1、1税收助推房价上涨国五条细则出台后，二手房成交大可用天量或猛增来表达，3 月28 日，北京二手住宅网签量达到了 9400 套，环比 2 月 23 日3 月 1日大幅增加了 140.5%，与 2 月同期比更是增加了 279.5%。这些交易量不外乎为了搭上末班车，以回避有可能实施的二手房过户交易被征 20%的所得税。 交易量的背后 猛增的交易量背后传递了 3 个信息。 一是刚需的量仍然很大。从现实看，刚需不仅存在，而且量还很大，否则天量成交、猛增几倍这些词汇不会出现。关于房价已畸高，买房的刚需者甚少，投资者居多的言论还是有待讨论。 二是刚需不认为房价会跌。刚需不认为房价会下跌，从不是选择观望，却争
2、着购买就是最好的证明。凡有调控措施出台，人们首先做的肯定是观望。这一次却不同，造成这种态势，除了解读为是为了回避有可能计征的 20%所得税以外，还有一个主要原因就是，大多数刚需不再看跌房价。 三是税控只会抬高房价。理论上来讲，2005 年以来，政府对房地产市场的宏观调控的涉税政策部分主要集中在交易环节的营业税、契税和个人所得税等税种，其主要功能在于调节市场交易的频率，对市场短期内的投机交易有一定的制约作用。但由于持有环节不征税，对居民过度2持有住房、房屋空置的行为无能为力。这次对卖房者增值收益征收 20%的所得税，仍然在流转环节，必然导致税负的转嫁。现有的市场行为正在证实这一点。房产税要在全国
3、试点，必须按照“宽税基、简税种、低税率”的原则，房产税作为一种地方税种，应该由地方政府确定具体方案。这将导致房地产交易成本的提高，房地产资源配置也会受到负面影响，卖方交易意愿会下降，尤其在市场供不应求情况下会推高楼市整体房价。实际情况也是一样，我们不乏见到这样的例子，假设两户人家同出售同一小区同一户型的房产，甲房主需要交纳 20%的个税，乙房主不需要，房产总价为 200 万元，评估后的个税是 15 万元。由于刚需的存在，房子都很好出手，买房者必须要付出 215 万元的成本。同样是 215 万元，甲房主只能拿到 200 万元，而乙房主在可以拿到 215 万元的前提下，将刚需购房者愿意承担的一笔费
4、用从税收的口袋里转拿到自己的腰包，何乐而不为呢？ 政府从没有要房价下调 政府从来没明确说过要让房价下跌。由于需求仍旺盛，假如不是人为，要想让房价下跌自然是不可能的。所以上涨是自然的，下跌才需要政府的主观调控。而细则中的控制目标的表述为“认真落实房价控制目标，建立稳定房价的工作责任制” （京版）和“按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实房地产各项调控措施” （沪版） 。可见，稳定是京、沪两地调控细则 2013 年的房价控制目标，比起前几年来应该说宽松多了。前几年多数提法是房价“稳中有降” 。以最早提出房价“稳中有降”的北3京、上海为例，北京 2010 年提出，可 2010 年北京房价涨幅是 1
5、1.5%，而新建商品房更是达到 18%。上海 2012 年提出，可 2012 年内环内房价涨幅达 14.5%。 自国五条出台以来，人们似乎悟到，降房价是假，增加购房者负担是真。不管是 20%的增值税，还是未来的房产税；不管是二套房贷首付提至 7 成，还是利率提至 1.3 倍，人们一改以往观望态势，争先恐后地买房。同时，有理由相信，这种幡然醒悟态势并不会随着京沪细则的出台而消失。即使 4 月环比 3 月的交易量明显下滑，但这并不是调控的结果，因为 3 月的激增本来就是不正常的。 上涨因素未消除 京、沪细则并没有使决定房价上涨因素消除。决定房价上涨的因素是供需关系、建安成本和预期。 供需关系无法解
6、决。京版细则并没有阻挡新房楼盘的购买热情，在房山、通州等地的热门新盘就可以看到，前来看房的客流仍络绎不绝，且据监测，截至 3 月底，北京新房库存已经创下了 2010 年以来的历史低位，新房不但没有出现降温，甚至逆势上涨。库存量创历史新低、20%增值税把人赶向了新房市场，成交并不降温，细则虽说要增加供给，但在2013 年也不可能达到。所以，供需仍然无法得到解决。 建安成本未减。人力成本只会增加不可能降低。土地成本从溢价率看，不像有降低的可能。京新政出台后首宗土地出让，石景山鲁谷路地块，被新能（北京）国际房地产以 11.65 亿元摘得，溢价率 174%，楼面价 21311 元/平方米。各种税费成本
7、有增无减，以前并没有听说要减，相4反要增加 20%的增值税，以后还将面对增加房产税。 预期房价上涨。百姓争先恐后地买房，除了确实为了改善住房条件外，还有就是预期。晚买要付出更多的预期在国五条出来后，更进了一步。按照上述的税收会增加房价以及供求关系不能得到有效缓解的话，晚买的成本就是眼睁睁地看着房价一天天地涨上去。 本是降温的举措，却在火上浇了油，这是人们始料未及的。刚需者还是尽早置业，至于投资者在这种利空的气氛下，还是要稍稍停下脚步。建安成本 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的 70%，其他的地价及税、费 3 项仅占房价的 30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。
