1、1专家观点篇：调控见效贵在执行数据显示，3 月全国 100 个城市新建住宅平均价格为 9998 元/平方米，环比上涨 1.06%，自 2012 年 6 月以来连续第 10 个月环比上涨，涨幅比上月扩大 0.23 个百分点。可以看到的是，从“国五条”出台到各地出台细则，整个 3 月都处于政策落地前的恐慌期，使得各地新建住宅价格继续上涨。 那么，随着各地细则的相继出台和执行，4 月份开始的上涨趋势是否可望得到抑制呢？未来的房价趋势究竟是怎样的？让我们来看看几位专家的解读。 蔡为民：刚需伤害最多 随着各个城市国五条细则的陆续落地，之前一周成交额超过一季度、房产交易中心“人满为患”的盛况都在逐渐回归正
2、常。不过，对于不少人认为“细则公布与执行后，楼市将进入冰冻期”的说法，复旦大学地产运营所所长蔡为民并不同意。 蔡为民指出，连日来一些地方政府出台的“国五条”落实细则，大都给外界一种细则不细、 “一句话调控”的印象，继而令市场担忧调控“温柔落地” 、贯彻不坚决。从目前地方政府的表现也可以看出，除了北京的细则有相对较为详细和明确的说法、时间点之外，各地细则的内容中都有不少“模糊地带” ，给政策的后续实施留下了相应的操作空间。 此外，国税总局还表示，细则具体如何执行、执行到什么程度，这2要看地方政府。地方在执行过程中依然保有一定的“自由裁量权” 。 “这就很值得推敲了， ”蔡为民说， “有可能 20
3、%个税会成为地方政府可利用的弹性工具。 ” 蔡为民分析指出，地方政府不希望见到整个楼市陷入过度低迷，这也不是调控的根本目的。当市场活跃时，地方政府可能会很乐意地收取这一笔 20%的个税收入；而当市场低迷时，则在具体操作上就会有所宽松，完全视各地的发展需要而变化。那么，在这样的情况下，最终倒霉的、吃亏的无疑就是刚需购房者了。 “以上海来说，目前还没有明确的截止日期，可能就是政府考虑到要给刚需买家一定的调整时间” 。 对于未来房价的具体走势，蔡为民表示，再过一阵等这波购房热潮释放完毕，楼市交易量相比之前就会有所降低，整体成交量可能会在以往正常水平的七成左右，并逐渐进入一个相对稳定的状态。价格方面，
4、考虑到税费、惜售心理和一、二手房的联动，则预计仍会处于一个逐步向上的趋势当中。 尹晨：供需要两手抓 复旦大学房地产研究中心副主任、经济系副教授尹晨也指出，在目前一线城市中心城区，满足刚性需求的主要是二手房市场。这一市场是需求大于供给的卖方市场。在实施新政后，可以预期的一种结果是卖房者的到手价“不会发生变化” ，所有增加的税费将全部或大部分转移由买方承担。那么，市场无疑会陷入较深的观望情绪当中。 尹晨认为， “国五条”的出发点与以往的政策一样，仍然是抑制需求，尤其是抑制投资和投机的需求。但既然在“北上广深”等一线城市以及3已经实施了严格限购和限贷政策的城市，受影响更多的是自住型和改善型的刚性需求
5、，那政策上同时也应该重点解决供给方面的问题。 可以从两方面入手，一是地方的土地政策、保障性住房建设；第二个就是对存量房的调控。 ”尹晨分析说，近几年的调控政策在抑制投机、投资性购房上已经取得不小的成功，考虑到一线城市人口密度、改善性需求的现状，以及老百姓在通胀预期下对房产增值保值性的需求，当下都应该将“逼出”存量房放在更为重要的位置上，从供给方面帮助解决供需不平衡的问题，以免一味打压需求而造成误伤，甚至出现反弹。单从目前来看，一线城市的房价很难出现明显变化，而二、三线城市的价格则会根据具体的供求关系，产生价格松动的可能。 国务院已经要求明年 6 月底前出台不动产登记条例、出台并实施信息网络实名
6、登记制度，在尹晨看来，这将推动存量房向市场释放。由于有明确的政策目标和时间节点，使得统一的房屋保有税实施显得呼之欲出。一旦有所推行，那对存量房的详细情况把握、如何有效逼出存量房以增加供给都非常有利。在对供需两方面双管齐下的情况下，调控也会更加合理及人性化。 华伟：细则不能太细 华东师范大学房地产系主任华伟教授指出，国五条细则之所以被不少人诟病“不够细” ，地方政府也确实有其苦衷。由于整个政策从中央政府的出台到后续细则的公布乃至现阶段的执行，前后处于一个政府换届的时间点上，就难免会有一些仓促性和不完善性。 换个角度来看，如今各地政府在具体措施的描述上或多或少都存在4模棱两可的情况，也是考虑到如果
7、完全彻底按照国五条来严格执行，市场难免会有被“一巴掌拍死”的可能性；如果没有具体的实施措施呢，又会让政策的效果打折扣。面对这样两难的局面，地方政府自然会倾向于留下一定的政策余地和操作空间，通过一步步的完善细则来避免将“国五条”的初衷“弄坏” 。因而，接下来的房地产市场会维持一定的观望情绪，以便更好地调整适应新政策的具体实行。 而价格方面，目前已经有不少地方由于新政的影响出现了购房的热潮和成交量高峰，至于进一步的价格走势和成交量情况，则要看政策的具体推行过程了。 韩世同：后续措施需跟进 对于各地细则公布之后， “国五条”整个的执行贯彻情况，广州知名房地产专家韩世同亦认为确实“有一定难度” 。 “
8、应该说，20%个税的政策对于一手房的价格并无明显直接的影响。”韩世同分析说，如果撇开 20%个税的相关规定不看，则“国五条”整体的方向和意图都是非常清晰明确的。但以目前的情况来看，最可能会遭遇各方压力的就是关于 20%个税的相关规定了。 一方面，一些旧有住宅、老公房在原值核实上存在诸多不便会使得政策难以推行；另一方面，阴阳合同等不规范操作也会使不少可查询的原值存在误差。 “最棘手的还是过大的价格差异问题” 。韩世同举例说，广州有些房改房当时登记的原值非常低，只有十几二十万元，如果严格按照新政执行，那按市场价来算可能房屋总值 80%以上的部分都要被征税，这就会产生许多问题。 5韩世同不无担忧地说：“市场成交量陷入某种僵局是可能发生的。 ”对此，他认为政策的后续执行和具体实施显然有待进一步的规划和考量。“以目前的态势而言，我认为新政策已经对楼市过快上涨起到了一定的遏制和稳定作用，至于后面如何更有效地把整个市场做活、妥善解决目前面临的难题，就需要后续措施如何来进一步跟进了。 ”他说。
