1、1商业地产项目招商思路及策略研究摘要：商业招商引资是整个项目建设工作的重要组成部分，也是地方经济的重要组成部分。在当下知识与信息经济背景下，创意产业在城市的发展，已成为产业发展的新趋势。文章结合具体项目，探讨了创意产业与总部经济在项目发展中的新趋势、项目定位以及招商引资对策。 关键词：招商引资 创意产业 总部经济 引言 从上海发展总部经济的条件和目前发展现状来看，可以进一步依托上海整体的城市形象和经济实力、成熟的产业基础和高校资源以及基地周边的配套设施，具备发展总部经济的条件和资源。本文提供了具有竞争优势的供应链商业生态系统的产生机理、特征以及构建方案。在复杂的市场环境下，具有竞争优势的供应链
2、商业生态系统将能有效利用资源，达到整个系统成员共同发展的目标。 一、创意产业与总部经济 （一）创意产业 所谓创意产业，就是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。换言之，这就是要将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中，使它与经济结合起来，发挥出产业的功能。显然，这是一种使知识与智能创造产值的过程。根据这个定义，创意产业包括广2告、建筑、美术和古董交易、手工艺、设计、时尚、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件，以及电视、广播等诸多部门，随着信息技术的发展。创意产业所能涵盖的行业已远不止这些，软件、互联网
3、、动漫及其衍生产业都能算进该范畴。 （二）总部经济 总部经济是指跨国公司、国内大型企业总部（含地区总部）在区域中心或中心城市高度集聚，并通过调度资本、技术和人才等资源，对周边甚至全球产生强烈辐射效应的经济形态。总部经济企业对税收的强劲贡献勿庸置疑，以淮海路为例，企业天地这幢高品质的办公楼正是因为有几十家，例如：杜邦、陶氏、PWC 等世界 500 强企业和知名品牌企业的销售、结算中心入驻其中成就这座办公大厦月税收过亿元。 （三）创意产业与总部经济聚集区 创意产业集聚作为产业集聚的新生族，创意产业集聚是指创意产业领域内相互关联的文化创意企业、专业供应商、服务供应商和相关机构依据分工和合作关系形成的
4、地理集中。创意产业已经成为产业集聚模式的新生族，创意产业与产业集聚存在着一定的共生关系，一方面可以充分发挥产业集聚的互惠共生性、知识资源互补性、竞争协同性等优势，降低交易成本，实现规模经济；另一方面创意产业可以充分发挥区域文化资源和智力资源，提升区域竞争优势，实现产业价值链的增值，产生产业关联效应，带动周边相关产业，实现了创意产业的规模化和专业化。二、总部经济已成为提升城市竞争力的重要方式 3（一）中国总部经济形成“总部制造基地”合作模式 我国总部经济发展中一个较为突出的特点是，随着我国市场经济的发展和城市化进程的加深，北京、上海、广州、深圳、上海等大城市在规模快速扩张过程中，空间资源日益紧张
5、，生产制造成本快速上升，一大批制造企业为降低生产成本，将制造基地从大城市向郊区县甚至外地迁移，但仍把企业总部和研发、营销等高端环节留在大城市，以利用大城市人才、技术、信息等知识要素密集的优势，形成了“总部制造基地”的合作模式。作为我国经济中最具有发展活力的经济圈， “长三角”、 “珠三角”和“环渤海”已成为我国总部经济发展的先导区域。其中长三角经济圈总部经济发展较成熟， “总部-加工基地”区域合作模式基本形成。 （二）选择“总部经济+创意产业”科学互动模式的原因 受产品类型限制，以办公为主，20012000m2 客户，创意产业单位面积税收产出最高；后续发展潜力较好，预计年平均增长 40%，随着
6、企业发展税收增加比更高；总部经济税收优势明显；软件创意产业作为现代服务业的高端组成部分，将对提升园区综合商务服务起到重要作用，利用后续引进总部企业。 （三）立足“总部经济+创意产业”模式，提高投资强度 中型企业总部的入驻将带来较为稳定的强劲税源，总部企业将产生明显的税收集聚功能；创意产业发展潜力较大，税收跃升较快；创意型企业发展较为迅速，将产生更多的办公用房需求，带动整个区域经济的发展，孵化功能明显；企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消4费的活跃度，带动商户税收。 （四）立足总部型创意园区模式，吸引优质企业，辅助就业提升 中型企业总部的入驻将带来较多的中高端人才需求；总部企业的规范培训制
