1、1浅议铁路房地产开发企业融资现状及渠道摘要：随着我国宏观调控力度的不断加大，再加上房地产调控政策的全面落实，给房地产开发企业带来诸多影响和改变。对于铁路房地产开发企业来说，不可避免地面对融资难题，如何寻求并开拓融资渠道，确保企业资金来源的稳定性，已成为当前必须思考的话题。 关键词：铁路房地产企业 融资 现状 渠道 对策 近年来，我国的国民经济以每年 7%9%的速度增长，而与此同时，房地产市场的商品房交易额以每年 20%30%的速度增长。由于房地产行业的特殊性，以资金密集型为主。在铁路房地产开发企业运营过程中，涉及到的大量的资金支持，如何突破当前融资困境，全面拓宽融资渠道，是确保铁路房地产企业资
2、本结构平稳、合理的根本途径，将确保企业利润目标的顺利实现。 一、铁路房地产开发企业融资现状 2009 年以来，房地产市场发展更为迅速，我国房地产开发投资一直以每年 1000 亿元以上的速度增长，年均投资增速达 22.3%，高于固定资产投资平均增速近 10 个百分点。对于房地产企业来说，如果缺乏有力的资金支持，那么各项工作的开展举步维艰，甚至难以保证一定的收入利润。以铁路房地产开发企业实际情况来看，当前大多承建铁路职工的保障性住房，但是预售资金往往不能及时到位，为了确保各道工序的顺利进行，必须采取自行融资的方法。 但是在具体融资过程中，仍面临一些2实际问题有待改善： （一）融资渠道过于单一 当前
3、，铁路房地产开发企业的实际情况来看，约有 20%的资金来自银行贷款，而其他大部分为自筹资金或预售收入，只有极少部分来自个人信贷的转化。因此可以说，铁路房地产开发企业的运营过多地依赖银行支持，商业银行承担了大部分的市场风险和信用风险，而企业却没有意识到风险的客观存在。近年来，铁路房地产企业的负债率与日增高，企业自有资金在总投资额中的比例大幅度下降，过高的负债率给企业生存和发展带来压力，同时也增加了债权人的风险，不利于企业融资水平的提升。有一些实力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的 90%以上，这无形中增加了银行的信贷风险。 （二）信托融资渠道受到阻碍 当前，信托融资已成
4、为诸多房地产开发企业融资的热点。尤其在银根紧缩的背景下，信托资金可以作为铁路房地产开发企业补充资金的又一渠道。但是由于信托融资的流动性有限，融资规模难以扩大，再加上我国近期不断提高房地产信托融资的门槛，给这一融资实现方式带来诸多阻碍。银监会在 2010 年 2 月颁布了关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 ，其中明确提出信托公司发放贷跨的房地产项目必须保证具有“四证” ，同时控资股东或者开发商具备二级资质等；一些中小型房地产企业，被诸多条款拒之门外，信托资产融资方式不能顺利实现。央行对房地产信托融资的监管也比较严格，规定房产信托产品的资金上限为 2 亿元，信托合同为 200 份，并
5、且只有像经济适用房等政策3性比较强的项目才有可能获得信托贷款，这使得信托机构可选择投资的项目较少，且投资额度有限。 （三）股权融资面临重重困惑 在房地产开发企业发展过程中，上市融资是行之有效的渠道之一，既可合理规避企业可能面临的财务风险，也可控制融资成本，可谓一举多得。但是由于考虑到金融风险的客观存在，我国在房地产企业的上市工作中加强控制力度，审批非常严格。目前大多铁路房地产开发企业还不能满足上市要求，在短时间内难以达成上市的愿望。另外，国家针对房地产开发的宏观调控政策不断调整，今后实现国内股市 IPO 融资或者借壳上市途径，将面临更多困惑。 （四）债券融资的规模有限 以发达国家已经成熟的房地
6、产开发市场来看，债券投资的份额高达股票筹资的 3-10 倍左右；因此企业的债券市场已成为证券市场的重要一部分，无论是发展规模还是增长速度，都已经超过了股票市场。但是以我国铁路房地产开发企业的债券融资来看，仍占据较小的比例，普遍存在发展不平衡现象。 二、铁路房地产开发企业融资渠道的优化对策 （一）全面拓宽企业的信贷渠道 以铁路房地产企业当前发展的实际情况来看，在短时间内可供选择的融资渠道非常有限，银行贷款仍将是融资的重要渠道。因此，如何在原有基础上进一步优化银行信贷渠道，争取更多资金支持，也是房地产企业应思考的话题。当前，面临银根缩紧的实情，可考虑选择除了直接4贷款以外的多种渠道。其一，并购贷款
