1、1我国房地产周期统计分析摘要：房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏-繁荣-衰退-萧条循环往复的四个环节，对房地产周期进行统计分析具有重要意义。文章从房地产周期的必要性等几个方面对我国房地产周期统计分析进行了论述。 关键词：房地产周期；周期统计分析；房地产业；经济运行 中图分类号：F299 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）02-0016-01 一、房地产周期的必要性 在中国，对房地产业周期波动开始于 20 世纪 90 年代中期，张元瑞（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民
2、经济增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。房地产业发展的周期波动，是指房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。这种交替循环，一方面跟宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又跟行业经济及其与宏观经济的协调程度密切相关。房地产过于超前造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。 我国房地产经济周期经历了四个明显的波峰，分别是 1993 年、1998年、2003 年、2008 年。1993 年和 2003 年是房地产从波峰下滑，1998 年的下滑是由于亚洲金融风暴的波及，使投资需求下降，好多城市（例如2海南）出现“烂尾楼” ，大部分是那个时期所遗留的，2008 年的下滑，是
3、受世界金融危机的影响。之后房价一路上升，2010 年政府出台了三次房地产调控，调控政策主要是避免房地产周期波动而引起的房地产投资过热而不利于国民经济的发展。 二、房地产周期波动指标研究与应用 房地产经济运行过程中交替出现扩张与收缩两个阶段，循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节。周期变化的指标与周期波动不是同步的，因此按照其与房地产波动的先后关系，分为现行指标、同步指标和涉后指标三类。先行指标：固定资产投资、资金来源、投资实际完成额、土地购置面积、土地开发面积、商品房新建开工面积等。同步指标：国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实际销售额、商品房销售均价等。涉后指标：竣
4、工房屋面积、商品房控置面积、租金等。要掌握足够准确的数据资料，研究房地产业周期波动的特征和长度，对未来的趋势有敏锐的判断和准确的估计。 国内判断房地产周期的模型还不成熟，没有统一的方法，但总结起来主要有三种：单指标法、扩散指数法和合成指数法。 对于单指标法优点是简单易行，研究成果的重复利用性好，横向可比性强。缺点是房地产周期是整个房地产经济体系的波动周期，任何一个经济变量本身的波动过程不足以代表全部波动过程。 扩散指数法是目前用的最多的一种方法，它能比较准确地判断景气周期的转折点。扩散指数法虽然对各种时间序列加以综合，但未能考虑到波动的振幅，没有反映出收缩的深度和复苏的力度。在这种情况下，3该
5、方法不能清晰的描绘出我国房地产行业的发展状况，也不能准确地划分周期波动的不同阶段。 进一步分析经济周期需要一种指数，该指数不仅能将时间匹配情况不同的时间序列综合起来，而且能够在量上将它们反映出来。合同指数法可以克服前两种的不足，能够很好地反映转折点和波动幅度。但它的指标选择和权重确定较难。 因此我国目前对房地产市场综合评价方法选择，采用景气指数法。其中最有代表性的是由政府统计部门编写的房地产开发景气指数，它具有及时性、综合性和权威性的特点，已逐渐被社会各界熟悉和重视。国房景气指数也称国房指数，是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在 1997 年研制并建立的一套针对房地产业发
6、展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由 8 个分类指数合成运算出来的综合指数。按此方法从经济周期理论角度对中国房地产周期波动进行实证分析，来探寻中国房地产周期波动的运行轨迹。 三、对房地产周期性预测分析 各国房地产都有周期性，美国的房地产业周期最长，平均周期为 18年左右，日本房地产周期和整个国民经济的发展是同步的为 8 年一周期。我国房地产周期大概为 5 年左右。以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础，我国房地产业所处的生命周期阶段20122015 年将是我国房地产业衰退期，因此，政府加强了一系列调控政策。在国务院 18 号文件里面肯定了房地产的支柱
7、地位，也对房地产的总体情况作出了肯定性的判断，同时也指出房地产发展的同时加强宏观4调控。 （一）建立房地产市场信息系统和预警预报体系 全面采集房地产运行的各种数据，划定警戒段，确定指标权重、分别对各项指标进行预测，最后通过计算综合指数，设定信号灯，判断其房地产是否存在警情现象，对可能或已经出现的房地产警情、警报及时披露。并针对现有的市场情况及相关经济体制，提出房地产预警预报运行的管理对策及相关配套政策建议。 （二）完善空置指标体系 空置指标是目前专家、媒体判断房地产是否过热的重要参数。建设部已经会同国家发改委、国家统计局下发了文件，将空置商品房分成三档：一年以内代销商品房，一年到三年滞销商品房，超过三年的挤压商品房，通过细分空置统计指标，便于对空置概念进行科学的分析。
