1、1欠发达地区房地产市场发展及金融支持策略分析摘 要：近年来，在政府严厉的房地产调控政策持续推进下，房地产市场实现大逆转，特别是一、二线城市房价涨幅明显回落，部分地区房价甚至出现大幅波动。本文以地处中部的山西省阳泉市为研究对象，深入分析在持续的房地产调控下，经济欠发达地区房地产市场运行特点和房地产金融发展状况，并对金融如何更好地支持房地产市场健康发展提出建议。 关键词：房地产市场 金融支持 政策研究 从 2000 年开始，随着房地产市场的持续发酵升温，阳泉市房地产业也呈现出量增价升、购销两旺的繁荣景象，并成为支撑区域经济发展的重要产业之一。伴随着房屋由消费居住属性向投资属性转化和整个社会对房地产
2、投机炒作风气的兴起，对阳泉经济金融运行的影响越来越大。尤其是自 2010 年年初以来，国家出台了一系列宏观调控政策，对阳泉市房地产市场运行产生了深远影响。 1.2010 年以来房地产市场调控政策回顾 针对全国房价的快速上涨，2010 年 1 月份，国务院于出台“国十一条”要求二套房贷款首付不得低于 40%，以此抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。紧接着，4 月份又出台 “新国四条”将二套房贷款首付款提高至 50%，并要求贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。4 月 17日明确暂停发放购买第三套及以上住房贷款，加大对炒房的打击力度。211 月起，全面取消房贷七折优惠。10 月下旬央行两次
3、上调金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2011 年 1 月，国务院又出台“国八条” ，明确 5 年之内转让住宅全额征收营业税，继续提高二套房贷款首付比例和利率水平，地方政府要公布本地区年度新建住房价格控制目标、上涨幅度。央行三次提高金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率。2012 年，中央房地产调控定位于抑制投机、增加供应、引导需求，继续推进保障性安居工程建设，并且央行两次降低金融机构人民币存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率，从而促进房价合理回归。 在整个房地产调控和发展过程中，货币政策始终扮演着积极的角色。从货币政策调控和房地产发展进程来看，货币政策的实
4、施，无一不是在对房地产发展态势进行的反向性调整，当房地产周期过冷时，则实行宽松的货币政策，推动房地产业平稳发展。短期而言，当房地产周期过热时，实行稳健的货币政策，抑制资金进入房地产业。 2.阳泉市房地产市场与房地产金融发展情况 我国房地产市场发展的决定因素有三：人口增加、收入增长、城市化进程加快。而支撑阳泉房地产价格上涨的主导因素是居民收入增长和城镇化水平提高。阳泉市是典型的资源城市，以煤炭为主导的第二产业对经济增长贡献率高达 68%。有关数据显示：2010 年阳泉市城镇人口占比为 63.74%，远远高于全国和全省水平，与 2000 年相比，阳泉市城镇化水平上升了 18.15 个百分点。而城乡
5、居民收入多年保持两位数增长，直接导致住房需求由基本型向改善性转移。在此轮房地产调控中，阳泉市3房地产市场表现为以下特点： 2.1 持续调控之下阳泉楼市“淡”而不定 2010-2011 年，阳泉市商品住宅开发投资增幅由 37.2%降为 33%。商品住宅施工面积由 34.8%下降为 4.2%；商品房销售面积增幅由 21.5 下降为-3.5%。房地产投资出现明显下滑，房地产销售萎缩，观望情绪浓郁。尽管持续的调控明确传达出从紧信号，但调查发现，阳泉房屋成交量下降，但房价仍未回归合理区间。普通楼盘均价 2010 年尚不足 3000 元/平米，到 2012 年上半年已达到 4000 元/平米，黄金地段部分
6、楼盘甚至超过5000 元/平米，而阳泉市城镇居民人均可支配收入 2011 年为 20253 元，比 2010 年增长 18.6%，农村居民人均纯收入为 7677 元，增长 17%，房价与普通居民购买力之间的差距依然较大。 2.2 房地产开发渐归理性 由于中心地段房屋开发潜力明显不足，而市区土地供应量越来越少，开发热点逐步向外围延伸。面对持续的房地产调控，房地产开发企业拿地更趋理性，既要保持一定的土地资源，但也要灵活掌握，更要以销售的情况为准。如市区某知名房地产开发企业开始尝试综合用地，即住宅、商业和保障房用地相结合的模式。 2.3 租赁市场持续火爆 市区主要地段百平米租赁价格已突破 1000
