商业地产火爆隐忧本轮商业地产爆发式增长或将导致的后果是：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重 自楼市调控以来，每次调控都能把各路资本推向商业地产。据亿房网研究中心数据显示：2012 年，武汉市非住宅市场总供应量为 4500 亩，其中在建、将建的综合体项目至少有 38 个。同比 2011 年增长近 3 倍，环比上涨幅度为 13.6%。 商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展，也暴露出商业地产的诸多问题：两年多的房地产调控，商业用地供应增加，大量资金流入商业地产，大量企业转型开发商业地产，最终导致商业地产供应量剧增，购物中心
2、遍地开花，同质化竞争惨烈，缺乏成熟的商业运营模式。 而商业地产的过度开发，也带来了高空置率。数据显示，2012 年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于 2011 年的 10.2%，而在一线城市，空置率从 2011 年的 7.9%增加至今年的 8 .4%。 加上行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，或将进一步加剧了商铺空置率。过剩的供应与有限的需求共存的市场，未来的商业地产将面临前所未有的考验。 仍受追捧 22010 年住宅市场全面限购以来，众多品牌房企纷纷宣布拓展商业地产领域。中原地产提供的数据显示，自 2010 年开始，国内商业地产的
3、月均开发增速达到了 25%以上，是同期住宅开发投资增速的 1.5 倍，2012年上半年更是达到 2 倍。 这似乎更加刺激了开发商的热情，被称为“房产风向标”的十大代表企业中大部分计划提高商业地产的业务比重。 以住宅地产为主的行业巨头万科，也早已低调布局商业地产，目前已初具规模。据不完全统计，截至 2012 年底，万科在全国已经有 17 个城市综合体项目正在操作，非住宅业务的占比将从目前的 10%逐步扩大到20%。 保利地产在 2012 年半年报中透露，将重点开发商业地产，商业地产和住宅地产的比例将保持在 3：7；中海地产也披露，公司商业地产在未来资产比例和利润贡献中将上升至 20%。 就连一直
4、专注于住宅开发的绿地集团也开始进军商业地产，绿地董事长张玉良年前接受采访时透露，目前绿地已经把 40%的开发量都放在商业地产上，这也意味着绿地战略转型重攻商业地产。 而在过去的一年里，商业地产的吸金能力，也没让投资者失望。 以武汉为例，据戴德梁行统计数据显示：2012 年武汉全年甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为 11.09 万方，创历史之最；武汉甲级写字楼租金涨幅在全国重点城市中居首位，全年上涨 22.4%至每平方米每月 94.1 元；2012 年武汉商圈中首层临街商铺租金上涨至每平方米每月532 元，和去年相比上涨 4.3%。 32 月初，在武汉举行一次的土地拍卖中，恒隆地产以底价 3
5、3 亿元将一幅商业地块收入囊中。据恒隆地产透露，此次武汉项目计划投资约 120亿元，并将当做商业综合物业项目作长期投资，当中包括世界级购物商场、办公大楼及公寓式酒店。 已经在武汉深耕多年的华润地产也宣布，2013 年将进军武汉商业地产市场，在台北路投资 130 亿元打造华润中心项目，将建设集高端购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、特色商业街和高档住宅于一体的地标性都市综合体。 事实上，除“先行者”万达、南国置业外，本土开发商福星惠誉及外来的绿地、和记黄埔等巨头都已经加大了商业地产的布局。项目体量少则几十万平方米，多则上百万平方米。武汉目前的商业综合体地图上，已经排列了 40 多个项目，据亿房网研
6、究中心数据显示：2012 年，武汉市非住宅市场总供应量为 4500 亩，同比 2011 年增长近 3 倍，环比上涨幅度为 13.6%。 “两年多的住宅调控促使资金转向商业地产，武汉商铺近一两年供应明显增多，购物中心遍地开花，所导致的同质化竞争也愈演愈烈。2013 年，主要商圈的升级改造即将完成，地铁带来的人流汇聚给商户极大的信心，但如何将这些人流量转化成目标消费群将是业界不得不思索的问题。 ”戴德梁行在武汉 2012 年第四季度报告中称。 快触警戒线 商业地产热火朝天的背后，暴露的问题也层出不穷。 武汉万亩工业园陷“空城危机” ，空置率达 90%；武汉商圈租金跳涨，4迫使店铺“转场” ；汉口某
7、地下商业项目属人防工程，只有使用权，办不了房产证；武昌沙湖某商铺号称于地铁出站口，但最后出站口变动，让买铺者花了高价买了张“空头支票” ；江汉路某商业项目，开业半年来始终没有人气，商家普遍亏损数万元 “近年来武汉综合体项目如雨后春笋一般都冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。 ”亿房网商业地产主编米浩表示，在同一个区域范围内往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题，而到最后买单的还是投资者。 2012 年中旬，由中国社会科学院财经院推出的流通蓝皮书：中国商业发展报告（2011-2012） 指出，本
8、轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果：大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑，商业地产项目同质化现象严重。 不少本土地产企业开始正视这一点，在商铺销售上，融入了更多概念炒作。如，2012 年面世的多数城市综合体，都以地铁 2 环线即将开通为由头，打出地铁商业的旗号；其中的一部分，挖掘地下空间，打造地上地下商业组合拳；而几乎所有商铺，都宣传最少 5 年 35%的投资回报率。然而，在中国指数研究院华中分院研究副总监李国政看来，无论地铁商业或是高额投资回报率，都只是宣传手段，若项目运营不成功，5年 35%投资回报率的承诺，也只是泡影。在目前激烈的商业竞争中，要脱颖而出，最重要的就是打造差异化产品。
9、“国外成功的商业项目，一定是5经过详尽的市场调研，锁定某一类人群，打造专属于他们的商业项目。 ” 但是在武汉， “大部分综合体的开发商都是由以往纯住宅开发商转过来的。 ”业内人士指出，成功运作一个商业项目，除了前期的规划定位要符合实际消费需求外，更重要的在于后期的招商定位和人气的培养，多数住宅类开发商并不具备这方面的经验和人才。这也就造成了有些商业项目位置不错，但公司的招商能力和专业人才缺乏，后期运营困难重重。目前，武汉商业营业总面积有 1000 多万平方米，总人口按 1000 万来算，距离发达国家人均商业面积标准警戒线 1.2 平方米已经不远。值得注意的是，克尔瑞的数据表明，未来 3-5 年武汉商业供应量将超过1300 万平方米。 武汉本地的各大研究机构分析也表明，武汉的商业地产短期内仍然火热，但未来 3 至 5 年形势将恶化，非城市中心集中型商业将面临较大的风险。
