1、1确权发证背景下小产权房问题探究摘要：当前争议颇多的小产权房给社会带来了一系列问题，本文分析了小产权房产生的原因及对社会、经济的影响，探讨了当前确权发证对小产权房解决的作用。 关键词：确权发证 小产权房 小产权房作为中国现行经济社会发展中一种特殊的现象，其产生拥有特殊的背景，由于国家不认同，市场需求量大，因此在近年来一直受到社会的火热关注。在确权登记发证、明晰农村集体土地产权的背景下，有必要探索破解小产权房问题的可行办法，此举助于社会、经济稳定和土地可持续发展。 1.小产权房和确权发证相关概念厘定 小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，没有明确的定义。
2、通过阅读相关文献，小产权房具体可定义为：由农村集体、农民个人和开发商单独或者合作，在农村集体土地上建设，向非本农村集体成员销售，并向购房者发放乡镇人民政府或者村集体组织制作的“房产证”的商品性住房。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。目前全国各省市正在如火如荼的进行确权发证工作。确权发证是指为农村集体土地所有权和使用权而进行的确权、登记、发证工作。小产2权房由于是占用农村集体土地而发展起来的产权不明晰、国家不认可的特殊房产，本次确权发证过程中必会触及小产权房的登记问题。 2.小产权房产生的原因及影响 目前，全国大多数城市，均出现了大规模集中成片开发的小产
3、权房。特别是在北京、成都、西安等城市，小产权房销售量已超过房地产市场供应量的 20%。 小产权房的产生有多方面原因，主要是社会、经济和土地管理体制方面的原因。社会原因：自改革开放以来，中国进入快速工业化、城镇化阶段，大量农民进城，造成城市住宅市场需求迅速增长。经济原因：小产权房售价低，仅有商品房售价的 1/3。土地管理制度原因：宪法第八条规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山” ；土地管理法也规定，村民建设住宅可依法批准使用本集体经济组织土地， “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ” 根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设
4、用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正面影响：为农民带来了经济收益； 为中低收入人群提供了可承受的居住之所； 假设小产权房大量入市和竞争，房价会大幅下降，有利于消费者。负面影响：小产权房对以“土地财政”为生存手段的地方政府利益损害很大； 小产权房在一定程度上破坏了城乡土地利用规划，破坏了城市建设布局，而且会导致建设用地的无序； 无法律保障，买方产权无保障； 售后服务无保障。 33.确权登记小产权房 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体
5、所有的建设用地、农用地和未利用地。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。 本次确权发证中，小产权房被文件明确列为违法用地上建设的房屋，不得确权登记发证。但是“不发证”的前提是弄清楚哪些是小产权房。因此中央政府及有关部门在这次全国性“两权发证”过程中可以进行一次全国范围内的小产权房普查。确权发证相关文件也规定，各地应以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据土地利用现状分类 、集体土地所有权调查技术规定等相关技术规定和标准，充分利用全国土地调查等已有成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的
6、地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。因此按照这种要求严格展开地籍调查，小产权房的属性确定还是比较容易做到的。由于地籍调查中查清了每一宗土地的区属、界址、面积和用途等，因此对于小产权占用的土地同样可以调查清楚其土地权属、范围、面积等，并在地理信息系统数据中备注“小产权”属性。在构建完成小产权房用地数据库后，可以把小产权房图层和原用地图层和土地利用规划图层进行对比，分析小产权房建设前土地类型和在建或建成的小产权房是否符合目前的土地利用总体规划。以此类推，也就能够统计4出全国的数据。这就为以后国家出台“小产权房”清理政策提供真实、有力的微观（具体到每一宗“小产权房”用地）和宏观（某一地
7、区或全国的汇总）数据支撑。 结论 小产权房的产生有多方面原因，主要是社会、经济和土地管理体制方面的原因；小产权的产生对社会有利也有弊，利弊相当；此次全国进行的农村土地确权发证过程中，应该同时确定小产权房属性，查清其详细信息，并建立小产权房数据库。 参考文献： 1程其明.小产权房规制政策研究D.武汉：武汉大学，2010.10 2江奇.“小产权房”购买行为研究D.武汉：华中科技大学，2010.5-6 3艾萍.确权登记发证为清理“小产权房”助力J.中国土地，2012.10 4王海鸿，张婷婷.“小产权房”清理的难点及破解路径探讨J.理论导刊，2012.9 5国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见N.中国国土资源报，2011-11-10（2） 作者简介： 李伟（1985- ） ，男，汉族，海南澄迈人，海南师范大学地理与旅游学院本科生，研究方向：资源环境与城乡规划管理。