7、元/月。商业中心、学校周边房租金上涨异常活跃，精装房百平米月租金接近 3000 元。从广义上讲，租金调控应该是房价调控的一部分。楼市调控并非直接作用于住房租赁市场，而是首先作用于住房买卖市场，再间接影响住房租赁市场。4导致租金上涨压力加剧。但目前由于租赁市场管理仍属空白，给楼市调控增加了不少压力。 2.4 金融机构执行差别化信贷政策 国家各项调控政策出台后，各商业银行总行陆续制定了相应的住房信贷政策，严格执行首付比例和利率执行标准。一是暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房首付款比例调整到 30%及以上；二套房贷款首付比例不低于 60%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍；二是消费性
8、贷款禁止用于购买住房。三是对于盲目扩张、拖欠土地出让金、高价拿地、资金链脆弱、过度融资、屯地、炒地、屯积房源、土地闲置两年以上、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，严格控制对其发放新开发项目贷款和贷款展期。四是继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 2.5 保障性住房建设资金筹措存在困难 保障性住房建设资金来源模式单一，规模较小，投融资机制有待完善。财政性资金难以满足保障性住房建设运营资金需求；由于保障性住房建设投资利润薄且回报期长，且缺乏明确、行之有效的激励措施或投融资平台，阳泉社会资金进入情况并不理想
9、，由此形成保障性住房建设投资资金缺口大。 3.房地产市场调控为商业银行带来的潜在挑战 3.1 长期持续的房地产调控可能增加银行业住房消费贷款的潜在风险 随着房地产调控的持续，在售楼盘虽未出现明显价格下降，但打折5促销愈演愈烈，赠送配套费、赠送家电、VIP 客户一万抵三万、一次性付款 9.8 折等等。人们对房价下降的预期不断增强，那些在高房价期间发放的住房按揭贷款可能出现还贷意愿下降，贷款风险将会大大增加，严重威胁银行的贷款安全。 3.2 长期持续的房地产调控使房地产市场销售冷淡，房地产开发贷款安全受到威胁 在持续的房地产宏观调控背景下，商品房预售减少，去库存化使现房销售增加，房地产开发企业难以
10、继续长期大量占用购买者垫付资金。由于得不到银行信贷资金支持，那些资金实力不强、负债率较高的中小房地产企业资金链紧张甚至出现断裂，威胁银行的贷款安全。 3.3 长期持续的房地产调控会对房地产相关行业，如钢铁、水泥、建材、装修、家具等行业形成冲击，继而对这些相关产业的上下游产业造成影响，银行对这些行业和企业的贷款也面临严峻挑战 在阳泉，近年来受钢铁企业减产等因素的影响，耐火行业停产半停产企业增加，导致银行贷款潜在风险增长。同时，房地产市场冷淡，使得家装、建材销售、家具市场等第三产业受到冲击，不得不通过竞相降价吸引消费者，企业经营效益下降，资金周转速度下降，贷款偿还出现困难。 3.4 长期持续的房地
11、产调控可能导致银行以房地产作为抵押的贷款的担保条件发生不利变化 住房是当下企业和个人重要的不动产。随着房地产市场价格的持续上涨，银行依托商用房和个人住房发放了大量的房地产开发贷款、居民6个人住房按揭贷款，以及大量以房地产作为抵押担保的其他用途贷款。如果房地产价格出现下降，用于贷款抵押的房屋价值缩水，在银行贷款出现不良时，银行处置这些抵押物也将面临困难，加剧银行贷款损失。 4.金融支持房地产市场健康发展的建议 4.1 商业银行要建立完善的房地产分析、评估和风险预警机制 宏观层面上，要认真分析区域内各个阶层居民收入、住房需求变化、城市发展、土地政策等要素与房地产业发展的相关关系，从总量上控制房地产
12、贷款的增速。微观层面上，银行机构不仅要了解房地产企业本身的生产销售行为对贷款的影响，综合分析和评价土地、税收、金融等调控政策对各类房地产贷款的影响程度，做好对房价下降的压力测试，提足贷款损失准备，确保银行业充足的风险补偿能力。 4.2 商业银行要加强客户细分，制定合理的择优扶持和低效贷款退出制度 重点支持资信等级高、成长性高和效益好的房地产企业和项目，积极支持政府保障性住房和廉租房建设。对于个人住房按揭贷款，要积极支持有还款能力的居民购买自住房，严格控制第二套住房贷款，禁止明显的投机性购房贷款；严格控制对大户型、豪华别墅房建设项目的贷款。同时，商业银行要积极关注国家政策调整，贷款投放与政策调整步调一致，避免出现政策性风险，不断优化房地产贷款结构。 4.3 商业银行要强化风险意识，加快信贷结构调整 在经济长期稳步增长和城市化进程加快的大背景下，房地产业迅速上升为主导产业，房地产价格一路上涨掩盖了房地产业本身固有的风险。7盲目扩张、投机炒作、贷款迅速增长不仅助长了房地产泡沫的形成和行业风险的加剧，同时积聚了大量的金融风险。商业银行要从根本上强化风险意识。面对房地产市场的波动，要定期进行房地产贷款风险评估，及时进行风险预警，同时，加快信贷结构调整，保持房地产贷款的适度占比。