7、度将有利于提升区域人才竞争力；创意产业带来的就业岗位将直接对口“大学毕业生” ；创意型企业属于人力资源密集型企业，提供岗位较多；企业及个人消费将促进区域内商务活动及居民消费的活跃度，带动商业市场的就业。 三、打造上海特色的创意产业总部经济发展模式 （一） “创意产业总部-制造基地”重点发展思路 目前，上海市从政策上重点扶持、优先发展建筑设计、广播影视、工艺美术、计算机软件设计、动漫游戏、广告设计、时尚设计、表演艺术、出版发行、工业设计等十大文化创意产业。考虑到长三角地区文化创意产业已初具规模。根据突出优势、错位发展的原则，上海市创意产业总部经济发展思路可综合定位为：大力发展具有研发和设计功能的
8、总部经济，以研发服务业、设计服务业为主、以文化传媒业和咨询服务业为辅，并以创意消费业作为补充型辅助产业。使以上产业在市场各环节得到体现，形成完整的产业链。最终促进形成一批产业集聚度高、特色突出鲜明、规模效益显著的产业集群。 （二）案例分析 “城市新汇”在闸北区大力发展总部经济的大背景下，由金宏浦和新江实业倾力打造，所在区域轨道交通优势明显，现有建筑条件优秀，具备成为共和新路沿线的优质项目的潜力。建筑面积 22579.68m2，建筑5设计风格突出，有潜质成为共和新路沿线高品位建筑，易于吸引市中心区外迁客户及区域内高品质客户；紧贴地铁，对办公楼具有天然优势（图 1、2） ；区域内景观及动线设计刚好
9、符合目前市场流行的风格，可能获得市场较高的认知度，例如：智造局、八号桥、智力园；主力楼适合总部企业面积需求，且能很好带动 2#、3#办公楼的租赁进程。 1、建筑定位 “城市新汇”定位为北上海“时尚创意软件园” ，融合“新天地”+“8 号桥”的创意产品展示功能，推出展示办公全新理念；融合“创意产业”+“企业天地”的特点，形成以 IT 行业相关的总部型创意办公模式；全力打造以软件产业为基础，以总部经济为主导，结合展示办公的形态，力争成为北上海全新时尚亮软件创意产业园（图 3） 。其方案要点可概括如下： 充分突出 5.6m“极至层高”展示区对总部企业及创意产业企业形象提升作用，尽量满足高税收企业需求
10、；注重创智环境营造，发掘品牌产业园区的真正综合功能。适合中型企业总部、软件产业企业、成熟的外包服务业企业、可能产生优质税收的其他企业；牺牲租金吸引前期入驻的优质企业。 2、 “城市新汇”效益管理措施 （1）加大招商引资，建设特色楼宇，重点建设一批高档办公楼，加强对办公楼的包装策划、项目储备，重点引进一批有影响力的国内外大型企业的区域总部或其分部、研发中心等，有针对性地引导建设形成一批区域性研发楼、创意楼、中介楼等特色商业办公楼。提高办公楼的利6用效率，实现办公楼经济效益的最大化。 （2）做好功能布局，调节租金价格，办公楼收益的主要来源为房屋租金，故制定合理的租金价格是保障办公楼运营的基础条件。
11、办公楼的出租率与其收益成正比，那么提高办公楼出租率则是扩大收益的主要来源。在办公楼的业态规划及功能布局中，开发商尽量通过调整业态和功能布局，寻找承租能力强劲的业态入驻，提升租金价格，扩大收益。 （3）推进办公楼现代化，开发节能办公楼，通过科学的管理方法，降低办公楼日常能耗，已达到节约开支的目的。应以“环保、节能、节材、节水、节地”为基本要求，发展节能型办公楼，建设高科技含量、高经济效益、低资源消耗、少环境污染的商业办公楼。随着经济的发展、产业结构的转换，要根据未来办公楼经济对相关产业带动效应的变动以及办公楼经济与整个经济领域的“软化”趋势，做出具有前瞻性的统筹安排。 四、结语 通过以“城市新汇”项目为核心的招商引资管理系统的建设，从宏观上掌控好这个关系上海闸北经济发展大事的整体进展情况，及时了解、解决项目推进过程中遇到的问题，并能够通过信息化的手段对企业提出的问题进行快速办理，为企业发展提供更好的服务，以此推动城市、经济建设的快速发展。 参考文献： 1胡辰光.供应链商业生态系统的概念模型，特点及运作机制J.市场周刊，2010， （04） 72王翼.我国地方政府招商引资模式创新研究D.上海交通大学，2007 年