7、。以商业银行为主体，向并购方控股子公司或者并购方企业发放贷款，用于支持并购股权的对价款项；采用这种贷款模式，主要针对具备一定优势的客户，在进行改组改制、兼并、收购或债务重组等活动时，满足其基本的融资需求，是一种具有特殊性质的项目贷款。在 2008 年，我国银监会公布了商业银行并购贷款风险管理指引 ，提出了多元化的银行并购贷款种类，并且铁路房地产开发企业也对并购贷款提出了一些需求；其二，价值联息贷款。这种贷款方式具有风险性，作为铁路房地产开发企业应结合自身实际能力水平进行慎重选择；其三，通过在铁路局内部建设资金结算中心，实现内部资金的优化配置，以改善住房建设的前期费用难题；其四，采取积极、有效的
8、营销方式，加快回收商业房屋或者配售住宅的款项，通过加速办理前期手续的方法，为公积金贷款创造良好条件。 （二）优化房地产信托融资渠道 以发达国家房地产信托融资的成功经验来看，主要由房地产企业提出信托融资需求，通过专业人员的操作与引导，管理基金运作过程，将若干指定的开发项目信托资金整合起来，增大投资规模，发挥资金组合的作用，再通过信托贷款的方式发放到有需求的房地产开发项目中。 针对当前房地产信托市场面临的各种问题和矛盾，为了更好地拓宽房地产融资渠道，铁路房地产开发企业可凭借住房建设的成本低、需求力强大、风险较低等优势，积极参与到信托融资中，以更好地满足项目资金紧张状态下的应急需求。进一步明确信托投
9、资的方向，确保各项信托业务落实到位，增强运作程序的规范性，并做到以下几点：其一，全5面保障信托资金的安全性、收益性，不得以任何形式向其他产业投资，以专一性的房地产信托基金投资方向为主；其二，避免信托资金的随意拆借，严格控制房地产信托贷款业务的数量，尤其控制信托抵押贷款模式，以降低房地产企业的经营风险，确保投资信托的安全性；其三，有关资产构成问题，应允许房地产投资信托适当进行开发项目的投资，但是要控制比例，不得本末倒置。 （三）实现股票上市融资渠道 随着我国金融领域、证券领域的不断开放发展，铁路房地产开发企业利用证券市场实现融资需求，将成为今后的必然趋势。证券市场融资渠道的融资水平高、筹资量大，
10、在改善企业资金结构、分散风险方面起到重要作用。有关股票融资的方式选择，应注意以下几方面：首先，对于实力强大、规模强大的铁路房地产开发企业来说，可以考虑直接上市。但是上市仅作为一种手段，并不是最终目标；房地产开发企业应构建现代化的组织结构，不断增强自身的资金水平，获得更广泛的盈利空间；其次，中小型铁路房地产开发企业，可以采取借壳上市方法，可极大缩短上市的时间，以低成本实现快速扩张，合理规避国家宏观政策的影响。再次，铁路房地产开发企业结合自身发展实际情况，除了在国内办理上市手续以外，还可以考虑 STAQ 及 NET 等境外交易所进行上市，优化上市的过程，可在短时间内实现融资计划，吸收更多的国外资金
11、，积极借鉴国外先进的成功经验，树立良好的企业形象。 （四）加大房地产开发的债券融资力度 通过挖掘债券市场，铁路房地产企业可以吸收更多的社会资金，实现大众化投资模式，将铁路房地产投资转向社会化发展模式。目前，我6国房地产的债券市场发展仍存在一些问题，如规模小、产品少、风险大，再加上缺乏完善的信用评估体系，给债务市场的规范性运行带来弊端。因此借助房地产投融资机构的转型阶段，应进一步实现房地产项目开发的债券市场规范性发展。首先，政府通过法律、法规、制度等层面，为企业创设良好的投融资环境，放宽融资的审批权限，放松对债券利率的约束力度，给房地产企业更多的自主权利；其次，构建多元化的铁路房地产开发企业债券
12、市场，增强债券的转换性、流动性，实现风险转移作用；最后，实行多元化的房地产债券类型，完善债券等级的评价制度，确保铁路房地产开发企业的良性发展。 根据国家的统计，每一个百分点的房地产业中产值的增加，就可以推动相关的产业产值增加到 1.5 到 2 个百分点。房地产开发已成为国民经济的重要支柱，面临激烈的市场竞争环境。作为铁路房地产开发企业，更要意识到强化融资管理的重要性，增强随机应变能力，结合自身发展情况拓宽融资渠道，树立良好的社会形象，增强企业核心竞争力。 参考文献： 1张毅芳.谈房地产企业直接融资渠道创新问题J.商业时代，2007（31） 2管辖.对我国中小型房地产企业融资问题的思考J.现代经济信息，2011（8） 3马凌.关于我国房地产开发企业可用融资方式的探讨D.首都经济贸易大学：会计学，2006 4陈宇昕，周雯雯.中小房地产开发企业的融资渠道J.时代经贸7（学术版） ，2008（14）
